Отчет об оценки АГЗС на 100 заправок в сутки, Респ.Карелия
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
21.03.2016
Дата составления
23.04.2016
Пометки для участников "Партнерской программы"
недвижимое имущество
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
СРО РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Здания или их части
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Автогазозаправочная станция
Адрес расположения / регистрации имущества
респ. Карелия
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Автозаправочные станции (АЗС);
Методы
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Для оценки недвижимости
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Применен один подход
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?
Эта работа может быть полезна другим участникам в качестве взаимопомощи и информационной поддержки при составлении Отчета об оценке имущества, представляющего собой узкоспециализированный и достаточно сложный с точки зрения оценки и формирования залоговой массы объект с ярко выраженной доходной направленностью
АЗС оценивать одним доходным подходом совершенно не допустимо. Доходность и рыночная стоимость АЗС определяется ее местоположением, а не мощностью (100 заправок в сутки). В доходном подходе в одном уравнении, как минимум, три переменных (не достаточно определенных): выручка, затраты, коэффициент капитализации. Результат расчета по доходному подходу для таких условий не определен, не имеет единственного решения (нарушение п.11, ФЗ-135 от 29.07.1998г, "Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение").
Одна, частная автозаправка (АЗС) - нонсес. Таких АЗС не более 3-5%, где для сетевого бизнеса нет интереса (удаленные АЗС с низким трафиком).
95% АЗС - это элементы сетевых вертикальных интегрированных структур, где чистый доход, реализуемый конечным АЗС, распределен по всей вертикальной цепочке. Вычислить величину чистого дохода, получаемого конкретной АЗС, в сети АЗС вертикальной интегрированной структуры не представляется возможным (коммерческая тайна за семью печатями). Представленный расчет рыночной стоимости АЗС по доходному подходу является лишь учебным пособием демонстрации некоторой возможной методики, не имеющего отношения к реальному расчету рыночной стоимости АЗС.
Рыночная стоимость АЗС может быть определена только по сравнительному подходу:
29. Власов А.Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорож-ного сервиса/ Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр., 13–25 апреля 2015 г., Новосибирск : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Во-стока. Экономика природопользования, землеуст- ройство, лесоустройство, управление не-движимостью» : сб. материалов в 4 т. Т. 3. – Новосибирск : СГУГиТ, 2015. – с.75-80.- [Электронный ресурс]. – Режим доступа: (http://sgugit-geosib.ru/3-3.pdf).