Природа рыночной стоимости

Полностью согласен с автором в необходимости позиционирования объекта оценки на трех рынках спроса. Свои мысли по этому поводу я уже излагал у себя в блоге http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/news/316

Не согласен в деталях, а именно в трактовке существования трех подходов, а также их назначении.

На мой взгляд, основным подходом для определения рыночной стоимости является прежде всего сравнительный подход (не даром его второе название - рыночный). Затратный и доходный подход - это инструменты анализа состояния рынка, его тенденции и композиции.

И да, и нет. Для большинства объектов - сравнительный, действительно основной. Для многих объектов (для чего и создана оценка как прикладная экономическая наука) - нет. Для доходной недвижимости, например, доходный подход - основной, поскольку приобретается почти всегда для получения ренты. Для акций закрытых компаний - тоже. Вообще нужно внести ясность - почему именно три подхода, а не, допустим пять. И какие ещё могут быть?

Почему три подхода - на мой взгляд:

1) Сравнительный (или рыночный) - единственный подход отражающий рыночную стоимость на соответствующем (рассматриваемом рынке).

2) Затратный подход - отражает стоимость объекта, аналогичного оцениваемому, на альтернативном рынке / рынках (а именно сравнивая и анализируя альтернативные рынки - мы можем судить о состоянии исследуемого - или делать предположения по аналогии - если исследуемый рынок ещё не сформирован / не развит).

3) Доходный подход - отражает наличие / отсутствие инвестиционного и спекулятивного спроса, позволяет понять композицию и состояние изучаемого рынка.

Т.е. другими словами: 1) затратный - изучаем альтернативный рынок, на котором можно приобрести объект с аналогичными потребительскими свойствами, 2) сравнительный - изучаем собственно исследуемый нами рынок, 3) доходный - с помощью элементов доходного подхода - изучаем как исследуемый нами рынок и объект оценки соотносятся с инвестиционным и спекулятивным рынками.

Как-то так.

Да, в общем здесь все верно, но в затратном мы изучаем не рынок аналогичных объектов, а по факту - рынки средств производства - труда, материалов, предпринимательской прибыли. мы же рисуем смету на объект, а не подбираем аналоги.

Можно называть разными именами, но по сути - это альтернативный рынок или рынки, на которых можно приобрести объект с аналогичными потребительскими свойствами. Но опять же сделаю акцент на слове альтернативный. Так, например, если мы хотим оценить РС старого загородного дома - мы исследуем соответствующий рынок купли-продажи готовых объектов загородной недвижимости (вторички) - это наш целевой рынок. Альтернативным рынком может быть, например, рынок услуг (строительство домов "под ключ") и так далее. Цены / стоимость на альтернативных рынках может помочь нам понять состояние исследуемого нами рынка или стать ориентиром в определении РС на нем, если он не развит и она (рыночная стоимость) толком ещё не сформировалась (по аналогии).

Так, например, нельзя в рамках затратного подхода (опираясь только на базу информации, лежащую в основе его методов - я не рассматриваю вариант "подхода в подходе", когда оценщиками вроде бы и используются разные подходы - но информационная основа в них одна и та же, другими словами просто разными методами идет обработка одной и той же информации), получить РС квартиры на вторичном рынке. В затратном подходе мы получим в лучшем случае РС для первички - это альтернативный вторичному рынку - но всё же не он.

Но ведь операционально - мы все равно изучаем рынок материалов, труда, земли и проч.?

На мой взгляд, определение - альтернативные рынки - более удачно. Да - это могут быть рынки труда, услуг, материалов, земли и прочее. Но и исследуемый нами рынок (например, рынок офисной недвижимости) - может быть рынком материалов, ресурсов и т.д., например, в контексте оценки бизнеса в рамках затратного подхода. Т.е. и разумный инвестор, и спекулянт, и потребитель, согласно принципу замещения - всегда будут озираться и искать альтернативные рынки. А мы, следуя тем же принципам и логике (глядя на альтернативы), можем понять состояние исследуемого рынка (кто на нем присутствует, кто с него ушел, каковы тенденции).

Тут разногласия наши можно определить как "где разделить - а где обобщить". Я считаю так - в подходах изучаем альтернативные рынки (в сравнительном рынок ОО), а РС получаем с точки зрения РЫНКА вообще, имплицитно включающего их все.

Поэтому я всегда при разговоре о РС - всегда стараюсь сделать акцент на определении (выделении) исследуемого рынка. Как ни странно - определение РС неразрывно от определения рынка. Попробую пояснить почему мне не нравится подход - "с точки зрения РЫНКА вообще". РЫНОК вообще - это очень сильное усреднение и обобщение. Например, можно определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры в центре Москвы, опираясь на рынок однокомнатных квартир в центре Москвы (его характеристики, например, срок экспозиции, состав и пропорции участников рынка и т.д.), можно определить РС той же квартиры, опираясь на рынок квартир в центре Москвы, также можно опираться на рынок квартир в Москве, рынок жилой недвижимости Москвы, рынок недвижимости Москвы, рынок недвижимости России, рынок недвижимости мира. У всех этих рынков будут разные характеристики и будут получены разные стоимости. Поэтому перед тем, как определять РС - нужно выделить (определить границы) рынок. А определять рынок оценщик должен исходя из НЭИ и задач оценки. Если это ускоренная реализация - то срок экспозиции должен быть меньше - это характерно тем и тем-то рынкам... Т.е. объект оценки можно позиционировать на множестве рынков - их действительно большое множество. А говоря о "рынке вообще" мы по сути говорим не о каком.

Не, не совсем - объект оценки нельзя позиционировать на других рынках, можно только на рынке объекта оценки, причем только в его (объекта) сегменте. Можно посмотреть на объект глазами УЧАСТНИКОВ разных рынков - финансового, инвестиционного, строительного, и других... потом свести все эти взгляды воедино. Это как голограмма - если голограмму разрезать пополам и осветить лазером, каждая половина будет содержать целое изображение того же предмета точно такого же размера. Если же продолжать разрезать голограмму на более мелкие кусочки, на каждом из них будет содержаться изображение всего объекта в целом. В отличие от обычной фотографии, каждый участок голограммы содержит информацию о всем предмете, но с пропорционально соответствующим уменьшением четкости. Также и здесь - рынок недвижимости наполняется ликвидностью за счет других рынков - в отрыве от них он не существует, так же как и другие. Рынок недвижимости тоже понятие абстрактное - рынок деривативов (производных) ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью - это рынок недвижимости или нет? Ипотечные корпорации - игроки рынка недвижимости - или нет?

Не совсем понял сочетание: "объект оценки нельзя позиционировать на других рынках" - "можно посмотреть на объект глазами УЧАСТНИКОВ разных рынков". Как можно посмотреть глазами других рынков - не спозиционировав объект оценки на них. Например, смотрим на объект недвижимости (глазами потенциальных инвесторов) как объект инвестиционного спроса - другими словами, позиционируем объект оценки на рынок инвестиционных инструментов - как один из, анализируем, сравниваем, делаем выводы (интересен инвесторам или нет, если интересен - то за какую цену).

"Объект оценки нельзя позиционировать на других рынках, можно только на рынке объекта оценки, причем только в его (объекта) сегменте". А что такое рынок объекта оценки? Где его границы? Как его определить? Ни с этого ли нужно начать? (дьявол кроется в деталях)

Опять же на конкретном примере, рынок объекта оценки - однокомнатной квартиры в ЦАО Москвы с раздельным санузлом в доме №10 - это что:

1) однокомнатные квартиры Москвы

2) однокомнатные квартиры ЦАО Москвы

3) однокомнатные квартиры ЦАО Москвы с раздельным санузлом

4) однокомнатные квартиры ЦАО Москвы с раздельным санузлом в доме №10

5) недвижимость в мире?