Файлы
Е.С.Озеров. Об использовании аксиомы теории оценки и метода ДДП при определении стоимости в обмене
Вид информационных материалов
Официальные публикации методического характера
Комментарий к информационному материалу
Статья опубликована на сайте "Appraiser.ru Вестник оценщика"
Авторы
Е.С.Озеров
Дата издания
17.04.2013
Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов
Тематика и проблематика
- Общая методология согласования подходов;
Комментарии15
На мой взгляд, концепции, приводимые Е.С.Озеровым, в том числе так называемая "аксиома равенства трех подходов" уже давно устарели, сильно идеализированы и не соответствуют реалиям жизни.
1) Заблуждение №1: существует единый рынок всего и вся. На самом деле такого рынка конечно же нет. Рынков вокруг нас множество, это понимают все люди, которые хоть раз что-то продавали. Любой товар может позиционироваться сразу на нескольких рынках, которые отличаются между собой как составом участников, характеристиками спроса и предложения, локальной привязкой, особенностями проведения сделок, объемами товарного оборота и т.д. Любой объект оценки, будь-то даже самый простой помидор - может быть представлен на нескольких рынках сразу. Например, те же самые помидоры можно продавать на оптовом рынке и на розничном, в "боксах" аля Ашан и в магазинах шаговой доступности. Каждому рынку будет соответствовать свой состав участников, будет свои характеристики спроса / предложения и т.д.
2) Заблуждение №2: затратный подход отражает позицию продавца. Конечно же это не так. На самом деле, мы отражаем мотивацию продавца в отчете только в одном месте. Это место называется - анализ НЭИ. Затратный подход всего лишь отражает рыночную стоимость товаров и услуг (на соответствующих рынках), которыми можно заменить объект оценки. В реальной жизни если разумный продавец хочет продать какую-то услугу или товар, перед ним только один вопрос: на каком рынке это лучше сделать? Те же пресловутые помидоры можно продать в магазине у подъезда (рынок продовольственных товаров в магазинах шаговой доступности), можно продать реализатору по оптовым ценам (оптовый рынок продовольственных товаров), можно реализовывать на пляже в разгар сезона в Геленджике и т.д. Мотивация продавца - продать товар на том рынке, где он будет стоить дороже, из тех, которые ему доступны и подходят по срокам реализации и другим параметрам. Продавец всегда ищет тот рынок, платежеспособный спрос на котором больше. Это мотивация и отражена в принципе НЭИ.
3) Заблуждение №3: доходный подход отражает позицию покупателя. То же не верно: все подходы отражают позиции покупателя ничуть не больше, чем позиции продавца. Почему доходный подход должен отражать позицию покупателя, если в его основе лежит рыночная (т.е. установленная на рынке в результате взаимодействий продавцов и покупателей) величина доходности на капитал в соответствующей отрасли??? На самом деле в рамках разных подходов всего лишь анализируются различные рынки: в затратном - смежные (альтернативные), т.е. рынки на которых можно приобрести товары-заместители, в сравнительном - исследуемый рынок, в доходном - рынок инвестиционных инструментов / рынок капитала. Задача, которую решает оценщик, применяя три подхода, не только оценить рыночную стоимость объекта оценки на исследуемом рынке, но и понять его тенденции и состояние.
4) Заблуждение №4: результаты подходов должны сходиться. Почему результаты подходов, которые отражают рыночные стоимости объекта оценки и его аналогов-заместителей на разных (как по участникам, так и по характеристикам спроса и предложения) рынках должны сходиться? Они могут сойтись только в одном случае, если рынки совпадают. А это происходит не всегда.
Затратный, сравнительный и доходный подхорды каждый отражают одновременно и позицию покупателя, и позицию продавца
они однозначно должны стремиться к сходимости, ибо каждый устанавливает РС, а она на рынке одна в конкретный момент
рынков много, но позиционирование к-л вещи одновременно на разных рынках не говорит о том, что для объекта несколько рынков. Просто на одном из них объект присутствует ошибочно (на авось).
Шогин В.
Е.Б. <все подходы отражают позиции покупателя ничуть не больше, чем позиции продавца>.
Да. А говорить: ЗП - позиция прод-а, ДП - позиция покупателя - это штамп. Устаревший и утрированный. Типа нулевой уровень, из 7-ми профстандартных. :-)
Е.Б. <На самом деле, мы отражаем мотивацию продавца в отчете только в одном месте. Это место называется - анализ НЭИ>.
Мысль неплохая. Я бы слегка развил. Продавцами и покупателями движут обычные факторы - страх и жадность, можно в кавычках, можно без. А разница мнений - максимальный диапазон - видна, например, в ДП - пессимистическом и оптимистическом сценариях. Продавца сдерживает от снижения цены оптим.сценарий и подгоняет к консенсусу пессимистический, покупателя наоборот.
НЭИ они могут видеть одинаково. Но реализацию рисков прогнозировать по-разному... И т.д.
Ш.В. <они однозначно должны стремиться к сходимости, ибо каждый устанавливает РС, а она на рынке одна в конкретный момент >
Н.м.в., тезис, по меньшей мере, нуждающийся в пояснениях. Может быть длительное общение с Е.И. влияет на Вас? [Доля шутки :-)) ]
- "должны стремиться" - так сходятся, должны или должны стремиться, и насколько это стремление заметно?
- "РС... на рынке... одна... в момент" - чистой "РС" нет, рынков много, одна - что имеется в виде - число или диапазон (т.е. множество), момент - это миг (дата оценки - день, а решение может приниматься месяцы).
Размытыми недосказаными многозначениями тему можно педалировать бесконечно. Ибо каждое "ибо" можно пережевывать по нескольку раз. Впрочем уже без вкуса. Поэтому отвечать буду только на то что интересно.
Незарегистрированный посетитель - Медведев С
Затратный, сравнительный и доходный подходы каждый отражают одновременно и позицию покупателя, и позицию продавца
они однозначно должны стремиться к сходимости, ибо каждый устанавливает РС, а она на рынке одна в конкретный момент
Валерий, каждый подход устанавливает рыночную стоимость, но например затратный - показывает рыночную стоимость товаров-заместителей (не объект оценки) на альтернативных (смежных) рынках, сравнительный - рыночную стоимость объекта оценки на исследуемом рынке, доходный - рыночную стоимость объекта оценки на рынке инвестиционных инструментов / рынке капитала. Всё это - абсолютно РАЗНЫЕ РЫНКИ - с разными участниками, разным составом и характеристиками спроса и предложения и т.д.
Чтобы было понятно, приведу упрощенный пример. Оцениваем мы, допустим, однокомнатную квартиру в городе N. Сравнительный (а рынок однокомнатных квартир в городе N достаточно развит, прозрачен и установился) дает рыночную стоимость в 1000 руб., а доходный, например, - 700 руб. Оценщик, поначитавшись учебников, в которых из книги в книги кочуют знания ещё прошлых веков, вспомнив про аксиому равенства подходов - начнет их либо подгонять друг под друга, либо согласовывать. И в первом и во втором случае - он в итоге получит какую-то эфемерную стоимость, только с какого рынка - не понятно. Другой оценщик, забыв про застарелые "штампы", увидев, что результаты подходов разнятся и при этом нет основания сомневаться в их результатах, вспомнит, информацию с каких-рынков используют различные подходы. В сравнительном мы изучаем рынок однокомнатных квартир города N. На этом рынке в составе спроса могут быть все три его вида: потребительский, спекулятивный и инвестиционный (мы ещё не знаем). В доходном же мы изучаем информацию с рынка, на котором действует только спекулятивный и инвестиционный спрос (потребительский спрос доходный подход по своей природе не может отражать, поскольку он рассматривает товар с позиций инвесторов и спекулянтов - людей, которым важно получение доходности как от спекуляций, так и от долговременного владения активом). Увидев, что подходы дают разные результаты и приняв во внимание то, что написано выше, незашоренный оценщик сделает вывод - рыночная стоимость однокомнатной квартиры на рынке однокомнатных квартир города N - равна 1000 руб., при этом основной спрос на однокомнатные квартиры на указанном рынке - потребительский, однокомнатные квартиры не являются инвестиционно-привлекательными для инвесторов и спекулянтов по сложившимся на рынке однокомнатных квартир ценам.
Рынков много, но позиционирование к-л вещи одновременно на разных рынках не говорит о том, что для объекта несколько рынков. Просто на одном из них объект присутствует ошибочно (на авось). Шогин В.
Не совсем так. Любой объект можно как позиционировать, так и продать на нескольких разных рынках. Но при этом - разумный продавец конечно будет продавать на том рынке, 1) на который имеет выход, 2) который устраивает по срокам экспозиции и другим параметрам, 3) на котором можно продать объект оценки дороже.
Так, например, предприятие можно продавать на рынке ценных бумаг, как самостоятельную работающую бизнес-единицу (сравнительный подход) или на рынках активов , из которых оно состоит (затратный подход - альтернативные рынки). Поэтому согласовывать, например, затратный и сравнительный при оценке бизнеса - как минимум странное решение, дающее виртуальные (оторванные от конкретных настоящих рынков стоимости). Мы можем продать предприятие либо как набор активов, либо как целую рабочую бизнес-единицу. Продать наполовину так, а наполовину иначе в реальной жизни не получится. Если предприятие интересно покупателям как набор активов - это одно, если как самостоятельная бизнес-единица - это другое. Нужен анализ НЭИ (на каком рынке лучше продать, как активы или как бизнес, где платежеспособный спрос больше).
Е.Б. <Но при этом - разумный продавец конечно будет продавать на том рынке, 1) на который имеет выход, 2) который устраивает по срокам экспозиции и другим параметрам, 3) на котором можно продать объект оценки дороже.>
4) на котором ниже транзакционные издержки
, если это не имелось в емком и закрывающем всё что можно придумать ещё, :-) "и другие параметры".
Е.Б. <Но при этом - разумный продавец конечно будет продавать на том рынке, 1) на который имеет выход, 2) который устраивает по срокам экспозиции и другим параметрам, 3) на котором можно продать объект оценки дороже.>
4) на котором ниже транзакционные издержки
, если это не имелось в емком и закрывающем всё что можно придумать ещё, :-) "и другие параметры".
Верно подмечено. У рынков множество характеристик, транзакционные издержки - одна из них.
Касательно тезиса о том, что "они однозначно должны стремиться к сходимости, ибо каждый устанавливает РС, а она на рынке одна в конкретный момент"
- Далеко не факт, что она одна в конкретный момент. - Мне так кажется.
Ю.К.
- Далеко не факт, что она одна в конкретный момент. - Мне так кажется.
Ю.К.
Немного не понятно, что значит "она одна в конкретный момент"? Что рыночных стоимостей на одном рынке несколько или имеется в виду рыночные стоимости с разных рынков?
Вот интересная штука "методология российской оценки".
Были такие "псевдоучёные": Адам Смит, Давид Рикардо, Джеймс Стбарт Милль, Карл Маркс. Так они считали, что есть рыночная цена и нормальная цена (стоимость), которая определяется нормальными издержками + нормальная прибыль. Нормальными = средними по времени и месту. Под влиянием некоторых рыночных факторов нормальная цена отклоняется от нормальной, ничего в этом страшного нет. Невидимая рука (кстати Господня рука, а никакого не рынка) их возвращает к нормальной. Но тут появляется Некто Аксиоматик, ему неймётся, и говорит: Слышь, классики, марксисты и пр. недоумки, давай аксиому примем, что рыночные цены не отклоняются от стоимости (средние издержки + средняя прибыль).
Был другой "псевдоучёный" Карл Менгер и его последователи маржиналисты (Бём-Баверк, Джевонс, Фишер и пр.). Они говорили, что никакие издержки + прибыль стоимость не определяют. Чушь это. Её опредляет полезность, да не простая, а предельная, что существенно. А помимо этого, поскольку восприятие полезности субъективно, то никакой единой стоимости нет. Вот нет и всё. Но появляется Аксиоматик и говорит: Слышь, австрияки, маржиналисты-революционеры, давай аксиому примем, что а) издержки + прибыль стоимость определяют, б) ваша полезность её тоже определяет в) никакой субъективной полезности нет, она одна г) издержки + прибыль = единой полезности = рыночным ценам.
Был ещё один "чудак" Альфред Маршалл, так он говорил, что стоимость = средним ценам, в среднесрочной перспективе стоимость определяется полезностью (спросом), в долгосрочной перспективе - издержками + средняя прибыль. Но тут появляется Аксиоматик и говорит: Слышь, Альфредка, за чо тебе Нобеля дали? Давай аксиомку примем, что краткосрочный период = среднесрочному = долгосрочному. Ну как на кладбище, даже хуже.
И что ему ответили бы эти непримиримые "классики" и "австро-маржиналисты" с примкнувшими к ним неоклассиками? Что-то представляется, что послали бы ...
Вроде ничего не напутал.
А.А.Слуцкий
Интересный и дельный комментарий.
Как показали текущие экономические реалии А. Маршалл похоже был ближе всех к истине: во главе угла - всё же спрос (причем спрос платежеспособный).
После Маршалла там ещё много народу было... И они много чего показали. Но то, чего они не показали, так это серьёзного отношения ни к рыночной стоимости, придуманной американскими оценщиками (да и самими оценщиками к придуманной ими же рыночной стоимости), ни тем более, к прикрытию "аксиомами" "голимого отрицалова" истории экономической мысли, или банального профанства.
Кстати нигде более никаких таких "аксиом" в мире нет. Да и не будет.
К комментарию Ю.К.
"Дале не факт ...".
Не факт, что:
1. РС есть в принципе.
2. РС есть для конкретного объекта в конкретных условиях.
3. Что она одна.
Ответ на третий вопрос очевиден - не одна, поскольку зависит от контекста.
Ответ на второй вопрос тоже очевиден - не для всех и не всегда, поскольку есть объекты, которые задарма никому не нужны.
Ответ на первый не очевиден, поскольку РС - нормативная величина неэкономической (видимо) природы, полный аналог схоластической справедливой цены. Связь РС с экономической стоимостью в т.ч. разорвана "аксиомами", "согласованиями" несогласуемых экономических парадигм и т.п. В том числе сопоставлением объективного и субъективного не по принципу "не более"/"не менее", а в числах.
А.А.Слуцкий
Сложно с чем-нибудь не согласится. Если отбросить "нормативную мишуру" и наросшую на неё сверху современную российскую методологию оценки, то РС (как экономическая характеристика сформировавшегося рынка - наиболее вероятная цена сделки по продаже на нем соответствующего товара или услуги) определенных товаров и услуг на явным образом очерченных и сформированных рынках все же есть.
Большое упущение законодателя, на мой взгляд, заключается в отрыве РС от рынка. Рыночная стоимость (по самому смыслу, заключенному в это словосочетание) - стоимость, относимая к какому-то рынку (или стоимость в определенном контексте, как это называть, не суть важно), т.е. стоимость, которая существует и имеет экономический смысл только в привязке к конкретному и четко очерченному рынку (условиям, контексту и т.д.). Ни в ФСО, ни в ФЗ на это не делается должный акцент. То, что рынков существует множество, это жизненный факт. Но нормативно для всех случаев у нас заложена ОДНА "рыночная стоимость" - поскольку конкретные рынки, для которых должна определятся эта нормативная РС при этом не указаны, а НПА подразумевают сходимость результатов оценки различными оценщиками конкретного объекта оценки - неявным образом нормативно постулируется существование единого эфемерного рынка всего и вся с нормативно установленными сроками экспозиции.
Ну а жизнь, она течет и продолжается. ФЗ и ФСО не в состоянии заставить инвесторов вкладывать деньги в товары потребительского спроса, а затраты и вложения не всегда окупаются.
"Нормативную мишуру" отбросить тяжело, если не невозможно в принципе. Она тоже - контекст. Институциональная экономика - это ведь тоже факт жизни.
Но суть не в этом.
Егор. К Вашему посту на Аппр +1 (или +100500). Закон всемирного тяготения "аксиомами" не отменить. Кишка тонка.
А вот В.А. что-то путается "в показаниях". :) То у него все подходы сходятся, то квартиры затратником не оценить. А почему, коли сходятся? Оценили затратником и всё, остальные сошлись (или пошли на ...). А почему каланчу пожарную доходником не оценить? "Аксиоматически" примем эту величину за РС. Нет вопросов. А "аксиоматически" - стало быть правильно по любому. Либо "аксиома" - ложь наглая, умышленная и неоднократно воспроизведённая? Каашмар ... :)
"Нормативную мишуру" отбросить тяжело, если не невозможно в принципе. Она тоже - контекст. Институциональная экономика - это ведь тоже факт жизни.
Вы правы, но всё же, на мой взгляд, её вклад в экономику не настолько значителен, чтобы в корне изменять экономические законы и процессы. Влияет - безусловно да.
Если же посмотреть со стороны сложившейся практики (а на необходимость использования трех подходов во всех ситуациях когда-нибудь ругался не один оценщик) - думаю что уход от "аксиомы" будет настолько быстрым, что через некоторое время о её существовании и не вспомнят (разве что для введения соответствующего допущения для решения сложных оценочных задач).
Что же делать с методологией оценки? Очевидно, что концепция: 1) каждый подход определяет рыночную стоимость объекта оценки и 2) результаты подходов должны сходится - слаба. Что же взамен? Лично мне более жинеспособным видится следующее. Сейчас многим (в том числе экономистам) становится понятно, что одним из основных факторов (если не ключевым) в определении рыночной стоимости товаров и услуг является платежеспособный спрос. Другими словами, продать можно только то, что покупается (есть обеспеченная деньгами потребность в товаре или услуге). Встает вопрос - а как померить этот спрос? И тут можно прибегнуть к 3 классическим оценочным подходам.
Во-первых, можно изучить рынок объекта оценки. Если рынок развит и сформирован, то мы сразу определяем РС по ценам сделок (она и есть прямое отражение платежеспособного спроса в контексте исследуемого нами рынка).
Во-вторых, можно вспомнить, что любой товар может быть (а может и нет) предметом инвестиционного или спекулятивного спроса и собственно говоря товаром на соответствующем рынке. Если это так, то в помощь доходный подход, который даст нам рыночную стоимость объекта оценки на рынке инвестиционных / спекулятивных товаров. Вполне возможно, что этот рынок и есть тот, который нам необходимо исследовать (пример, ценные бумаги - что в сравнительном, что в доходном - мы можем исследовать по сути один и тот же рынок с одними и теми же игроками и даже на одной и той же площадке).
Ну и наконец, можно окинуть взором смежные / альтернативные рынки и посмотреть, какова рыночная стоимость товаров и услуг, которые являются товарами / услугами - заместителями. Если альтернативные рынки сформированы и развиты, а допустим исследуемый нами рынок (рынок объекта оценки) нет, то мы, учитывая принцип замещения, можем ИЗ ДОПУЩЕНИЯ о том, спрос на объект оценки будет аналогичен спросу на товары / услуги - заместители смоделировать рыночную стоимость объекта оценки на исследуемом нами рынке. Вот Вам и затратный.
И всё сразу становится на свои места.
Кстати, из понимания того, какая информация (какие рынки) исследуются в рамках разных подходов, следует то, что результаты, полученные в их рамках (например, результаты, полученный в рамках сравнительного и доходного) могут не сходиться и для коммерческой недвижимости (а именно её чаще всего приводят в пример для обоснования сходимости подходов, объясняя это тем, что существующая методология подходов разрабатывалась как раз под коммерческую недвижимость). Дело в том, что вполне возможны ситуации на рынке, при которых на коммерческую недвижимость появляется потребительский спрос, который превышает инвестиционный (другими словами, основной тенденцией на рынке становится приобретение коммерческой недвижимости не для получения прямого инвестиционного дохода от владения, а для использования как элемента какого-то бизнеса). Тем самым большой потребительский спрос потенциально способен повышать рыночную стоимость коммерческой недвижимости до такого уровня, при котором она теряет инвестиционную привлекательность. В этом случае результаты сравнительного и доходного подхода для коммерческой недвижимости могут обоснованно расходится.