Об определении рыночной ставки арендной платы за пользование сооружениями - системами водоснабжения

1) Я бы добавил информацию об оцениваемых имущественных правах на сооружения в "Основные факты и выводы"

2) П. 7.1. "Описание оцениваемых прав". Вроде бы в нем нужно было бы про обязательственные права арендатора по договору аренды написать, ведь их оцениваете, а тут почему-то только про право собственности. Про аренду ни слова. Да и про землю под этими сооружениями - тоже ни слова. Я бы на месте авторов работы постарался максимально подробно описать правовой статус сооружений (включая права на землю, на которой они находятся), а также четко определить состав оцениваемых прав. Без этого четко представить, лично мне, что же по сути подлежит аренде достаточно тяжело.

Спасибо, Вы абсолютно правы, к сожалению толком от собственника ничего не добилась, сами ничего не знают о правах арендатора заказчик адм. маленького сельского поселения, сдают первый раз в жизни официально, хотяконечно это не оправдание. Учту, чем больше критики тем она ценнее.

Ну а так, в целом работа довольно стандарта (я сильно не вчитывался, может упустил какие-то интересные детали). При чтении для себя отметил подробный и неплохо расписанный затратник для оценки РС сооружений, далее обычный для таких объектов (без рынка аренды) метод рекапитализации (вроде тоже всё подробненько расписано), при котором отталкиваясь от РС постепенно выводится ставка арендной платы. Дело в том, что после того, как понимаешь, что далее в отчете идёт вывод гипотетической рыночной арендной платы на основе кумулятивно построенной ставки капитализации - теряется весь дальнейший интерес к работе. Заведомо понятно, что результат получится довольно расплывчатый (ведь четких критериев оценки рисков у нас нет - да и оценщики - не риск-менеджеры), да и скорее всего чисто гипотетический. Ведь с уверенностью говорить о рыночной арендной плате можно только при наличии сформированного рынка.

Может вы сконцентрируете моё внимание на тех моментах, в которых вы сомневались при написании работы?

Вы правы, рынка сдачи в аренду подобных объектов нет.

Меня волнует следующие: при определении физ.из я применила коэффициент (стр.30-31) 0,75 для водопровода спросят не оправдаюсь, взяла фразу из статьи без автора когда то видимо скопировала себе в архив из интернета. Есть ли офиц. разъяснения или руководства, чтобы оценщик не порол отсебячину.

Еще вопросик: новый гост 54257-2010 - его применения могу ли я брать примерные сроки службы объектов (таб.1) или все по прежнему по гр. капит.?

Возращаясь к отчету: функцион. износ от части лукавство, метал.трубы уже давно заменяет пластик, но как этот износ рассчитать?

внеш. износ он тоже есть, когда ставка аренды получается слишком высокой для деревни которая в 260 км. от областного центра, считаю по формуле с макро и микро факторами, но как то все мне это не нравиться, потому что росстат не дает информации на дату близкую к дате оценки, в лучшем случае за 2010 г.

Может быть подскажите что почитать более реальное в применении?

Я не эксперт по определению физического износа водопровода (да и не может быть экспертом во всех областях по всем объектам оценки), но скорее всего попробовал подойти к решению первого озвученного Вами вопроса с двух сторон:

1) определить остаточный срок службы водопровода, опираясь на мнения привлеченных экспертов (т.е. обратился в администрацию, специалистам-сантехникам, может строителям и попытался выявить какое-то консолидированное мнение по поводу остаточного срока жизни водопровода в целом или по каким-то его участкам).

2) если обратиться не к кому, да и в любом случае попробовал оценить его состояние, опираясь на данные визуального осмотра, а также на, например, конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/254?s=1&f=1 или таблицы для определения физического износа конструкций и элементов конструкций жилых, общественных и производственных зданий http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/58?s=1&f=1 (и то и другое нашел в "Банке материалов" по запросу "износ водопровод", может в интернете ещё что-то есть, но там долго копаться надо). Ну и наконец, привел бы все результаты в отчете, дал бы им оценку и сделал вывод о том, какой на мой, как оценщика, взгляд предпочтительней.

По второму вопросу, на мой взгляд, лучшим вариантом было бы приведение в отчете сроков службы, взятых и на основе групп капитальности, и по ГОСТ-у. Затем же, приведение Вашего обоснованного экспертного мнения по поводу того, какие сроки более адекватны и на какие Вы будете опираться в расчетах. Вобще, в процессе оценке оценщики часто сталкиваются с вопросами, на которые однозначно ответить не могут. В этом случае, лучше привести все возможные варианты, затем опираясь на какие-то обоснованные доводы или допущения выбрать один из них. Т.е. если не можете обосновать какой-то из возможных вариантов - прописывайте в допущениях в Задании на оценку. Но мне кажется, что если хорошо поискать, можно найти и более точную информацию о сроках службы именно водопроводов. Например, из приведенных выше лекций http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/254?s=1&f=1 можно сделать вывод о сроках службы водопроводов в 60 лет. Возможно есть и другие материалы, которые нужно поискать.

Насчет функционального износа - вопрос не такой простой, с ходу не ответишь. Нужно более подробно анализировать ситуацию. Конечно, какой-то функциональный износ скорее всего есть. Вопрос в том, насколько он существенен и как его просчитать. Возможно, что в данном конкретном случае - им можно принебречь, исходя из соответствующего допущения (если он существенно не влияет на результаты оценки) - опять же нужно анализировать.