Здравствуйте! Дорогие коллеги, нужна ваша помощь! Хочу воспользоваться ситуацией которая сейчас твориться и в зп за счет внешнего износа занизить стоимость, но как грамотно это сделать что-то не приходит в голову. Может, что можете подсказать? Объект оценки свинарник.

Ответы16
Гость
29 декабря 2014 в 09:37:42

Так уже более понятно)))))

Можно просчитать по каким-нибудь показателям Росстата (например какой-нибудь индекс экономического развития региона к стране в целом). Или допустим проанализировав цены на данный вид недвижимости в "столице" региона и у вас на месте. И т.д.

Поддержали0
4 августа 2015 в 15:04:51

согласна, возьмите, например, уровень зар.платы в селе, где свинарник и в Городе

Поддержали0
Посетитель сайта
29 декабря 2014 в 12:36:38

отказаться от зп не вариант?

Поддержали0
12 января 2015 в 19:03:43

Данная ситуация может говорить о следующем, на дату проведения оценки построить оцениваемый дороже (ЗП), чем купить аналогичный объект на рынке (СП). Однако вам не следует обольщаться, практика показывает, что если рыночные стоимости подходов разнятся значительно, то, скорее всего не правильно идентифицирован объект оценки.

PS. Не забывайте о существовании ст. 159, п.2, Уголовного кодекса ( УК РФ )

Поддержали0
14 января 2015 в 16:27:39

Какого года постройки свинарник? Из каких материалов?

Поддержали0
Гость
ответил Надежде Павловой
14 января 2015 в 16:30:53

От года постройки и материалов зависит функциональный износ, а не внешний (экономический).

Поддержали0
14 января 2015 в 16:57:02

Я не к этому, а к тому что может физический износ сделать в соответствии со сроком службы. Например, срок службы деревянных зданий - 50 лет, а каркасных - 30 и исходить из этого.

Поддержали0

есть много формул для расчета внешнего износа на основании данных, которые у вас получились в сравнительном и доходном подходах. Соответственно, применив ту или иную формулу, получите очень близкие результаты со сравнительным или доходным подходом.

Поддержали0
15 января 2015 в 14:33:57

Который раз оценщиками задается вопрос, сравнимый с указанием «пойди туда, не знаю куда». От чего позволю себе привести аналогию. У меня в шкафу висит костюм, который на рынке стоит 1 руб., пошить его стоит 2 руб. Какой функциональный износ этого костюма?

С такой исходной информацией можно целый год пытаться определить функциональный износ, но к конкретной величине износа так и не прийти. Однако, силу очевидности данной ситуации любая домохозяйка скажет, что вначале нужно знать фасон, материал и пр., а уж затем говорить о стоимости. Так почему же когда вопрос касается недвижимости, начинается непонимание процесса оценки. Нельзя оценить объект (или дать совет) не зная, что нужно оценивать.

Автор на поставленный вопрос ждет от аудитории конкретного ответа, но он его не дождется никогда, по одной причине, что мы все дружно гадаем, а что там нужно все-таки оценить, то или другое. Поэтому, в отсутствие описание Объекта оценки, его качественно-качественных характеристик дать совет по проведению оценки невозможно.

PS. В свое время, в аналогичной ситуации, мой начальник говорил мне, коллега читайте «матчасть».

Спасибо за внимание.

Поддержали0
16 января 2015 в 11:37:10

На мой взгляд коллега задала нормальный вопрос. Просто в настоящий момент у нас в стране затяжной кризис. В этой ситуации инфляция растет.Чтобы, как то сохранить , деньги инвесторы вкладываются в недвижимость. Цены растут. Доходность, так как недвижимости на рынке много, падает. Поэтому, "занизить" стоимость у Вас не получится.Лучше поднимите результат СП. А от ДП целесообразно вообще отказаться, так как прогнозировать, что либо в кризис нельзя.

Поддержали0
13 марта 2015 в 09:33:53

Внешний износ определяет уменьшение полезности комплекса свинарника в результате действия внешних факторов – рыночных, финансовых, законодательных, экологических и прочих условий функционирования. Влияние данных факторов выражается в недогрузке комплекса-свинарника до расчетного (проектного) уровня из-за внешних ограничений (удаленность местонахождения, малонаселенность района, повышенных расходов из-за чего-то и т. д.). Поэтому можно порекомендовать, что внешний износ = соотношение сегодняшней мощности выпуска продукции к проектной. Наверное это будет ближе к истине.

Поддержал1
5 августа 2015 в 11:33:29

Внешний износ это капитализированная (дисконтированная) потеря дохода(доходов) ОО из-за кризиса. Определите какая была прибыль, какая стала. Установите разницу, разделите на ставку капитализации( ориентировочно 15-16%, безрисковая сейчас 11%)

Поддержали0