Заключение эксперта по вопросу о соответствии отчета об оценке объекта незавершенного строительства, расположенного в Свердловской области, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, и об определении рыночной стоимости данного объекта

критику в студию

Обсуждать работу, в которой расчет выполнен затратным подходом, в некотором смысле бессмысленно. Затратный подход по своей сути использует данные с альтернативных (смежных) рынков (а не рынка объекта оценки) и строится на тех или иных моделях. В зависимости от выбранных моделей и допущений - будет плясать и результат. Методов расчета прибыли предпринимателя - много. Методов расчета износа - не меньше. Способов расчета затрат на замещение - тоже не мало. Выбор тех или иных методов - процесс во многом субъективный и дискуссионный. Один специалист считает одно, другой - другое. Но в зависимости от используемых источников информации, выбранных методов, исходных допущений - результаты могут будут заметно разниться. Причем определить, какой результат ближе к рынку в условиях его отсутствия по понятным причинам - не получится.

Могу только поделится своими соображениями по некоторым моментам.

Буду признателен.

Например, по поводу расчета физического износа. Оценщик принял величину физического износа, как я понял, экспертно, у него она составила 0%. Вы методом срока жизни на базе хронологического возраста - у вас получилось 2,4%. А есть ещё временной метод Росса, методы на основе оценки затрат на ремонт и т.д. и т.п. К тому же метод срока жизни подразумевает использование в первую очередь эффективного возраста, а хронологического - только для "приближенных расчетов". То есть по сути мы имеем просто два альтернативных мнения разных экспертов - не более того. Причем довольно близких - что такое 2,4% при определении стоимости на неразвитом рынке? Нельзя сказать, какое мнение вернее/точнее/обоснованнее - оценщик в праве сам выбирать методы, подтвердить или опровергнуть то или иное значение фактической рыночной информацией в условиях её отсутствия - проблематично.

И так - по множеству других пунктов. Дискутировать можно буквально по каждому пункту в расчете, у вас будет одно мнение, у другого специалиста - другое, у меня - третье и т.д. По мне - объект очень сложный (в плане оценки именно рыночной стоимости) и я бы во-многих формулировках, которые вы использовали, на вашем месте был бы менее категоричен и более осторожен.

Ещё мне не совсем понятно, почему при определении затрат на замещение не использовались рыночные данные, например, от строительных организаций, не проанализирован соответствующий рынок. Тем более, что проект фундамента, как я понял, имелся. Как мне видится, они могли быть дать более репрезентативную картину, чем аналоги из справочников, причем это бы снимало сразу множество спорных вопросов со всякими коэффициентами и поправками.

суд принял экспертизу

Объективности ради, отметил работу, как понравившуюся. Несмотря на многие дискуссионные моменты, на часть из которых я указал, хотел бы отдать должное смелости автора - объект оценки действительно сложный. И многие задачи, которые встают перед оценщиком в таких работах, не всегда имеют "красивые" однозначные решения. Тем и прекрасно наличие таких работ в Банке. Оно позволяет увидеть различные варианты решения аналогичных задач и понять разные взгляды и точки зрения коллег.

спасибо

Ещё один маленький нюанс, возьмите на заметку. На стр. 25 документа приводится вывод о том, что в результате, полученном в отчете оценщиком, содержится НДС, не смотря на то, что оценщиком указано обратное. В этом моменте для подтверждения вашего вывода важно указать систему налогообложения, применяемую правообладателем. Ведь наличие/отсутствие НДС (как суммы налога к возмещению) в результате определяется в первую очередь применяемой системой налогообложения правообладателя. Так, например, если бы правообладатель применял бы упрощенную систему налогообложения, то результат НДС (как сумму налога к возмещению) содержать бы не мог. Здесь важно разделять НДС, как возможную статью затрат (в расчете затрат на замещение) и НДС, как сумму налога, которую может возместить покупатель, находящийся на ОСНО.