Статистика
Количество скачиваний
79
Файлы отчета

Отчет об оценке Птицефабрики Смоленская, село Смоленское, Алтайского края.

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
04.04.2014
Дата составления
24.06.2014
Пометки для участников "Партнерской программы"
Затратный подход
Сравнительный подход
Отказ от доходного подхода
Отчет прошел проверку
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для продажи и иного отчуждения государственного или муниципального имущества
Стандарты СРО
НП СОО Сибирь
Иные стандарты
Нет
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
юр.лицо
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Предприятие / бизнес
Наименование рассматриваемого имущества
Птицефабрика "Смоленская"
Адрес расположения / регистрации имущества
Алтайский край, р-н Смоленский, с Смоленское
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках затратного подхода
  • (методы оценки стоимости земли) - Метод сравнения продаж ;
  • метод калькуляции и затрат по его составляющим;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Выбран итог сравнительного подхода (сделки)

Хочу отметить, что работа довольно интересная. Единственное, на мой взгляд, подход к отсеиванию большей части аналогов (которые в дальнейшем использовались для КРА) на базе экспертного мнения - довольно шаткий и уязвимый момент, это самое "тонкое" место в работе. Очевидно, что если рассматривать все аналоги вкупе - то какой-то связи между площадью и ценой - не прослеживается. А выбирая на базе экспертного мнения ту или другую малочисленную группу аналогов можно получить целый спектр моделей и соответственно - результатов оценки.

На мой взгляд, по этой проблеме довольно удачно высказался Э.Ф. Сигел в книге "Практическая бизнес-статистика":

"Если вы решили не учитывать некоторые выбросы, вы должны быть готовы к тому, что в правильности этого решения нужно убедить не только себя, но и того, кому предназначен ваш отчет (хотя этот человек может иметь и другое мнение). Таким образом, на вопрос, учитывать или не учитывать выбросы, нет однозначного и единственно верного ответа. Например, для упрощения первоначального внутрифирменного анализа можно исключить некоторые выбросы. Однако если исследование предназначено для общественности или представляет собой государственное исследование, то следует очень осторожно и со всей ответственностью отнестись к исключению выбросов значений.

При отсутствии достаточно обоснованного аргумента для исключения выбросов как компромисс можно выполнить два различных анализа: один с учетом выбросов, а другой - с их исключением. Тогда ваш отчет будет содержать все результаты. В лучшем случае результаты обоих анализов будут одинаковыми, тогда можно будет сделать вывод, что наличие выбросов не имеет существенного значения. В более сложном случае, когда эти два анализа дадут разные результаты, ваши выводы и рекомендации будут менее определенными и однозначными. К сожалению, нет исчерпывающего решения этой достаточно тонкой проблемы."

Поддержали0
Автор отчета
9 октября 2015 в 09:15:30

Регрессионный анализ предъявляет свои требования к аналогам, в частности, аналоги должны формировать не рыхлое облако, заполняющее всю координатную плоскость, а формировать линейный тренд по возможности близкий к линии регрессии, а у нас сейчас в стране кризис капитализма, точнее конец капитализма в мире и продавцы, стремясь быстрее продать объект то снижают цену, то вдруг её повышают, короче говоря, мечутся между различными ценами, не слыша звонков, потенциальных покупателей. По этой причине в кризис конца капитализма, любую базу аналогов нужно чистить от аналогов, которые раскидывают точки равномерно вокруг линии регрессии. Кроме того, есть хорошая модель, что удельная цена обязана падать с ростом площади (эффект масштаба), и поэтому эта модель должна быть видна на графике, а иначе, это не модель, а просто описание растерянности рынка. Поэтому оценщик должен сначала понять ситуацию на рынке, потом с этим пониманием собрать аналоги, почистить их так, чтобы понимание оценщиком рынка было наглядно сообщено читателям отчета, а иначе будет рыхлое облако, которое никого ни в чем не убедит.

Поддержали0

"Регрессионный анализ предъявляет свои требования к аналогам, в частности, аналоги должны формировать не рыхлое облако, заполняющее всю координатную плоскость, а формировать линейный тренд по возможности близкий к линии регрессии, ..."

Не могу с вами согласится. На самом деле КРА не предъявляет каких-либо требований к аналогам. КРА - довольно объективный метод исследования. Наличие рыхлого облака не говорит о том, что КРА невозможно будет провести, просто КРА в таком случае - покажет отсутствие какой-либо значимой связи (которую нам бы скорее всего хотелось бы обнаружить), наличие рыхлого облака в таких ситуациях, когда зависимость отсутствует, - типичная картина.

"Кроме того, есть хорошая модель, что удельная цена обязана падать с ростом площади (эффект масштаба), и поэтому эта модель должна быть видна на графике, а иначе, это не модель, а просто описание растерянности рынка.."

Почему вы исключаете ситуацию, что такая зависимость просто может отсутствовать на данном рынке? Зачастую встречаются случаи, когда удельная цена ЗУ растет по мере роста их площади. Например, такая закономерность характерна в отношении с/х земель с потенциалом перевода дачную застройку, что объясняется тем, что слишком малые (по площади) участки не интересны (не пользуются спросом) девелоперам в связи с тем, что необходим некоторый минимальный объем продаж коттеджей или земельных участков в создаваемом коттеджном поселке, чтобы отбить затраты на перевод, проведение кадастровых работ, подведение коммуникаций и обустройство инфраструктуры и т.д. и т.п., и соответственно необходима некая минимальная площадь земельного участка, чтобы проект поселка - имел должный показатель рентабельности.

"Поэтому оценщик должен сначала понять ситуацию на рынке... "

Это безусловно, но:

"потом с этим пониманием собрать аналоги, почистить их так, чтобы понимание оценщиком рынка было наглядно сообщено читателям отчета, а иначе будет рыхлое облако, которое никого ни в чем не убедит."

- сложно назвать корректным подходом. Данные по аналогам, собранные оценщиком - должны подтверждать представления оценщика (в идеале - в первоначальном виде без какого-то субъективного воздействия на них оценщика). Чем больше мы работаем над выборкой на основе нашего экспертного мнения (например, отсеивая те или иные данные) - тем менее убедительными и объективными будут полученные нами результаты, поскольку всё больше и больше будет субъективная составляющая (наши представления) в полученных нами результатах. Поэтому мне бы хотелось обратить внимание специалистов (особенно новичков в области применения КРА) на этот момент, чтобы они были осторожны в работе с исходной информацией - поскольку именно исследуемые данные определяют результаты исследования, и соответственно внося какие-то изменения в них (не подкрепленные достаточно сильными и объективными доводами) - мы рискуем получить искаженные оценки.

Поддержали0
7 января 2016 в 20:14:18

обоснование простые и логические, понятные для пользователя отчета

Поддержали0
Отзывов нет