ОТЧЕТ по определению рыночной стоимости земельного участка ... и отдельно стоящего здания ...
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
10.04.2012
Дата составления
17.04.2012
Пометки для участников "Партнерской программы"
Этот отчет отправлен на проверку в РОО, какой оценки ожидать?
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для проведения процедур в рамках законодательства о банкротстве
Стандарты СРО
РОО
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Конкурсный управляющий
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Имущественные права
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Наименование рассматриваемого имущества
земельный участок площадью 1260,68 кв.м. и отдельно стоящее здание общей площадью 677,7 кв.м.
Адрес расположения / регистрации имущества
Кемеровская обл.
Дополнительная информация по адресу
г. Кемерово
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Для оценки недвижимости
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод экспертных оценок
Очень понравилось, как всё подробно и досконально расписано в отчете. Давно настолько проработанных отчетов я не встречал. Конечно, как в любом отчете - есть спорные моменты, но куда без них, у каждого оценщика свой взгляд на то, как нужно оценивать. Интересно, сколько времени у Вас ушло на проведение этой оценки и подготовки отчета?
Большое спасибо за лестный отзыв.
Работала 7 дней (и ночей, - часов по 15 в сутки).
Большая часть времени была потрачена на описание объекта оценки и его окружения, в основном для анализа и обоснования НЭИ. Хотя, на него (анализ НЭИ) времени как раз почти не осталось.
Однако, т.к. я работаю одна, "варюсь в собственном соку", очень хотелось бы узнать Ваши комментарии, касающиеся именно "спорных моментов".
На беглый взгляд я увидел только несколько моментов, которые меня насторожили:
1) Стоимость земли определяется доходным подходом (метод капитализации), отталкиваясь от информации о величине ставок аренды для аукционов. Почему мне такое решение кажется не самым удачным:
- оценка земли в рамках доходного подхода - не самый лучший вариант для определения стоимости земли в данном случае (я бы больше доверял методам сравнительного подхода - они лучше отражают рыночную стоимость).
- определение ЧОД на основе информации с аукционов - тоже не самый лучший вариант, поскольку аукционы могут не попадать в рынок. Я бы больше доверял информации по действующим ставкам аренды сопоставимых объектов.
2) Сравнительный подход. Нет обоснования следующим корректировкам: на назначение и на плотность застройки (приводится только способ расчета).
Вот эти моменты лично у меня вызывают настороженность относительно того, насколько определяемая РС попадает в рынок. Но опять же - это лишь моё мнение, которое сформировалось в результате беглого изучения отчета.
Спасибо. Ваши замечания очень ценны для меня. Я их обязательно учту в последующих отчетах. Но, как Вы считаете, правомочно ли использование информации с аукционов КУМИ для расчета хотя бы тех же корректировок? или при оценке недвижимости выставляемой на вторичном рынке ее вообще лучше не использовать?
На мой взгляд, если мы оцениваем объект оценки, относящейся к какому-то рынку, то лучшей информацией и основой для определения стоимости будут цены сделок по сопоставимым объектам на этом же рынке. Я думаю, что с этим никто не будет спорить. А аукционы... Они вполне могут не попадать в рынок, хотя и подобранные цены сделок тоже могут не репрезентативны. Но у сделок есть всё же большое преимущество в плане того, что их использование не нужно обосновывать. Все классические методы оценки отталкиваются в первую очередь от цен сделок на рынке. А вот с ценами аукционов - тут по-хорошему, нужно бы привести обоснование тому, что они рыночные.
Поэтому использовать их в-целом то можно (ведь зачастую у Оценщика нет другой информации), но при соответствующем обосновании и заранее понимая, что с точки зрения методологии Вы выбрали менее обоснованный и более уязвимый вариант.
Я наверно немного расплывчато ответил. Проще говоря, продажа на аукционе - это не простая экспозиция на рынке и не типичный рыночный маркетинг - поэтому, по логике вещей, как мы от цен предложений путем корректировки приходим к ценам сделок, так же и цен аукционов - мы тоже должны приходить к ценам сделок (вводить корректировку либо обосновать отсутствие такой необходимости).
Хороший отчет, единственное, по моему мнению, не нужно вдаваться особо в подробности история области и города, климат и т.п., это лишнее.
Хороший отчет - вопрос к автору..
Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР ( )
151,58 вы даете пояснения... порядок перерасчета- и указываете 1991г (один из базовых годов)-посмотрите внимательно на этот индекс ( насколько помню... там идет индекс 1990г..) Посмотрите пожалуйста..Все таки индекс перехода указан на 1990 или как Вы написали 1991 года.. С уважением АЮ
Коэффициенты пересчета СМР от 1984 к 1991 взяты из письма Госкомстроя СССР от 6.09.1990 № 14-Д, где пишут, что "указанные индексы разработаны с учетом: ... (цен, наценок и т.д.), вводимых в действие с 1 января 1991 г.
тогда еще раз уточняю вопрос а индекс перехода с 1991 на дату оценки откуда брали
См. Табл. 13.2 Отчета - Графа Источник информации... Строки 6 - 10 - Логика следующая - "подтягиваем индексы до года, где в письмах есть 1991 г. и 2001 г. (я взяла письмо для 1 квартала 2010 года) и потом используем опубликованное письмо об индексах на период, ближайший к дате оценки", хотя, теперь при внимательном рассмотрении я обнаружила опечатку в индексе последнего коэффициента в графе "источник информации" строки 11 - Следует читать "К(1963-1984)*К(1984-1991)*К(1991-2010)/К(2001-2010)*К(2001-2012)", в соответствие с предыдущим текстом, т.е. (значения) строка 6 * строка 7 * строка 8 /строка 9 * строка 10.
Спасибо за внимательное прочтение моей работы, и хорошую ее оценку, несмотря на обнаруженные вопросы (которые вызывают недоумение даже проф. оценщика, не говоря уже о заказчиках и иже с ними).
Ну хорошо.что Вы разобрались..Это "очень большая проблема- переходный индекс от 1991-1990 на дату оценки ..посмотрите форум счетчиков на эту тему..Многие ломают голову как сделать перерасчет от 1991 года.- поскольку в нормативных документах "переход дается от 1990г" и все принимают это за опечатку... это не так...