Отчет об оценке нежилого помещения офисного назначения в Москве
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
02.07.2021
Дата составления
05.07.2021
Стандарты и требования
Назначение оценки
Иное
Уточните назначение
Для расчета собственных средств Управляющей компании в соответствии с требованиями Банка России
Стандарты СРО
СРО РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Отчет прошел экспертизу СРОО
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Помещения и их части
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Нежилое помещение, общая площадь 31,5 кв. м
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Москва, г. Зеленоград, проезд Савелкинский
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Недвижимость офисного назначения;
- Коммерческая недвижимость;
Методы
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Математическое взвешивание
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа могла бы быть интересна или полезна другим участникам Партнерской программы?
Добрый день! Было бы интересно мнение автора отчета и других участников, по поводу примененной в отчете повышающей корректировки на сумму НДС для объектов-аналогов применяющих УСН. На мой взгляд корректировка не требуется.
Как правило на рынке коммерческой недвижимости помещения выставляются в аренду/на продажу по конечным ценам. В случаях, когда собственник не является плательщиком НДС (компании на УСН, физ. лица), указанная цена или ставка аренды отражает конечную цену сделки (то есть дополнительно на сумму НДС не увеличивается). Таким образом, когда участником сделки является компания плательщик НДС, она сможет продать или сдать в аренду помещение по той же цене, которая сложилась на рынке, однако, эта цена будет включать НДС.
Соответственно, ставки аренды и цены продаж на помещения, предлагающиеся собственниками, находящимися на УСН, воспринимаемые как конечные условия, не подлежат повышающей корректировке на сумму НДС 20%.
Кроме того, лица, освобожденные от уплаты НДС, действуя рационально, не будут выставлять свои объекты на рынок с существенным понижением цены в размере НДС 20%.
Т.е. по моему мнению ставка аренды/цена продажи с учетом НДС = ставке аренды/цене продажи УСН, и корректировка на сумму НДС не требуется.
По этому поводу есть много различных мнений. Мое мнение, всё зависит от каждого конкретного рынка (сегмента). Чтобы ответить на вопрос, нужно провести соответствующий анализ. В частности, надо обращать внимание на то, кем представлен основной спрос в соответствующем сегменте. Если спрос - в подавляющем большинстве физики, это одно (для них наличие/отсутствие НДС не является существенным фактором, для них важна общая цена), если в данном сегменте рынка спрос представлен в основном юриками на ОСНО - это совсем другое (в этом случае тем арендодателям, кто на УСН, придется скидывать цены на величину НДС, чтобы конкурировать с теми арендодателями, цены которых с НДС, поскольку для спроса в виде юриков наличие/отсутствие НДС в цене имеет значение).