Статистика
Количество скачиваний
95

ОТЧЕТ по определению рыночной стоимости земельного участка ... и отдельно стоящего здания ...

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
10.04.2012
Дата составления
17.04.2012
Пометки для участников "Партнерской программы"
Этот отчет отправлен на проверку в РОО, какой оценки ожидать?
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для проведения процедур в рамках законодательства о банкротстве
Стандарты СРО
РОО
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Конкурсный управляющий
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Имущественные права
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Наименование рассматриваемого имущества
земельный участок площадью 1260,68 кв.м. и отдельно стоящее здание общей площадью 677,7 кв.м.
Адрес расположения / регистрации имущества
Кемеровская обл.
Дополнительная информация по адресу
г. Кемерово
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Для оценки недвижимости
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод экспертных оценок
Автор отчета
26 июня 2012 в 03:03:47

Спасибо. Ваши замечания очень ценны для меня. Я их обязательно учту в последующих отчетах. Но, как Вы считаете, правомочно ли использование информации с аукционов КУМИ для расчета хотя бы тех же корректировок? или при оценке недвижимости выставляемой на вторичном рынке ее вообще лучше не использовать?

Поддержали0

На мой взгляд, если мы оцениваем объект оценки, относящейся к какому-то рынку, то лучшей информацией и основой для определения стоимости будут цены сделок по сопоставимым объектам на этом же рынке. Я думаю, что с этим никто не будет спорить. А аукционы... Они вполне могут не попадать в рынок, хотя и подобранные цены сделок тоже могут не репрезентативны. Но у сделок есть всё же большое преимущество в плане того, что их использование не нужно обосновывать. Все классические методы оценки отталкиваются в первую очередь от цен сделок на рынке. А вот с ценами аукционов - тут по-хорошему, нужно бы привести обоснование тому, что они рыночные.

Поэтому использовать их в-целом то можно (ведь зачастую у Оценщика нет другой информации), но при соответствующем обосновании и заранее понимая, что с точки зрения методологии Вы выбрали менее обоснованный и более уязвимый вариант.

Поддержали0

Я наверно немного расплывчато ответил. Проще говоря, продажа на аукционе - это не простая экспозиция на рынке и не типичный рыночный маркетинг - поэтому, по логике вещей, как мы от цен предложений путем корректировки приходим к ценам сделок, так же и цен аукционов - мы тоже должны приходить к ценам сделок (вводить корректировку либо обосновать отсутствие такой необходимости).

Поддержали0
11 сентября 2012 в 10:47:50

Хороший отчет, единственное, по моему мнению, не нужно вдаваться особо в подробности история области и города, климат и т.п., это лишнее.

Поддержали0
9 ноября 2013 в 23:02:00

Хороший отчет - вопрос к автору..

Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР ( )

151,58 вы даете пояснения... порядок перерасчета- и указываете 1991г (один из базовых годов)-посмотрите внимательно на этот индекс ( насколько помню... там идет индекс 1990г..) Посмотрите пожалуйста..Все таки индекс перехода указан на 1990 или как Вы написали 1991 года.. С уважением АЮ

Поддержали0
Автор отчета
10 ноября 2013 в 05:54:26

Коэффициенты пересчета СМР от 1984 к 1991 взяты из письма Госкомстроя СССР от 6.09.1990 № 14-Д, где пишут, что "указанные индексы разработаны с учетом: ... (цен, наценок и т.д.), вводимых в действие с 1 января 1991 г.

Поддержали0
10 ноября 2013 в 12:14:50

тогда еще раз уточняю вопрос а индекс перехода с 1991 на дату оценки откуда брали

Поддержали0
Автор отчета
10 ноября 2013 в 14:32:54

См. Табл. 13.2 Отчета - Графа Источник информации... Строки 6 - 10 - Логика следующая - "подтягиваем индексы до года, где в письмах есть 1991 г. и 2001 г. (я взяла письмо для 1 квартала 2010 года) и потом используем опубликованное письмо об индексах на период, ближайший к дате оценки", хотя, теперь при внимательном рассмотрении я обнаружила опечатку в индексе последнего коэффициента в графе "источник информации" строки 11 - Следует читать "К(1963-1984)*К(1984-1991)*К(1991-2010)/К(2001-2010)*К(2001-2012)", в соответствие с предыдущим текстом, т.е. (значения) строка 6 * строка 7 * строка 8 /строка 9 * строка 10.

Спасибо за внимательное прочтение моей работы, и хорошую ее оценку, несмотря на обнаруженные вопросы (которые вызывают недоумение даже проф. оценщика, не говоря уже о заказчиках и иже с ними).

Поддержали0
10 ноября 2013 в 23:14:53

Ну хорошо.что Вы разобрались..Это "очень большая проблема- переходный индекс от 1991-1990 на дату оценки ..посмотрите форум счетчиков на эту тему..Многие ломают голову как сделать перерасчет от 1991 года.- поскольку в нормативных документах "переход дается от 1990г" и все принимают это за опечатку... это не так...

Поддержали0
Отзывов нет