Определение рыночной стоимости объекта капитального строительства межшкольного учебно-производственного комбината №2
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
14.04.2017
Дата составления
22.08.2017
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для целей купли-продажи
Стандарты СРО
НП СРО «Экспертный совет»
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Отчет прошел экспертизу СРОО
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Имущественные права
Наличие обременений
Есть
Наименование обременений
аренда
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Отдельностоящие здания
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Межшкольный учебно-производственный комбинат №2
Адрес расположения / регистрации имущества
Хабаровский край, г. Хабаровск
Дополнительная информация по адресу
ул. Краснореченская, д. 124а
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Объекты недвижимости;
- Коммерческая недвижимость;
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках затратного подхода
- (методы оценки стоимости земли) - Метод сравнения продаж ;
- (методы оценки стоимости воспроизводства или замещения) - Метод сравнительной единицы ;
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод согласования по критериям
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?
Эта работа может быть интересна детальностью обоснованием каждой отдельной корректировке, поскольку эксперты РОО очень дотошно придираются к проверке отчетов
В данной работе меня больше всего порадовало то, что автор исключил из расчета аналог №4 в сравнительном подходе. На самом деле это бич многих отчетов об оценке - очень часто встречается в работах коллег ситуации, в рамках которых ими производится согласование скорректированных цен аналогов, отличающихся друг от друга в разы. Как говорится, "путают теплое с мягким", причем "на голубом глазу".
Но правда в такой ситуации возникает вопрос, а есть ли смысл вообще добавлять к сравнению аналоги, которые в последствие будут исключены из расчета? Это что-то дает? Ведь такие аналоги, как правило, обычно видно сразу.
К сожалению после выхода ФСО №7 появилось больше работы...и в том числе все аналоги, которые подходят под расчет должны все включится в сравнение. Ни по какому резко выбивающемуся параметру его и не исключишь...только приведя его стоимость в соответствие к объекту оценки и увидев, что он резко выбивается из расчетов можно отклонить по математическим моделям (кому по какой модели удобно). Но если, конечно, у кого-то есть "чуйка" по поводу таких резко выбивающихся объектов просто может облегчить себе работу и просто его не показывать, как будто его "не заметили"))
Я обычно просто не рассматриваю (не включаю в расчет) те объекты, по которым сразу вижу, что с ними "что-то не то". Попробую объяснить. Дело в том, что для каждого рынка характерна та или иная волатильность, и она обычно находится в тех или иных типичных для соответствующего рынка пределах. Если мы видим, что разброс цен (после корректирования) рассматриваемых нами в качестве аналогов объектов значительно больше типичной для того или иного рынка (или сегмента рынка) волатильности, то небезосновательно можем сделать следующие выводы о том, что:
1) один из наших объектов возможно относится к другому сегменту рынка (например, там срочная вынужденная продажа, не типичная мотивация продавца);
2) информация об одном из объектов-аналогов возможно не доступна в полном объеме (например, один из объектов имеет какое-то обременение, которое существенно влияет на стоимость, и о котором мы не знаем);
3) процесс коррекции цен по тому или иному объекту (например, в результате большого объема валовой коррекции) возможно имеет существенную погрешность (что и дает несоответствующий типичной волатильности рынка размах скорректированных цен).
В любом случае, использовать такие объекты в расчетах без выяснения причин нехарактерного для рынка разброса цен - на мой взгляд, не корректно (как-то не профессионально, поскольку мы по сути расписываемся в том, что не в состоянии объяснить часть вариации цен, которая значительно превышает типичную для рынка волатильность)..
К тому же, насколько я помню, требования ФСО №7 выглядят так:
"б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;".
Когда мы видим не характерный для рассматриваемого рынка разброс цен объектов, мы не можем быть уверены в том, что: "используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка", "используются объекты недвижимости, которые ... сопоставимы с ним по ценообразующим факторам" (если, например, причина разброса цен влияние того или иного фактора, информация о котором нам не доступна, сравнение (сопоставление) объектов мы тоже провести не можем из-за неполноты информации об объектах) и т.д. и т.п.
Кроме того, в ФСО №7 говорится лишь о том, что "Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;". Т.е. по сути, так как использовать все объекты-аналоги мы не можем в принципе (по крайней мере мы никогда не можем быть уверены в том, что используем все аналоги - оценщики же не обладают "всевидящим оком" - вполне возможно и даже наиболее вероятно, что какой-то информации мы наверно не знаем) нам всегда в том или ином виде в отчете нужно указывать "объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов" (вот, например, одним из критериев отбора может быть полнота информации об объекте), а также приводить обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (а обоснование всё то же - полнота информации, единообразие ценообразования).
Да, согласен, по большому счету в ФСО №7 написано - возьмите все доступные аналоги, которые вы нашли. После, выбросите нафиг ненужные, а после производите расчет с корректировками и в конце убедитесь что они между собой не сильно разнятся)) Поэтому, именно такими манипуляциями (с изначальным включением аналога №4, а после его отсекания) хотел показать соблюдение пунктов "б" и особенно "в" ФСО №7.
Тем более по ФСО №7: "25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности."
Поэтому каждый сам решает как обойти лазейки нашего любимого законодателя, который "с большой оговоркой" Нихрена не понимает в оценочной деятельности)))но это уже другая история...