Следует ли учитывать обременение (залог в банке) при определении стоимости земельного участка в рамках переоценки ОС?

Не сталкивался в своей практике с переоценкой ОС и объектами в залоге. Но, на мой взгляд, учитывать обременение нужно (в отчете обязательно указание обременений, связанных с оцениваемыми имущественными правами). Правда на расчете рыночной стоимости оцениваемых имущественных прав наличие этого обременения, опять же на мой взгляд, не скажется. Возможно я не прав, пускай коллеги поправят.

В случае реализации данного залога - обременение будет снято в момент продажи, так что считать его не надо. Тем более, что ОС учитываются на балансе по рыночной стоимости, т.е. без учета обременений.

Почему решили, Алексей, что по рыночной-значит, без учета обременений? Разве рыночная однозначно считается без обременений.

Хотелось бы как-то обосновать.

По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя)

Снятие обременения с продаваемого объекта С СОГЛАСИЯ БАНКА с последующей его продажей и предоставлением банку в качестве обеспечения иного объекта (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

БАНК НЕ ДАЕТ СОГЛАСИЯ на снятие обременения и продажу недвижимости. Тогда продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.

Механизм сделки.

- Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.

- Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.

- Покупатель погашает кредит перед банком.

- Банк снимает обременение с объекта.

- После погашения кредита и снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

Выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Если даже предложение на объект превышает спрос: продажа заложенного объекта — более долгий, рискованный и затратный процесс.

Это основания для снижения цены, а значит и снижения рыночной стоимости.

Могут быть и другие схемы, но они еще более «печальны» для покупателя заложенного имущества

А залог, как обременение, кто-то считал?

Поделитесь, пожалуйста, как это обременение учитываете?

С ув.Людмила