Статистика
Количество скачиваний
714
Вы скачали
Файлы отчета

Определение рыночной стоимости земельного участка с категорией земель: земли населённых пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, площадью 802 кв.м. с адресом, установленным относительно ориентира Заельцовский район, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирск, улица Победы с кадастровым (условным) номером 54:35:032035:69, и незавершенного строительством индивидуального жилого дома, назначение: не определено; площадь застройки 208 кв.м., процент готовности - 86 %, инвентарный номер 35:01544, литер А, адрес (местоположение): город Новосибирск, улица Зимняя, дом 22 стр., с кадастровым (условным) номером: 54:35:032035:69:01

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
22.05.2014
Дата составления
31.07.2014
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке жилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Стандарты СРО
РОО
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Заельцовский районный суд города Новосибирска
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Отчет прошел экспертизу СРОО
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Иные объекты гражданских прав
Уточните вид объекта оценки
индивидуальный жилой дом
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Иные объекты гражданских прав
Уточните вид объекта оценки
земельный участок
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод анализа иерархий (МАИ)
Нестандартные ситуации
  • По материалам следственного дела;
  • ;
  • ;
15 октября 2014 в 07:20:24

Добрый день, вероятно, Света Маркова. Первое замечание такое, вот у Вас оцениваемый участок 802 м2, а аналоги все сплошь были даны, видимо, в сотках и потому площади у них круглые до 100 м2, а так с участками не бывает. Вы не уточнили площадь аналогов, а она очень редко на рынке бывает круглой до 100 м2. Это на будущее, так сказать. Второе замечание, у нас вторая волна кризиса в мире и в РФ, разумеется, на улицах Новосибирска наверняка куча растяжек типа "Пролам", но мало что продается.... В этой связи скидки уровня -6% для земельного участка это не так. Если на сайте рос. реестра взять цены сделок, то по ним скидка меньше 30% вряд ли будет, а то и больше.... Теперь, я прямым сравнением с 200 года не оцениваю, и у меня по КРА получился 1 м2 имеет стоимость 6422 рубля/м2, ну, с большой скидкой меньше будет, конечно, но я бы считал по ценам сделок. Дом тем же прямым сравнением, я бы сделал модифицированным методом выделения и дом и ЗУ, на котором дом стоит, для проверки первой регрессии чисто. Методы должны перекликаться друг с другом, а не одинокого стоять каждый сам по себе. Разумеется, тексты я ни читаю в отчетах, ФСО не проверяю, т.к. всё это игры в пользу СРО мне не интересные. Проверьте мою идею про площади аналогов и ответьте мне, пожалуйста, должна же быть какая-то обратная связь :)

Поддержали0
Автор отчета
ответила Василию Мисовцу
15 октября 2014 в 21:03:20

Василий Григорьевич! Спасибо за замечания к моему отчету. С интересом их прочитала.

Я согласна, что земельные участки фактически не кратны 100 (сотке). Однако исходя из моей практики прохождения проверки отчетов, в том числе экспертами РОО: данным, полученным по результатам телефонных переговоров проверяющие доверяют меньше, чем цифрам напечатанным в объявлениях.

По поводу скидки на торг, я согласна, и в следующий раз при расчете аналогичной недвижимости, сделаю скидку больше.

По поводу методов, думаю спорить бесполезно. У каждого Оценщика есть свои любимые методы. Раньше я отдавала предпочтение методу выделения (или его модификации), сейчас считаю в основном методом сравнения продаж. Учитывая, что разница в расчетах между полученной вами стоимостью за 1 кв.м по КРА и моим расчетом методом сравнения продаж небольшая - 6% (6040/6422 = 0,94), это не так критично.

Поддержали0
16 октября 2014 в 08:16:26

Привет, Света, уже раз ты ничего не возразила по поводу имени, буду считать, что я угадал чудесным образом. Я применяю регрессию не потому что есть любимые методы, а потому, что этот метод способен учить оценщика рынку, а прямое сравнение учит обосновывать поправки, а вопрос от чего зависят цены на рынке не вообще, а в той выборке, которую собрал оценщик, остается открытым.... Когда-то я написал на форуме, что опровергну любое прямое сравнением продаж с не менее чем пятью аналогами, и нашелся один смелый коллега, который выложил расчет, а потом и согласился, что я был прав. Ну а я как и ранее, готов опровергнуть любое прямое сравнение продаж с 5 и более аналогами, т.е. доказать, что часть поправок не нужны были, т.к. в выборке от этого фактора ничего не зависело, а какую-то поправку оценщик не увидел или не нашел способа обосновать и потому результат, конечно, может отличаться от правильного совсем немного, но меня в школе на уроках математики и в НГУ потом на матанализе учили, что у задач бывает только одно решение - верное, все остальные ошибочны, даже если они почти не отоичаются от верного решения. :)

Поддержали0
Автор отчета
ответила Василию Мисовцу
16 октября 2014 в 10:47:09

Добрый день, Василий Григорьевич!

Конечно имя мое правильно! Если бы это было не так, я бы обязательно сказала об этом.

Как понимаю, вам хочется, чтобы завязался спор? Но не получится... Я полностью согласна с Вами по поводу стоимости и ее зависимости от выборки, и также могу получить сильно отличающиеся стоимости по различным выборкам, и в каждом случае обосновать все выбранные аналоги и сделанные корректировки...

По поводу преимуществ регрессионных моделей, абсолютно полностью согласна с вами. Пользуюсь такими моделями уже десятки лет. Даже диссертация была написана именно на эту тему, только данные для обработки использовались от Минобороны (сильно отличные от тех с чем сталкиваюсь в оценке)...

Не могу не воспользоваться моментом и сказать спасибо вам, за интересные публикации, мы с коллегами активно пользуемся, Отчеты проходят в этой части без замечаний.

Поддержали0
16 октября 2014 в 10:56:40

И тебе спасибо, Света, за добрый отзыв о моем скромном вкладе, но я немного иначе его оцениваю со своей стороны, я всегда, сколько себя помню желал свободы, мне не нравился СССР в школе, как не нравится РФ сегодня, я пытался убеждать себя в школе, что нужно быть патриотом, но у меня ничего не получилось, зато получилось научиться всему, что мне сейчас помогает в НГУ, и я сознательно решил не уезжать в США или Европу, как сделали все мои однокурсники и одногрупники, потому что я понимал, что там придется работать, а в России я могу отдыхать. И вот с тех пор я отдыхаю, в СРО я не пошел, в фирме у меня 45% от суммы оплаты фирме, и у меня на работе куча свободного времени, я перевожу сайты по космологии, читаю новости проекта WMAP и слежу за роверами, ползающими по Марсу в реальном режиме времени, я на досуге читаю объем Вселенной и рассчитываю долю в 5%, которая доступна для наблюдения земной науке, в общем я отдыхаю. Поэтому главное, что считаю своим достижением это вот эти 45%, куча свободного времени и то, что я не в СРО.

Поддержал1
Автор отчета
ответила Василию Мисовцу
16 октября 2014 в 12:20:10

Наличие свободного от работы времени - это о-о-оочень большое достижение!

Поддержали0
16 октября 2014 в 12:53:15

Да, для меня да, я же специально не уехал, чтобы в России отдыхать, ну вот, я и отдыхаю....

Поддержали0
Отзывов нет