Файлы
Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Границы применимости.
Вид информационных материалов
Официальные публикации методического характера
Комментарий к информационному материалу
Материал опубликован на официальном сайте Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" http://www.cpa-russia.org/
Статья посвящена изучению границ применимости метода «парных продаж», широко используемого в рамках сравнительного подхода. Показано, что данный метод имеет весьма ограниченную с точки зрения оценочной практики область применения. Также рассматривается его многомерное обобщение — метод «матричной алгебры». Получено выражение, связывающее разброс (неопределенность) оценки с возможным разбросом цен на рынке.
Статья посвящена изучению границ применимости метода «парных продаж», широко используемого в рамках сравнительного подхода. Показано, что данный метод имеет весьма ограниченную с точки зрения оценочной практики область применения. Также рассматривается его многомерное обобщение — метод «матричной алгебры». Получено выражение, связывающее разброс (неопределенность) оценки с возможным разбросом цен на рынке.
Авторы
Аббасов М.Э.
Дата издания
02.05.2013
Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов
Тематика и проблематика
- Коррекция цен;
Рассматриваемые методы
- (Методы расчета корректировок) - Метод анализа парных продаж;
Комментарии2
На мой взгляд, статья не совсем удачна и строится на допущениях, которые не соответствуют существующей теории и сложившейся практике:
1) Расчет корректировки методом анализа парных продаж проводится на основании информации по одной паре аналогов.
Конечно же это не так. Во-первых, расчет корректировок методом сравнения парных продаж может (и чаще всего) осуществляется на основе информации по нескольким парам аналогов. Достаточно, например, проанализировать работы разных специалистов, собранные в Банке отчетов, чтобы понять, что на практике как раз чаще всего корректировка рассчитывается как среднее (опять же чаще всего - как среднее арифметическое) по нескольким парам. Корректировка, рассчитанная на основе информации по одной паре аналогов, вводится довольно редко (как правило, когда ситуация обязывает - нет информации и альтернативных вариантов). В большинстве учебников в качестве примера расчета корректировки методом парных продаж приводится расчет корректировки как среднего по нескольким парам. См. например, "Экономика недвижимости / Виноградов Д.В. / Глава «Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости» ".
Соответственно автору при желании можно пересчитать границы применимости для наиболее распространенных на практике случаев, в которых корректировка рассчитывается как среднее по нескольким парам (и посмотреть, как изменятся границы применимости метода).
2) Метод анализа парных продаж постулирует закон "единой цены".
Это тоже не верно. Как уже показано выше, как в теории, так и на практике чаще всего корректировка в рамках этого метода рассчитывается как среднее (со всеми вытекающими). Более продвинутые оценщики при расчете корректировки методом парных продаж используют КРА на основе моделей с индикативными переменными. Метод анализа парных продаж не запрещает использовать методы прикладной статистики для расчета корректировок и они давно вошли в практику наравне с расчетом различного вида средних и взвешивания результатов.
Да, и немного про метод матричной алгебры. Конечно же этот метод очень слаб (поскольку при использовании этого метода очень велика вероятность получения не репрезентативных оценок). О причинах этого я писал в наброске "Внесение корректировок методом парных продаж на базе собранных оценщиком объектов-аналогов: иллюзия репрезентативности полученных оценок". Но на практике метод матричной алгебры фактически не используется оценщиками.