Метод количественных корректировок. Заключительная статья
Вид информационных материалов
Публикации аналитического характера (статьи, обзоры, бюллетени, таблицы и др.)
Комментарий к информационному материалу
В результате статистического анализа данных о рынке недвижимости г. Екатеринбурга определены величины количественных корректировок а так же границы достоверности полученных результатов
Авторы
Штань МВ
Дата издания
04.01.2016
Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов
Тематика и проблематика
- Анализ рынка в отчетах об оценке;
- Коррекция цен;
- Неопределенность и точность в оценке;
- Неопределенность оценки стоимости;
- Оценка недвижимости;
- Оценка стоимости недвижимости;
- Ценообразующие факторы;
Рассматриваемые методы
- (Методы рассчета корректировок) Статистические методы;
- (Методы расчета корректировок) - Метод анализа вторичных данных;
- (Методы расчета корректировок) - Метод анализа парных продаж;
- (Техники метода сравнительного анализа продаж) - Техника парного сравнения цен сделок;
Рассматриваемые величины
- Действительная стоимость;
- Корректировка на дату оценки - сделки (или предложения);
- Корректировка на местоположение;
- Корректировка на наличие балкона у квартир;
- Корректировка на наличие отдельного входа;
- Корректировки, рассчитанные методом анализа парных продаж;
- Корректировка на этаж расположения квартиры;
Рассматриваемый объект гражданских прав
Право собственности на имущество
Рассматриваемый вид имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Здания или их части
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Классификация недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
- Коммерческая недвижимость;
Комментарии10
Хорошая работа. Но у данного метода есть один крупный недостаток. Увеличение количества факторов приводит увеличению статистических выпадов. Частенько случается что для 5-и комнатных квартир и получаю сильный отклонения от общей тенденции. Выходом стало групирование всего объема выборки по одному-двум факторам и сравнение средних. Размах значений таких группировок большой, но отношения средних значений стабильны. У меня в базе 38 000 объектов, при каждом новом этапе мониторинга добавляется примерно 2500-3000 объектов. В данный момент я выполнил 9 циклов расчетов за последние 2 года-1 раз в квартал. Каждый раз получал близкие значения отношений между сегментами. В качестве теоретической базы использовал работы Стерника. В его работе данный подход называется метод параллельных сечений.
Совершенно верно. Но недостатка нет, просто Вы проецируете свое понимание на полученные результаты. Так уже было у нас, так, что Вы не одиноки ;-)
И это не недостаток а,, как ни странно, вывод, а так же путь в будущее развитие Вашей технологии- не надо множить т.н. ценооборазующие факторы, а надо ограничиться понятным множеством, а далее изучать распределение вариации признаков, тогда будет понятно, как часто проявляются "выбросы" и где наибольшая частость. посмотрите хотя бы, как это делаем мы
это описание:
http://www.statrn.ru/index.php/metodika/osnovi/tehnologia/item/modanalog
А это - текущий модуль
http://www.statrn.ru/images/razdacha/analog.zip
Т.е. мы изучаем лес... и не стоит переходить к отдельным деревьям. Понятно?
Нет. Попробуйте еще раз. Только что сам попробовал - все открывается.
Уточняю. Архив открывается, а при открытии документа просит пароль.
Ну, ей Богу, нет!!! Весь проект ориентирован на доступность информации!!!
Скиньте ссылку на Ваш персональный мейл.
Единственно - не пытайтесь вскрыть базы - они под паролем а выборки и результаты - пожалуйста...
А надо чётко разделиться на тех, кто изучает лес и его общие тенденции существования, и тех, кто изучает отдельные деревья.
Первые, используя статистические методы исследования, выдают (или могут выдавать)
а) Индексы, Кстати, они пока не знают чётко, какие индексы надо давать - модальные, медианные, средние, средневзвешенные и пр.
б) Корректировки.
в) Ставки капитализации
и пр. очень нужные параметры РЫНКА в целом.
Вторые оценивают рыночную стоимость отдельных объектов методом сравнения по аналогии (а не стат. обобщения) с использованием данных о рынке, полученных первыми.
Всё просто и логично.
Проблема в том, что первые норовят влезть на поляну вторых и выдать индекс за РС. А это глупость, противоречащая логике, да и той же теореме Дебрё - Мантеля - Зонненшайна.
Мне, как представителю вторых, но и стат. обобщениями в своих копаниях в ставках капитализации занимающимся, например, хотелось бы получить ответ о наиболее приемлемой мере тенденции при малых ( ну, менее 50 шт.) выборках: мода там смешна, медиана хз, среднее арифметическое хорошо в ум ложится,, но чем оно лучше среднего геометрического, которое по-любому меньше? Что-то к середине интервала манит меня. С далеко идущими последствиями. :-)
Ну, в определенной части я с Вами соглашусь.
Тем более, будучи представителем Первых, я не лезу в практическую оценку, а пытаюсь изучить этот лес. Кстати, весьма тщательно и скурпулезно объясняя, как я этот все рассчитываю - и индексы и корректировки До ставок капитализации не добрался, но есть интересное исследование и ответ некоторым профессионалам по ВРМ (т.н. валовому рентному мультипликатору) и расчет параметра доходности а так же распределение его по территории города.
Так, что не надо огульно стричь под одну гребенку всех. Мне тоже глубоко претят псевдо"аналитики" первой группы.
А по моим данным я могу полностью и досконально и обоснованно ответить, что, как и почему.
То, что Вы говорите о малых выборках, я вполне понимаю,но у меня следующий поход - давайте поймем как Это Формируется на значимых выборках и перенесем свои знания на малые выборки.
Я совмещаю и те и другие методы. Для меня это разные этапы одного процесса. Я сначала изучаю общие тенденции, а затем применяю расчетные данные к конкретным объектам аналогам. Если стоит задача анализировать малые выборки я использую методы отличные от использованных в данной работе.