ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 1/10 ДОЛИ В ПРАВЕ НА КВАРТИРУ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 115,4 М2 ПО АДРЕСУ Г. МОСКВА, УЛ. ОРШАНСКАЯ, ДОМ 13, КВАРТИРА 16.
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
12.11.2012
Дата составления
12.11.2012
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке жилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Стандарты СРО
НП АРМО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Имущественные права
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Наименование рассматриваемого имущества
1/10 ДОЛИ В ПРАВЕ НА КВАРТИРУ
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Москва
Дополнительная информация по адресу
УЛ. ОРШАНСКАЯ, ДОМ 13
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
- (методы количественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод факторного анализа;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Сравнительный подход: продать долю (на дату оценки) без согласия другого дольщика нельзя, следовательно, применять сравнительный подход без допущения нельзя.
Доходный подход: сдать в аренду долю (квартиру) без согласия другого дольщика нельзя, следовательно применять доходный подход без допущения нельзя.
Затратный подход: вы не купите долю в квартире у застройщика, купить долю можно, но только в квартире, но всю квартиру вместе с другим дольщиком, но для этого опять потребуется его согласие. Значит и затратный подход применять нельзя без допущения.
Резюме: У доли (без выдела в натуре, без определения порядка пользования) нет рыночной стоимости.
Поэтому если и считать рыночную стоимость, то с допущением и по по формуле:
РС квартиры Х на долю,
а по меньшей стоимости вы не получите согласия, потому что это не справедливая стоимость, потому что это не по человечески (ст.6 п.1 ГК РФ).
Ну а если согласие получено от совладельца??? Как на приобретение доли так и возможно и на продажу доли? При этом можно определить порядок пользования? Или даже выделить в натуре? В чем проблема? Я не согласен что у доли нет рыночной стоимости
Очевидно что получив приобретенную долю можно как минимум извлечь пользу от нее в порядке пользования определенного судом. Т.Е больше нуля....
Перечитайте еще раз материал
Смотрите телевизор чаще.Там как раз показывали сюжет о покупателях таких долей наверное по всем федеральным каналам..Так что Вы не правы...Учитывать нужно все допущения( согласие опять же нужно ждать в течении....) в стоимости и тогда получиться......."Пилите гири- они золотые"
Мне не совсем понятно о чем Вы говорите. Пожалуйста не так сложно.
Извините я прекращаю дискуссию
Как хотите.Дело в том что решение всех проблем связанных с различными ограничениями и допущения необходимо заказывать услуги юристов которые имеют стоимость. Даже если некоторые проблемы решить сложно (например, выделение доли в натуре) все равно помещением пользоваться можно. То есть появляется возможность жить в нем. А такая возможность (т.е. право пользования помещением, т.к. в данном случае оцениваем право пользования помещением) и будет рыночной стоимостью.
Вы сами понимаете что пишите? Проблемы, связанные с различными ограничениями и допущениями, и решение этих проблем с заказыванием услуг юристов, возникают только в головах часто смотрящих телевизор.
Оценщиков и не любят за это туманное рассуждение не о чем, и за призывы пилить тоже.
Как обычно - если у вас проблемы с пониманием иронии или юмора, а также адекватностью то это обращайтесь к собственным маме и папе.Дело в том что доли продавались и продаются и продаваться будут ( и без выдела в натуре и без определения порядка пользования) .И рынок долей в квартирах существует .При этом рыночная стоимость доли на реальном рынке ни в коем случае не равна доле от рыночной стоимости квартиры. В любом случае больше нуля. Вас лично наверное и не любят как за то что вы по существу и ответить не можете...А по федеральным каналам как раз показывали сюжет о работе черных риелтеров которые скупали(ку-ку- скупали......) доли для последующего выживания совладельцев.
Конечно рынок долей существует, с этим и не спорит никто.
Допутим, я продаю долю. И на кой хрен мне тогда оценка нужна?
При продаже недвижимости ко мне ,например, за советом иногда обращаются. Но наиболее актуальна оценка долей в квартирах при вступление в права наследования.Требует нотариус и от рыночной стоимости от исчисляет госпошлину.Бывают и другие случае- например при судебных разбирательствах....Суд требует определенности по цене иска.
А ко мне нет. За советом идут к риелтору. Нотариусу достаточно кадастровой, а долю он сам в состоянии посчитать, не считая лохматых годов конечно. Но, думаю, что нотариус очень сильно удивится, если целое стоит 1р., то 1/10, не 10 коп., а 3 или 4 коп. Про суд, без комментариев.
А где это -у Вас?Нотариусы у нас ( г.Оренбург) уже несколько лет не удивляются и требуют в 99% случаях рыночную стоимость.И если я не ошибаюсь, им( некоторым) это выгодно т.к. чем стоимость выше ( а как правило рыночная намного выше кадастровой) тем больше госпошлина которая влияет на личные доходы нотариуса
В Воронеже. И в 99% это была инвентаризационная, а сейчас естественно кадастровая. В НК все четко написано.
При этом также естественно от целого берут доли пропорционально.
Вполне допускаю, что в других городах может практика как-то отличатся, но что "требуют" 99% РС, никогда не поверю. Нотариусы все-таки юристы знаетели, и проблемы, на ровном месте им не нужны это точно.
У нас как я понимаю, применяют в основном ст. 333.25 п. 7-10 НК РФ. Вообщем ко мне обращаются.Из практики знакомых юристов- очень редко проходит другой вид стоимости.Кстати у нас нотариусы сами не определяют стоимость доли - и поэтому почти всегда через оценщика, т.к.- объект наследования- доля.То что юридические практики разные- неудивительно- сталкивался.
Нет п.5 ст.333.25 НК РФ.
"По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный лицами, указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).
В случае представления нескольких документов, выданных лицами, указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта, с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества"
Т.е. обычно кадастровая ниже РС. Так зачем людей гонять?
Людей конечно жаль. Ну во-первых если на дату вступления в права наследования может быть определена другая стоимость, кроме рыночной.Во, вторых- смотря на что определяем стоимость- на долю в недвижимости или на автомобиль и т.п. - можно определить только рыночную.У нас сам нотариус не определяет стоимость доли.
И еще - у нас есть случаи когда кадастровая стоимость земельных участков выше рыночной.
Я правильно понимаю, что и на автомобиль есть доли?
Классический пример совместной собственности супругов на автомобиль.
В ПТС два собтвенника?
Просто я даже не слышал например о стоимости 1/2 доли транспортного средства.
Андрей, может быть Вы и здесь скидку сделаете при оценнки 1/2 доли на автомобиль?
Рынок бывает всякий и легальный и криминальный. Товар на обоих рынках продается по законам рынка, однако только на легальном рынке может быть рыночной стоимость (см. определение рыночной стоимости).
Игорь Болгов привел хороший пример п.5 ст.333.25 НК РФ.
Из этого следует, соблюдай законодательство РФ и требуй от других его выполнения и тогда не будут появляться экзотические вопросы и домыслы по поводу оценки
Андрей, может быть этот аргумент охладит Вашу голову от необоснованных скидок «акционер, владеющий не менее 1 % акций, может подать иск от имени общества к руководству общества, которое причинило своими действиями или бездействием убытки обществу (там же, абз. 1 п. 5 ст. 71) Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об акционерных обществах"
Андрей, Вы меня простите, но я настоятельно рекомендую перечитать определение рыночной стоимости
Еще раз перечитаете мое сообщения .Кадастровой, инвентаризационной и какой либо другой стоимости 1/2 доли земельного участка не существует.Может в Воронеже умеют оценивать 1/2 доли автомобиля?Или где там еще... С добрым утром!.Если вы не поняли то еще раз может почитать мое сообщение.Не существует кадастровой стоимости автомобиля поэтому и заказывают рыночную. Или у вас другое государство ? Можете отвечать по существу?....Вы с понятием "оценка прав на недвижимое имущество" вообще работаете?
Перечитал. Потрудитесь выражаться ясней.
Кадастровой, инвентаризационной и какой либо другой стоимости 1/2 доли земельного участка не существует.
Интересно почему? Какой разумный аргумент может быть?
Советую, в свою нотариальную палату обратится за разъяснением.
Ну не может быть такого, вся страна живет по одному закону, и только вы по "рыночному".
Существует только рыночная стоимость 1/2 доли участка
Для нотариуса оценивается предмет (ст.5 ФЗ 135)
Если речь идет об оценки прав, то это может быть право аренды (долгосрочное, бессрочного пользования и т.д.)
Дискуссия начиналась с оценки доли!?
Объекта оценки 1/2 доли участка в 135-ФЗ ст.5 нет.
Оцени вещь (квартиру, ЗУ, дом и пр.) и умножь на долю в праве. Если собственник единоличный, то умножить величину рыночной стоимости следует на единице, если 0,5 долей в праве, то умножаешь на 0,5 и т.д.
ПРИ ОЦЕНКИ ДОЛИ В ПРАВЕ СКИДКИ БЫТЬ НЕ ДОЛЖНО.
P.S. Поставьте себя на место дольщика, которому оценщик насчитал РС его доли в праве со скидкой, покажется ли Вам это справедливым?!
Если что-то недопонимаю извините коллеги, не обижайтесь, и извиняйте если был резок.
Наконец то мы с вами выяснили что все-таки в некоторых случаях может применяться только рыночная стоимость а не кадастровая и инвентаризационная.По технологии ( или методологии) в подобных спорах о применении скидок я уже участвовал- как правило каждый остается в итоге при своем. В нашем случае полагаю можно окончить тем же.Если интересны аргументы мой, тогда вот они:
-ст.5 135ФЗ-право собственности ( свидетельство выдается на право собственности) и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- рынок как минимум долей выделенных в натуре существует, и не выделенных в натуре тоже,
- никто не купит на этом рынке не выделенную в натуре по цене пропорционально доле-обязательно со скидкой
- при оценки доли в ООО скидки или надбавки применяются
- Нотариус не всегда оценивает только вещь, но как я представляю себе и права на нематериальные активы- патенты, бренды и т.п.
У меня был заказ на оценку пая для вступления в права наследования.
Все наши споры в основном вокруг выделения и не выделения доли в натуре, как мне кажеться.
Спор бессмысленный и бесполезный, как видно.
Оценщику рекомендации, дружить с логикой и помнить дроби.
Да, и не брать на себя лишнего.
Если еще есть какие то мысли для обсуждения- готов пообщаться.Желательно без эмоций...
Как показала практика реального рынка купли-продажи долей, цена сделок долей квартиры значительно меньше суммы долей целой квартиры. Нельзя 1/5 квартиры умножить на пять и получить стоимость квартиры. И чем меньше возможность физического выделения доли, тем её, доли, стоимость ниже. Какова скидка? К сожалению рынок долей ещё мал, сделки скрыты, присутствует криминальный фактор (а здесь уже нельзя говорить о рыночной стоимости). Поэтому, оценив около тыщи питерских квартир, я всегда отмечаю в отчёте, что доля оценивается только в составе квартиры (т.е. в дроби). И опрокидываю решения коллег (в том числе в судах), которые дают безразмерные скидки (от 5 до 40%).
А считаю что при оценке долей в жилой недвижимости необходимо учитывать конкретные обстоятельтсва: выделена ли доля в натуре, есть ли такая возможность, определен ли режим пользования и т.д.
Вы правы, Андрей, но дело в том, что каждый фактор (корректировка) должен быть основан на данных рынка. А таких, достаточно достоверных данных, нет. Посему оценщики и подходят к величине корректировки эмпирически, на основе своего пролетарского чутья (или, как у нас называют научно, "экспертно" :)
Насчет "пролетарского" несогласен. В нашей деятельности вообще очень много субъективизма.Таких достоверных фактов нет потому что их нужно собирать и анализировать( и не только по долям, и многим другим вопросам оценочной деятельности), а делать это накладно и отчеты тогда существенно подорожают..... Тупик-с..... с вытекающими последствиями.Вы сравните условия получения аттестата аудитора и необходимые условия для занятия оценочной деятельностью.
Буквально два дня назад консультировал знакомых знакомых. Типовая ситуация.
Трешка, 56 кв.м., брежневка, к/с 2400000р. Обратились расценить подешевле. Реальная стоимость 2,2-2,4 млн., но не выше точно, т.е. к/с вполне адекватна.
Фабула такая. У бабушки 1/3, завещание внучке, но т.к. у бабушки есть сестра пенсионерка, она имеет право на ¼ от 1/3. Наше государство пенсионеров защищает.
Отношения плохи, 20 лет не общались, и люди хотят выплатить разумную сумму, чтобы просто не общаться с сестрой. Получается 1/12, т.е. 200 тыр. Люди очень не богатые.
Что предложено мной. Поскольку сестра заявление еще не писала, предложить ей 100 тыр. за отказ от наследства. Не согласится, пускай вступает, а далее идет лесом, т.к. ее долю, выкупать и смысла нет. Подаст в суд, поможем отбится.
А да насчет РС 1/12 доли. Она известна и составляет 40 тыр. И ровно столько же стоит и 1/10, и 1/16, и 1/20 и т.д., очень интересно было бы посмотреть корректировки оценщиков.
Только это не РС 1/12, это стоимость прописки.
И если бы оценщики так и писали, что это стоимость прописки, ни у кого бы не было претензий.
В основном согласен для данного конкретного случая. Для больших долей, например 1/3 в 3- комнатной, я думая надо учитывать и другие факторы Интересно, а по результатам "отбоя" в суде что ожидается?