Отчет для залога в Сбербанк. Объект оценки коммерческая недвижимость в селе (магазин), рынка продаж аналогов нет. В соответствии с ФСО № 7, расширил поиск в пределах территории Республики и нашел в приблизительно равнозначных населенных пунктах аналоги. Корректировку на местоположение рассчитал по квартирам. Причем квартиры идентичны, находятся на первых этажах двух этажных многоквартирных домов, в центре населенного пункта . Квадратура одинаковая.

Проверяющий отказывается принимать корректировку на местоположение рассчитанную на основе жилой недвижимости. На каких основания не объясняет, нет и все. ЧТО ДЕЛАТЬ?

Ответы13
Автор вопроса
20 ноября 2014 в 13:02:43

Тут похоже собаку закопали младшие сотрудники. Завтра позвоню руководству.

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
20 ноября 2014 в 14:05:28

рекомендую спросить на какие цифры ориентируется банк

Основания то, на мой взгляд, вполне понятны, вы оцениваете коммерческую недвижимость, а параметры ценообразования берете с рынка жилой. Естественно, что у проверяющих возник вопрос, а с чего вы взяли - что ценообразование на рынке жилой недвижимости и рынке объекта оценки идентично? Похоже, ответ на этот вопрос в отчете вы не дали и каких-то обоснований использования такой корректировки не привели, верно?

Поддержали0
Автор вопроса
20 ноября 2014 в 14:35:47

Не верно. Поскольку рынка сравнения по объекту оценки нет, пользуюсь самым самым наилучшим из возможного минимума проанализированного материала. Населенные пункты равнозначны, объекты сравнения равнозначны. Так почему бы ценообразованию жилой недвижимости не быть равносхожим с ценообразованием коммерческой недвижимости. Если бы мне поставили вопрос, так как вы его поставили Егор, то я бы и не поднимал тему, расписал бы еще шире широкого. Ответ просто нет и все. Какой то тупой, не конструктивный ответ.

В общем позже расскажу, как все закончилось.

Возможно дело в цифре, но там и так ниже некуда.

Поддержали0
Наталья Овчаренко
20 ноября 2014 в 15:06:02

Как нам сказал однажды один умный преподаватель: "Те кто проверяют ваши отчеты в банках это троечники оценщики которые в оценки ничего почти не смыслят")))) А вы им тут такое задвигаете))))

Поддержали0
Гость
ответил Наталье Овчаренко
20 ноября 2014 в 15:17:59

объясните преподавателю, что отчет это просто набор бумажек с цифрами и буквами. банк гораздо лучше оценщика знает сколько он хочет и может дать денег клиенту)

Гость
20 ноября 2014 в 15:17:34

Специалист банка абсолютно прав, так как ОО и Объекты для корректировки относятся к разным сегмента рынка. Попробуйте бальную систему по таким факторам: удаленность от центра деловой активности, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, численность населения, экология.( Удаленность менее 5 км -5 баллов 5-10 км - 4 балла и т.д.)

Автор вопроса
20 ноября 2014 в 16:24:12

Подскажите пожалуйста где написано, что я не могу применить для расчета корректировки на местоположение аналоги из разных сегментов?

Бальная даст примерно такой же результат, но для меня бальная, это как экспертное ничем не подкрепленное мнение. Если есть возможность показать реальные цифры я их показываю.

Поддержали0
Гость
20 ноября 2014 в 16:52:46

Требования Сбера(Начальник всегда прав) . Доводились оценщикам в ходе семинаров и методом проб и ошибок. Нельзя даже брать аналоги ЛПХ и ИЖС в черте населенного пункта. А вообще, в любом учебнике в разделе методы сравнительного подхода предложенный Вами способ корректировки называется с использованием мультипликаторов-стоимость/ аренда и т. д. Арендные ставки у коммерции и у жилья разные и разно факторные.

Цитата:
Автор вопроса
 — 
20 ноября 2014 в 16:24:12:

Подскажите пожалуйста где написано, что я не могу применить для расчета корректировки на местоположение аналоги из разных сегментов?

Вот именно поэтому вам и не ответили. У вас своё экспертное мнение, у них может быть своё. Даже если бы они расписали ответ побольше, все равно бы рано или поздно вы задали этот вопрос :)

Цитата:
Автор вопроса
 — 
20 ноября 2014 в 16:24:12:

Бальная даст примерно такой же результат, но для меня бальная, это как экспертное ничем не подкрепленное мнение. Если есть возможность показать реальные цифры я их показываю.

Обе корректировки опираются на "экспертное ничем не подкрепленное мнение". Балльная - в части ценообразования на рынке коммерческой недвижимости (объекта оценки), ваша - в части соответствия ценообразования рынка жилой недвижимости ценообразованию рынка коммерческой. Если вам интересно моё мнение, то я бы скорее согласился на первое экспертное мнение (при условии, что рынок коммерческой недвижимости хорошо проанализирован и соответственно балльные оценки толково обоснованы и отражают рыночные условия), чем на второе.

Поддержали0
Автор вопроса
20 ноября 2014 в 18:54:57

Ситуация следующая, может я плохо объясняю, но повторю. Рынок совсем скудный, чтобы было совсем понятно, между аналогами 100 км. (у нас не Москва для нас это очень много).

Уважаемый гость не путайте ни себя ни меня. То что вы называете методы сравнительного подхода основанные на соотношении дохода и цены продажи, это не корректировка, это мультипликатор расчета стоимости в рамках сравнительного подхода методом основанным на соотношении дохода и цены продажи.

Я же рассчитываю корректировку на местоположение, исходя из предположения, что стоимость (любая стоимость, любого объекта) в этих населенных пунктах отличается от стоимости в населенном пункте объекта оценки равнозначно независимо от объекта исследования. Потому как единственный фактор влияющий на стоимость, это удаленность от Столицы Республики . Какой то населенный пункт чуть ближе, какой то чуть дальше (ну вы понимаете, что в моем случае слово ЧУТЬ имеет значение 40-50 км). Но как я понимаю это основной фактор который влияет на стоимость.

Понятно, что если не пройдет корректировка завтра, буду делать по бальной. Но вопрос мне кажется остается открытым.

Поддержали0
20 ноября 2014 в 19:20:26

Вот это предположение (по сути ваше экспертное мнение) и нужно обосновать, если рассматривать проблему по существу. Попробуйте сопоставить цены на жилую и коммерческую недвижимость в разных населенных пунктах, если выявите корреляцию - вот вам и "возможность показать реальные цифры" и аргументировано обосновать вашу корректировку.

Поддержали0