Подскажите пожалуйста, сталкивался ли кто-нибудь с оценкой памятников архитектуры? Здание санатория 1935 года постройки, находится в Кисловодске. В плохом состоянии, но предполагается, что за счёт культурной ценности цена будет выше. Какие корректировки в этом случае возможно применить и как их рассчитать?

Ключевые слова: оценка памятников архитектуры

Вопросы по похожей тематике:

Ответы7
25 октября 2012 в 16:25:07

По поему мнению цена объекта культурного наследия. особенно памятника архитектуры. исторического и т.п. за счет культурной ценности будет ниже. потому что реставрационные работы вещь дорогостоящая. требующая согласования. Перестройка таких объектов как правило вообще запрещена. Корректировку на капитальный ремонт - реставрацию определять по укрупненным показателям реставрационных работ, а это только после тщательного изучения объекта оценки.

Поддержали4

Сразу скажу, что не имею опыта в оценке памятников архитектуры, но ответ Льва Белова, на мой взгляд, является достаточно убедительным. Объект объекту конечно рознь, но, на мой взгляд, большая часть таких объектов с точки зрения рынка (а я как понимаю, речь идет об оценке рыночной стоимости) будет прежде всего рассматриваться как полезные площади под соответствующие цели. И в большинстве случаев на первое место будут выходить самые обычные факторы, проходимость, удаленность от центра, транспортная доступность и т.д. и т.п., в зависимости от того, что из себя представляет Ваш объект оценки, и как его может рассматривать рынок. Вполне возможно, что рынок никак не отреагирует на то, что объект оценки имеет какую-то культурную ценность. В целом, на мой взгляд, при оценке памятников архитектуры, как и в любой другой оценке, нужен тщательный анализ рынка и ситуации.

Поддержали0
Гость
27 октября 2012 в 00:57:40

Рынок и культурное наследие - несовместимы!)))

И правильно - в основном только дополнительные затраты на сохранение памятника и никакого профита......

Поддержал1
27 октября 2012 в 12:56:16

Надо знать о каком объекте идет речь.

Оценивал бывшую церковь длительное время использовавшуюся не по назначению, а потом заброшенное полуразвалившееся здание передавали церкви. В этом случае, ни о каких рыночных отношениях речи не идет. А если здание гостиница или торговый центр, без анализа рынка не обойтись. И перспективу получения дохода можно проанализировать и учесть затраты на реставрацию.

Поддержали0
Сергей Столяр
29 октября 2012 в 11:04:13

Вот и здесь в отчете то, что недвижимость является объектом культурного наследия, рассматривается как обременение имущественных прав http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/1350

Поддержали0
31 октября 2012 в 22:41:04

Не пробовали запросить охранное свидетельство на объект культурного наследия(памятник истории и архитектуры) народов РФ...?

Там Вы найдете обязанности собственника, начиная с ограничений по использованию объекта (может быть прописано под какой вид деятельности нельзя использовать..), содержанию объекта и его территории и зоны охраны, в том числе проведению ремонтно-реставрационных работ, обеспечению указанных работ научно-проектной и технической документацией и так далее..., и заканчивая обязательством арендатора, будущего, провести регистрацию изложенных в охранном свидетельстве обременений.

(Когда я запросила в МО г... эти свидетельства- они были очень удивлены: раньше оценщики ничего об этом в расчетах не прописывали.., но предоставили, и сейчас котировки выставляют с учетом наличия аналогичных обременений зданий и помещений).

Кроме того, при оформления охранных документов составляется акт технического состояния памятника культуры, откуда вы сможете взять перечень, в том числе и перечень ремонтно-реставрационных работ в разрезе конструктивных элементов здания, которые обязан будет провести арендатор (будущий собственник объекта-при приватизации) объекта.

МЕТОДЫ (возможно):

1) Метод парного сравнения продаж:

2) Метод капитализации потерь:

Поскольку найти объекты сравнения, имеющие отличие лишь в наличии обременения, связанного с исторической ценностью, Оценщику не представляется возможным определить размер поправки на наличие обременения (памятник истории и культуры) методом парного сравнения продаж не предоставляется возможным.

Методом капитализации потерь (основной статьей расходов являются расходы на ремонтно-реставрационные работы) возможно учесть влияние фактора обременения на стоимость объекта (Вашего памятника архитектуры).

С ув. ЛЮДМИЛА.

Поддержали3
Гость
2 февраля 2017 в 14:34:51

вопрос был какие корректировки и как рассчитать, а вы ударились в тему определения объекта - ОКН или не ОКН...А есть и паспорт, и акт осмотра , и охранное - КАК рассчитать стоимость? все методики вокруг да около, на форумах в дебри уходят((((