Отчет об оценке размера платы за право ограниченного пользования (публичный срочный сервитут, устанавливаемый в интересах Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для обеспечения реализации проекта «Строительство ..., Московская область») земельным участком с кадастровым номером ..., адрес (местоположение) объекта: «Обл. Московская, р-н Ногинский, ...»
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
27.01.2023
Дата составления
27.01.2023
Пометки для участников "Партнерской программы"
Шаблон отчета об оценке публичного срочного сервитута с учетом новых ФСО и «Методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 года № 321. Был согласован с ГК "Автодор".
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для заключения соглашения об установлении сервитута
Стандарты СРО
НП СПО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
ГК "Автодор"
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок, предназначенный для садоводства, площадью 8 соток
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Ногинский
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
- Дачи, садоводство, огородничество;
Категория земли
Земли с/х назначения
ВРИ по документам
Для садоводства
Оцениваемая величина
Плата / соразмерная плата
Объект оценки
Сервитут
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок, предназначенный для садоводства, площадью 8 соток
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Ногинский
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
- Дачи, садоводство, огородничество;
Категория земли
Земли с/х назначения
ВРИ по документам
Для садоводства
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарии: чем, на Ваш взгляд, эта работа могла бы быть интересна или полезна другим участникам Партнерской программы?
Это доработанный шаблон - с учетом дополнительных требований новых ФСО. Был согласован с ГК "Автодор". Также учла разные методические материалы, которые ранее публиковались на портале.
О, наконец-то пример отчета по новым ФСО подъехал. Что, собственно, поменялось-то (по сравнению со старыми стандартами), если вкратце?
Каких-то радикальных изменений в отчеты не вносила. Поменяла ссылки на стандарты, немного отредактировала раздел "Задание на оценку", поправила некоторые формулировки, добавила подпункты, касающиеся "предпосылок стоимости". Вроде бы и всё на этом.
Уважаемый автор, поясните, почему Вы результаты оценки отнесли к доходному подходу, в отчете об этом ни слова... Я не отрицаю Ваше решение, просто спрашиваю)
По следующей логике. Если бы этот был частный сервитут, мы бы просто использовали методику Федорова в оригинальном виде и получили бы размеры периодических платежей путем рекапитализации рыночной (или её соответствующей части) стоимости. Методику Федорова можно отнести к доходному подходу, она связывает периодические платежи и стоимость через ставки доходности. Но так как здесь сервитут публичный - мы обязаны следовать рекомендациям Минэкономразвития. Т.е. мы используем ту же методику Федорова, но уже с учетом МР. А в МР указано, что определение периодических платежей производится путем деления общего платежа на количество периодов, плюс индексация. Выходит, что мы реализуем доходный подход, но с учетом МР.
Спасибо за ответ. Я ожидал, что Вы примерно так и ответите. Но по моему мнению при определении некоторых расчетных величин в отчете (а сервитут - явно расчетная величина), не обязательно указывать результаты оценки различными подходами. Думаю, что это "косяки" ФСО, и новых, и старых. Я в разделе "результатов оценки различными подходами" продолжаю писать: " стоимость объекта определена с использованием методик сравнительного и доходного подходов" без указания результатов подходов. ФСО нарушаются конечно, но на результат это не влияет, и более логично, чем в МР Минэка.
Во многом с вами соглашусь. По сути, плата за публичный сервитут - расчетная величина, определяемая во многом нормативно (что очевидно, исходя из тех же положений МР), классические методы оценки стоимости в чистом виде к ней не очень применимы. Но тут имеет значение и то, как сформировано задание на оценку. Чтобы вынести эту величину из под методологии ОД, нужно, чтоб задание на оценку было оформлено подходящим образом. В этом отчете задание сформировано и соответственно сам отчет оформлен (отталкиваясь от него) с учетом требований соответствующего департамента Автодора. При такой "постановке вопроса" мы вынуждены каким-то образом вписать расчет платы за сервитут в методологию ОД. А методические рекомендации МР, если вчитаться, это вообще "отдельная песня" (что-то с чем-то). Но от них никак не отвертеться. Надеюсь, что у специалистов из Минэка как-нибудь появится время вдумчиво прочитать, что они местами "наваяли", и они хотя бы внесут хоть какие-то правки. Более противоречивого документа я в своей практике не припомню.
У Минэка время появится,когда они перестанут экзаменами заниматься,а займутся повышением профессионализма и оценщиков,и своего))