об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок. Площадь 200 кв.м. Кадастровый номер 46:11:200303:28. Адрес: Курская область, Курский район, Шумаковский сельсовет, д.Большое Шумаково
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
30.10.2017
Дата составления
11.06.2019
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для целей оспаривания кадастровой стоимости
Стандарты СРО
НП СОО Сибирь
Иные стандарты
Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 г.
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Кадастровая стоимость
Методы
Подход
Сравнительный
Уважаемые коллеги! Нужен совет: данный отчет завернули на комиссии. Причины указаны следующие:
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. На стр. 36 присутствует ссылка на публикацию http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledgebase/view/materials/1040 данная информация не обеспечена свободным доступом (п. 11, ФСО №3).
Объекты аналоги, используемые в расчетах относятся к сегменту рынка – земельные участки для ИЖС, оценщиком не проанализированы правила землепользования и застройки для использования их в качестве аналогов, при этом в справочном издании «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации.» Л.А.Лейфер. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2017, которое использует оценщик, в таблице 166 содержатся корректировки на функциональное назначения (п. 5 ФСО №3, п. 22б ФСО №7).
Что вы думаете по этому поводу, интересует мнение со стороны. Заранее благодарен
Как мне видится, замечания вполне справедливые.
1. Первое замечание - формальное (на результаты оценки не сильно влияет, но ФСО так требует). Не ленитесь делать "лишний раз" скриншоты любой информации, которую берете из интернета - это дело пары минут.
2. Второе замечание - уже существенное. Проглядел бегло отчет, и тоже не нашел анализа расположения объектов оценки и аналогов с позиции ПЗЗ (может просто невнимательно посмотрел). А это сейчас очень важно, поскольку определяет возможности и ограничения в использовании объектов, что может оказать существенное влияние на расчеты и результаты оценки. Например, может оказаться, что один из земельных участков -аналогов, функциональное использование которых вы определили как для ИЖС, находится в зоне, допускающей и иное использование (например, под размещение каких-либо объектов коммерческого или производственного назначения), тем самым корректировка его цены "на различия в ВРИ" не нужна.
Спасибо за комментарий! В отчете была корректировка на ВРИ, но в замечаниях пишут что её нет. Вот с этим интересно. Но в любом случае отчет поправил и на комиссии утвердили.
Тут дело в том, что корректировку не достаточно просто ввести - её ещё нужно должным образом обосновать. Комиссия, не найдя анализ сравниваемых объектов с точки зрения ПЗЗ, похоже посчитала корректировку "на ВРИ" не достаточно обоснованной (не засчитала вам её). На что (по существу вопроса) вполне имела все основания.
Нет, там корректировка по Лейферу на ВРИ есть в отчете. Аналоги: ИЖС, объект - под магазины. Тут всё понятно. Просто в замечаниях пишут сделать то, что уже есть. У нас так часто бывает в комиссии (то стоимость балансовую у физ.лица просят, то нет сокращенного наименования заказчика, если юр.лицо. Иногда пишут, что ошибка в расчетах в таблице, хотя, её по факту нет). Бывает всякое