Добрый день, уважаемые оценщики. Возник такой вопрос по оценке индивидуального жилого дома. Площадь участка под оцениваемым домом составляет 1600 кв.м. Площади участков под аналогами - от 400 до 600 кв.м. Все остальные параметры сопоставимы с оцениваемым домом (этажность, площадь, материал стен, коммуникации, местоположение, хоз постройки). Определил рыночную стоимость земельного участка под домом. Как корректно и правильно ввести корректировку на площадь участка под домом. Один из вариантов - определяем разницу в площадях участков под оцениваемым домом и аналогов, умножаем на стоимость 1 кв.м. участка и прибавляем к общей стоимости жилого дома. 

Ответы3

Как один из вариантов - имеет место быть. Только здесь может быть один момент - нужно внимательно посмотреть рынок. Разница в площадях ЗУ заметна. Если земля, там где вы оцениваете, достаточно дорогая, то удельная стоимость земли больших участков может заметно проседать по сравнению с удельной стоимостью мелких (из-за необеспеченности платежеспособным спросом в сопоставимой мере). Это должно быть видно по продажам незастроенных земельных участков (если рынок развит).

Также в некоторых случаях земля может проседать или наоборот расти под застройкой (т.е. вклад земли в РС единого объекта недвижимости может быть не равен РС земли как условно свободной), это нужно тоже иметь в виду. Определяется это только достаточно широким анализом среза соответствующего сегмента недвижимости.

Поддержали0

Если смотреть по Виноградову (Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.) - это техника компенсационных корректировок цен (или другие оценщики говорят - метод компенсационных корректировок цен):

"Техника компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога."

http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/302

Поддержали0
Автор вопроса
13 октября 2014 в 13:59:22

Спасибо. Направление дальнейшей мысли задано.

Поддержали0