об оценке жилого помещения - квартиры
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
11.06.2014
Дата составления
23.06.2014
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке жилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки, стандарты АИЖК
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Сбербанк
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Иные права требования
Наличие обременений
Есть
Наименование обременений
Ипотека
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Иное
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Москва, п Внуковское
Оцениваемая величина
Ликвидационная стоимость
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
В основной расчётной таблице перемешаны все корректировки подряд. Не помню где именно, может и в стандартах АИЖК, по которым выполнен отчёт, есть чёткое разделение корректировок на две группы. Есть 4 корректировки, относящихся к сделке: на передаваемые права, на условия сделки (рыночные/нерыночные), на торг и на дату. Их надо проводить вначале. А затем все остальные корректировки, относящиеся непосредственно к физ. параметрам объекта.
Корректировка на состояние достаточно спорно приравнена к стоимости ремонта.
Андрей, согласен с Вами по поводу мнения относительно стоимости отделки. Не могли бы поделится на примере методикой определения поправки на отделку в % от стоимости ремонта?
Андрей, Вы же наверняка не знаете сколько продавец заплатил за ремонт, если конечно он предоставил смету. Мое мнение, надо общаться с организациями которые занимаются ремонтом и от этого будет достаточно для определения затрат на 1 кв.м.(от без отделки до хорошего состояния). Допустим в Московском регионе, а именно в г. Красногорске, стоимость составляет 18-20 тыс. руб. на 1 кв.м. (включая сюда и вывоз строительного мусора).
А в чем отличие качества ремонта в новом жилье, от качества ремонта в "хрущевке"? если Вы как собственник, решили сделать себе ремонт, то Вы же не будите бегать по рынку стройматериалов и искать палатки с названием "Все для ремонта в хрущевке"). Да и мне так думается что ремонт в "хрущевке" станет немного дороже, чем ремонт в новом жилье.
По опыту покупатель готов оплачивать ту цену, которую запросил продавец. Назначая цену на квартиру, продавец уже заранее закладывать сюда возможность торга).
Я считаю что самый простой и легкий способ узнать стоимость ремонт, это общение со строительными организациями.)
Нет никакой методики, беру 50-70% от стоимости ремонта по советам риэлторов знакомых. Я же пишу - субъективно это всё). Вы же берёте скидку на торг, например 5%, а кто-то берёт другую цифру -2%. А кто-то 8%. Какая тут методика? Стоимость ремонта беру конечно по результатам изучения рынка услуг строительных компаний и отделочных материалов
Я назвал корректировку на состояние = 100% стоимости ремонта спорной, но я не сказал что она неверная. Применяйте, если считайте нужным. Я же беру 50-70%. Обоснование: 1) Если верить риелторам, то вкладываться в ремонт бестолково. Все мои знакомые риелтора рекомендуют не ремонтировать квартиры перед продажей. В лучшем случае отобъёте свои. Очень небольшой шанс, что выиграете копейки - с учётом хлопот и времени - считайте, что просто отбили свои. а с большей долей вероятности - проиграете. 2) Никто из моих знакомых не делал существенно затратный ремонт перед продажей. Для продажи иногда меняют отдельные элементы, для видимости - красят ванну, раковину, иногда меняют окна деревянные на ПВХ. Кароче, не ремонт, а наведение лоска. Это сродни предпродажной подготовке авто, которая заключается в том, что баллончиком закрасили ржавчину и полиролькой прошли. А не заменили ходовку, трансмиссию и т.д. Такие траты конечно окупятся. Но речь не об этом.
Делая ремонт в квартире перед продажей, вы сразу отсекаете часть потенциальных покупателей, которым не нравится розовый цвет обоев или малиновый унитаз. Это вкус и цвет. Те же покупатели охотнее купят за меньшие деньги квартиру с убитым ремонтом, чтобы наклеить там свои любимые синие обои и поставить белый унитаз. Отсюда вывод - хороший ремонт может окупиться ( а может и нет) только при хорошем спросе на вторичку, лучше если этот спрос превышает предложение. Тогда может.
Про различие в корректировке "хрущевок" и квартир нового типа. Дело вообще не в разнице стоимости ремонта. Отделка вообще не самый "сильный" ценообразующий фактор. Тип жилья гораздо важнее. Тут сказывается тот фактор, что покупатель низкобюджетного жилья будет неохотно платить за дорогой ремонт. Так же как покупатель квартиры элитной не захочет платить за линолеум на полу и потолки, покрытые плиткой ПВХ. Он лучше заплатит за еврик. Но не факт, что по цене >=этого ремонта.
Снова повторюсь - всё зависит от типа жилья, уровня спроса, региона. Если считаете нужным брать 100% - берите.
Кстати, видел статейку на майле московских риэлторов - как выиграть деньги, сделав ремонт в новостройке перед продажей. Типа - надо сделать бюджетный вариант - материалы подешевле, гастробайтеров подешевле...И покупателя искать покладистого. Ну и в таком духе. Как-то не вписывается в общие правила))) Тут навар в том, что дом сдан, а не долёвка, а не в том, что отделку сделали.