Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания офисно-торгового назначения без земельного участка в Нижегородской области
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
20.10.2022
Дата составления
26.10.2022
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для принятия управленческих решений
Стандарты СРО
СРО РОО
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Есть
Наименование обременений
Присутствует обременение объекта оценки - Аренда, ЗДАНИЕ С ПРИСТРОЕМ, назначение: НЕЖИЛОЕ, 1,2,3, ЧЕРДАК-этажный (подземных этажей-ПОДВАЛ), общая площадь 2867,4 кв.м., инв.№06116, лит.АА1 (Арендуемая часть общей площадью 74,1 кв.м. состоящая из комнат сог
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Отдельностоящие здания
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Нежилое здание офисно-торгового назначения площадью более 3000 кв. м
Адрес расположения / регистрации имущества
Нижегородская обл.
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Коммерческая недвижимость;
- Недвижимость торгового назначения;
- Недвижимость офисного назначения;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Средневзвешенное значение
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа могла бы быть интересна или полезна другим участникам Партнерской программы?
Работа интересна тем, что в одном отчете представлены расчеты по всем трем подходам. Единственное, что, на мой взгляд, можно было бы улучшить в данной работе - это отказаться от процедуры взвешивания результатов, полученных в рамках разных подходов. В качестве итогового результата - я бы использовал только тот, что получен сравнением продаж. Расчет с виду довольно не плохой, база достаточная - 4 аналога, остаточная вариация после процедуры коррекции цен - тоже вполне приемлема. Чего не скажешь о результатах реализации метода сравнения продаж применительно к оценке ставки арендной платы, здесь остаточная вариация оказалась уж очень высока. Максимальная и минимальная скорректированные ставки - отличаются почти в два раза. Это много. Да и бог с ним, с доходным подходом. Про затратный на активном рынке - итак понятно.
Я бы привел результаты затратного и доходного в отчете справочно. Не вижу смысла "разбавлять" вполне приличные цифры, полученные в сравнительном подходе, результатами, полученными на основе других подходов, которые по качеству (репрезентативности) объективно хуже.
О согласовании результатов - у меня есть неплохая (как мне кажется) статья. Небольшая по размеру, но не маленькая по смысловому содержанию.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/2971-dumaj-ili-ocenka-bez-zabluzhdenij-statya-11-kak-ne-skrestit-ezha-i-uzha-ili-vse-chto-vam-nuzhno-znat-o-soglasovanii-rezultatov-ocenki-poluchennyh-raznymi-metodami
Спасибо за обзор