Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в г. Самара, для оспаривания кадастровой стоимости
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
01.01.2013
Дата составления
15.06.2014
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке земельного участка"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для целей оспаривания кадастровой стоимости
Стандарты СРО
РОО
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Отчет прошел экспертизу СРОО
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок площадью 1,8 га
Адрес расположения / регистрации имущества
Самарская обл., г. Самара, туп Управленческий
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Производственная недвижимость;
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, комм
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Отчет интересен тем, что проблема оспаривания кадастровой стоимости рассматривается "изнутри": сперва доказывается несостоятельность кадастровой оценки в отношении исследуемого ЗУ, а уж потом определяется его рыночная стоимость.
Полученный удельный показатель РС не соответствует рыночным данным, приведенным в Обзоре рынка. Усматривается занижение как минимум на 50%.
"Находится в аренде" - это не текущее использование, а имущественные права. Каково же текущее использование? Так и осталось неизвестно для читателей. Как же определялась РС? Напоминаю про ст. 20 ФСО-7.
Участок застроен?
В какой зоне согласно Генплана или ПЗЗ расположен?
Кстати, ни в описании, ни в общих фактах, нигде не упоминается категория и ВРИ участка. А это, пардон, основные ЦОФ. Нет? Анализ рынка КАКИХ участков приводится? Цены предложений на КАКИЕ участки представлены в Обзоре? Ценообразующие факторы для КАКИХ участков приведены? Согласитесь, что "удаленность от АДЦ" для промки никак не влияет... А для общественно-деловой зоны - имеются другие ЦОФ... и т.д. Дальше можно было не читать, а закончить все на Описании и Обзоре.
А несостоятельность кадастровой оценки уже даже Медведев признал.
П.С. И как это "объект не состоит на бухучете"? В каком нормативном документе прописана такая форма учета? Тайная земля?
"Полученный удельный показатель РС не соответствует рыночным данным, приведенным в Обзоре рынка. Усматривается занижение как минимум на 50%". - ??? УПРС = 1104 руб/кв.м, а диапазон рыночных цен 940 … 2270 руб/кв.м (ГКО, рис. 9); 472 … 1642 (Росреестр, с.25, таюл.1) и 560 … 1667 руб/кв.м (выборка 15 аналогов, с. 26, табл.2).
""Находится в аренде" - это не текущее использование, а имущественные права. Каково же текущее использование?" - Замечание принимается.
"Как же определялась РС?" - См. с.22; с.26.
"Участок застроен?" - ?? для целей установления КС ЗУ рассматривается без улучшений (что он застроен, видно из рис.1 и фото в Приложении).
"В какой зоне согласно Генплана или ПЗЗ расположен?" - См. с.16.
"Кстати, ни в описании, ни в общих фактах, нигде не упоминается категория и ВРИ участка." - ??? См. с.11; с.15 и др. (9 ВРИ).
"Анализ рынка КАКИХ участков приводится?" - См. с.11 разд. 7.1; с.12 разд.7.2; с.19 разд. 8.3 и далее.
"Ценообразующие факторы для КАКИХ участков приведены? Согласитесь, что "удаленность от АДЦ" для промки никак не влияет..." - Влияет, хотя и слабо. Фактор учитывался в ГКО, поэтому оценщик также должен проанализировать этот фактор (подтвердить или указать на его несущественность – см. с.19; с.26.
ГЛАВНОЕ. Цель публикации (см. также «ИОвРФ» №12, 2014) в другом – прежде чем оспаривать КС необходимо обосновать несостоятельность ГКО в отношении исследуемого ЗУ.
ГЛАВНОЕ. Цель публикации (см. также «ИОвРФ» №12, 2014) в другом – прежде чем оспаривать КС необходимо обосновать несостоятельность ГКО в отношении исследуемого ЗУ.
Нет такой необходимости.
Необходимость (обязанность) возникает в силу действия закона, закон обязывает пользоваться ФСО - у нас нет ФСО по оспариванию кадастровой, или есть?
А мнение какого либо специалиста, не является обязательным к применению.
Необходимости нет, но на основании ст. 12 ФЗ-135 результаты ГКО "признаются достоверными и рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное". Отчет об оценке, предоставляемый на оспаривание, лишь ещё одна точка зрения. Поэтому и предлагаем усилить его значимость... Не настаиваем.
Просто предлагаемое Вами решение приводит к обвинению оценщика в суде в превышении полномочий, а этого надо избегать.
Не уверен что кто то примет, но, вообще не писал бы что отчет об оценке будет использоваться для оспаривания кадастровой стоимости - по проще надо.
И если для суда как можно короче, не любят судью толстых документов с пустословием о международной политике.
В моих работах этого нет, да и отчетом она не называется.
Нормально суды воспринимают, а коллега на комиссию ходит, так там оценщику еще и советы дают какую стоимость должен получить, это нормально?
Мы несколько отчетов таких сдали (успешно), да и коллеги некоторые с нашей подачи использовали что-то подобное. Наверное таких которым нравится/не нравится будет 50/50. Я бы на месте комиссии первый вопрос такой задал: "а чем вам, собственно, не нравится ГКО, где там ошибка?"
Не писал что отчет не нравится.
Работа аккуратная, красиво скомпонована, но имеются проблемы с форматированием.
Рекомендую оценщикам как основу, только надо определиться о необходимости/ненужности спорного вопроса и немного сократить, убрать лишнее.
,Но в отличие от других отчетов лишнего в отчета мало, страницы 4 точно просто вырезал, а над другими поработать надо еще 2 страницы можно сократить.
Кстати по форматированию, Вы порядковые номера вручную расставляете, Ворд таких ошибок обычно не делает.
50/50 не про отчет, а про комиссию или судей (по моим наблюдениям судьи даже короткие отчеты НЕ читают - суд.заседания начинаются, как правило, с вопроса: "ну рассказывайте как вы оценивали").
Мы тоже обеими руками за краткость (которая сестра таланта, и если Вы считаете, что 6 страниц можно выкинуть, значит Вы талантливее :) ).
Форматирование: Ничего вручную не вставляем, может здесь что-то сбилось при компиляции отчета со статьей, не знаю, писала КЕВ...
Спасибо за отзыв и внимание к нашей работе.
Такие отчеты, как их раздувают по ФСО, судьи еще и читать должны? Нонсенс, требование не соответствует ГПК РФ.
Но 6 страниц это чтобы из ФСО не выпасть, потому что Вы очень хорошо постарались избавиться от обычного балласта который впустую гуляет по отчетам.
На основании Вашего отчета заключение о стоимости для суда, состоял бы только из 8-10 страниц, но и его суд читать не будет только одну страницу с итоговым результатом, потому для суда нет необходимости бумагу портить.
Мы для суда тоже пишем не отчеты, а ЗЭ в 6-15 стр. Принципиально против отчетов-приложений к Заключению эксперта, всё только по ФЗ-73 - конкретно и по существу. В силу своих способностей, конечно. (Здесь вроде что-то из ЗЭ размещали).
Для суда два уровня документов.
1. Судебная экспертиза, тогда Заключение эксперта по 73 ФЗ.
2. Заключение специалиста 188 статья ГПК.
А по поводу сопровождать ЗЭ отчетом об оценке, это идиотизм РОО, там такое родилось, чтобы еще и судебных экспертов разводить на проверки и как следствие на деньги. Они ухитрились исключить из РОО эксперта выигравшего судебный процесс, об оценщиках уже молчу.
Надо всегда четко различать требование законодательства и мнение частных лиц, последние не всегда достоверны, как и мои.
Да, размещал в конкурсе, а еще и отчет, а идиоты из ликвидированных экспертных советов СРО написали - "непригоден для целей судопроизводства". Даже грамоту забирать не стал и ни где не упоминаю о факте данного конкурса.
А работа была реальным фрагментов реального ЗЭ и в суде прошла работа на УРА.
Не умаляете своих способностей, Вы доказали качество работы представленным отчетом.
Коллеги, я правильно поняла, что кадастровую стоимость МО будут пересматривать в 2020 году а не в 2017 году?
Есть такая информация))))
Нет такой инфы, оспаривание по суду ни кто не отменял.
Имеется ввиду новая кадастровая оценка.. Оспаривание, как было так и есть))))
Спасибо! Я слышала еще что готовятся изменения в законодательстве по поводу переоценки в 2017 году, якобы переоценкой будут заниматься госорганы, а у независимых оценщиков такого права не будет...кто нибудь слышал что?