Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и размера убытков, связанных с изъятием земельного участка для государственных нужд
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
19.04.2021
Дата составления
23.04.2021
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для выкупа или иного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок категории "земли с/х назначения" под "сельскохозяйственное использование" площадью 7 га
Адрес расположения / регистрации имущества
респ. Крым, р-н Кировский
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Недвижимость сельскохозяйственного назначения;
Категория земли
Земли с/х назначения
ВРИ по документам
Сельскохозяйственное использование
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Применен один подход
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа могла бы быть интересна или полезна другим участникам Партнерской программы?
В целом, вроде бы неплохой отчет. Но есть два момента (недоработки/неточности формулировок), которые мне бросились в глаза.
1. По убыткам, связанным с необходимостью регистрации прав. В отчете указана следующая формулировка: "При регистрации прав на объект недвижимости взимается государственная пошлина. При этом понимается регистрация вновь приобретаемого объекта взамен изъятого...".
В данном случае (который рассматривается в отчете) при изъятии части земельного участка, как мне видится, корректнее писать, что убытки возникают в связи с необходимостью регистрации прав на вновь образованный земельный участок, который остается в распоряжении правообладателя. Затраты на регистрацию прав на земельные участки, приобретаемые взамен изъятых, включаются обычно в состав убытков при изъятии земельных участков целиком.
2. По упущенной выгоде. В отчете по тексту везде фигурирует, что участок "обрабатывается". Далее в обоснование отсутствия УВ приводится следующий текст: "На дату заключения Договора на участках, подлежащих изъятию, находилась трасса «Таврида». Соответственно, арендатор не поводил посевы озимых на изымаемых земельных участках, и упущенная выгода в части недополученного дохода, которую арендатор получил бы при обычных условиях гражданского оборота в данном случае не возникает". Выбранные формулировки, опять же, как мне видится, недостаточно проработаны и могут вызывать вопросы. И вот почему.
При определении размера возмещения правообладателю - мы должны ориентироваться на его убытки (в данном случае собственника земельного участка). Убытки арендатора мы обычно вообще не рассматриваем, кроме случаев, когда они выставляют или могут выставить претензии к правообладателям - в этом случае эти претензии попадают в состав убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Поэтому при обосновании отсутствия УВ у правообладателя я бы все же делал акцент и рассматривал именно его хозяйственную деятельность.
Вообщем, такие вот мелочи я увидел. Если будет нужно, могу дать ещё какие-то подсказки или поделится своим опытом - в данном направлении он достаточно большой.
Отчет выполнялся для реализации проекта по строительству трассы "Таврида". При изъятии земель для строительства подобных крупномаштабных проектов всегда возникает много вопросов, связанных как с необходимостью соблюдения требований законодательства по изъятию земли для государственных нужд, так и с определением справедливого возмешения за изымаемый участок.
Спасибо за Ваше мнение и комментарии.
По первому: Регистрация прав на вновь образованный земельный участок, остающийся у правообладателя, в рамках данного проекта производится не самим правообладателем, а соответствующей организацией по доверенности, полученной для выполнения Государственного Контракта по изъятию. Поэтому затраты на госпошлину не включены в состав убытков, возникающих у правообладателя.
Затраты на регистрацию вновь приобретаемого земельного участка обоснованы следующими рассуждениями. Площадь изымаемого участка составляет 4662 кв.м. Согласно ст.19 Закона №66-ЗРК « О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности…» предельный минимальный размер участка сельскохозяйственного назначения, который может быть сформирован составляет 0,06га ( для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках). Правообладатель может приобрести земельный участок взамен изъятого.
По второму: В принципе согласна. Согласна, что нужно проводить расчет упущенной выгоды как убытки третьих лиц, в случае если бы арендатор проводил посевы на изымаемом участке. Подобным образом мы и поступали, обосновывая и проводя расчеты при изъятии земельных участков, занятых промышленными садами и посевами озимых.
Спасибо за предложение поделиться опытом. Очень признательна! Были бы рады взаимному сотрудничеству. Опыт, полученный в рамках данного проекта, тоже достаточно большой.
Не за что :) Всегда открыт для сотрудничества. Сложившая практика часто бывает довольно разнообразной. От места - к месту, от проекта - к проекту, от заказчика - к заказчику, и т. д. и т. п. З
Всегда можно встретить что-то "новенькое" для себя.
В таких ситуациях, как в вашем отчёте, мы убытки в виде затрат на регистрацию - в последнее время не закладываем. С нашей точки зрения, для этого мало оснований. Во-первых, у правообладелей не всегда существует физическая возможность докупить землю поблизости. Во-вторых, заморачиваться с восстановлением площадей ровно в предыдущем объеме хотят далеко не все правообладатели. В-третьих, как правило достаточно сложно обосновать необходимость для правообладателя восстановления площадей именно в исходных размерах. А если нет необходимости, значит нет и убытков. Как-то так.