Отчет об оценке аренды недвижимости имущества
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
28.06.2014
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для сдачи в аренду
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Имущественные права
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Методы
Подход
Сравнительный
Очень хорошая и грамотная работа!
Молодец!!!
нормально
Спасибо за отзывы!
очень хорошо
Нет обоснования (расчетов) формуле: у=91,979х2-1856,6х+30830, применяемой при расчете поправки на удаленность от метро.
Нет расчетов применяемой поправки (10%) на различие статуса объекта культурного наследия.
Нет выводов по расчету средней стоимости ремонта (8333 руб/кв.м.) помещений типа «евростандарт».
Неверно проведен расчет поправки на различие отделки, т.к. отсутствует расчет средней стоимости 1 кв.м. обыкновенной отделки офисных помещений, для дальнейшего вычисления различия отделок (евро-простая), величина которой и должна была стать поправкой на различие отделки.
Все эти обоснования есть в разделе анализа рынка, там все и рассчитано
Подробно , не размыто. Приятно, когда оценщик использует несколько справочников, применяет несколько методов расчета, т.е. демонстрирует свою компетентность по разным направлениям!
Насколько полученный результат и сам отчет корректен? Думаю, что необходимо произвести расчет рыночной стоимости встроенного помещения доходным и сравнительным подходом, а саму величину арендной ставки определять исходя из полученной рыночной стоимости (после согласования между подходами) данного помещения. Возможно я не прав, поэтому жду Ваши комментарии.
Вопрос по поводу возмещения затрат. "Для определения суммы затратна 1 кв.м в год объекта оценки, использована формула фактора фонда возмещения. Данная функция позволяет рассчитать величину периодического платежа, необходимого для накопления нужной суммы по истечении n платежных периодов при заданной ставке процента." Итого затраты на ремонт 4 375 658 руб. Размер резерва на замещение 696 896 руб./год. Срок 5 лет. Итого накопится 3 484 480 руб. Или я что-то путаю? Я считаю, что должно быть не так.
Задание на оценку (Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка) - "Прочие допущения и ограничения указаны в п. 1.4. настоящего Отчета" - это Заказчик прописал в задании на оценку, указал даже в каком разделе отчета? Путаются допущения на которых должна (вводит Заказчик) и на которых основывается (вводит Оценщик) оценка.
Объект оценки - право пользования. Имущественные права на ОЦ (т.е. на право пользования) - право хозяйственного ведения (это право заказчика на объект аренды, а не на ОЦ). То же относится и к описанию объекта оценки - описывается объект аренды, а не ОЦ (ОЦ - право пользования, а не помещение!!!)
Зачем в таблице вводить корректировки, которые равны нулю? Сам же оценщик указывает на стр. 36 "По результатам анализа полученной выборки объектов-аналогов следует исключить из дальнейшего рассмотрения те элементы сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от объекта оценки и между собой".
Не увидел ограничения и пределы применения полученного результата.
Приводятся термины и определения, не используемые в отчете.
Полностью согласен с автором, что сравнивал арендные ставки, а не определял РС объекта, а потом рекапитализировал.
А вот пользоваться объектом недвижимости без права владения разве возможно?
Не указано в задании на оценку, с учетом коммуналки надо считать или нет (оценщик сам определился?)