Задача

Необходимо посчитать стоимость объекта затратным подходом по УПВС

одноэтажный мебельный магазин
площадь магазина - 357,6 м2
строительный объем - 1283 м3
площадь земельного участка - 422 м2

год постройки  - 2010

Иркутская область


ЭТАП I. Расчет стоимости объекта оценки на 01.01.1969

--------------------------------------------------------------------

Источник информации - Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г

1. Территориальный пояс - 4

2. Климатический район - 1

3. Стоимости единицы укрупненного измерителя, принятого по соответствующему сборнику УПВС, руб. - 29,5

( УПВС. Сборник №33. Таблица 1. Магазины универсальные, одноэтажные )

4. Корректировка на не соответствие конструктивной схемы и применяемых конструктивных материалов - 1

( УПВС. Сборник №33. Таблица 1. Магазины универсальные, одноэтажные. Характеристика зданий: Здания без подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого бетона. Перегородки кирпичные н деревянные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы плиточные, дощатые, цементные и из релина. Отделка повышенного качества Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Объект оценки и аналог сопоставимы по основным конструктивным элементам и применяемым строительным материалам, корректировка отсутствует)

5. Корректировка на группу капитальности - 1

( УПВС. Сборник №33. Таблица 1. Магазины универсальные, одноэтажные. Объект оценки и объект аналог имеют одинаковую группу капительности. Корректировка не требуется )

6. Корректировка на климатический район - 1,14

( УПВС. Сборник №33. Техническая часть. Порядок пользования сборником. Климатический район объекта оценки - 1, Аналога - 2. Требуется корректировка )

7. Корректировка на сейсмичность - 1

( УПВС. Сборник №33. Техническая часть. Порядок пользования сборником. Здание построено в районе сейсмичности 6 баллов, корректировка не требуется )

8. Общий поправочный коэффициент - 1,14

(4*5*6*7)

9. Стоимость объекта оценки на 01.01.1969, руб. - 43 147,29

( строительный объем * 3 * 8)

ЭТАП II. Расчет стоимости объекта оценки на 01.01.1984

--------------------------------------------------------------------

Источник информации - Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94. "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек"

http://www.ocenchik.ru/docsf/2118-postanovlenie-sssr-94-utverzhdenii-index-stoimosti-smr-ter.html

10. Торговля. Предприятия розничной торговли . Индекс для условий базисного района - 1,18

11.Восточно-Сибирский Экономический районон. Иркутская область. Территориальный коэффициент - 1,19

12. Общий поправочный коэффициент - 1,4042

( 10 * 11 )

13. Стоимость объекта оценки на 01.01.1984, руб. - 60 587,42

( 9 * 12 )


ЭТАП III. Расчет стоимости объекта оценки на 4 квартал 2010 г.

------------------------------------------------------------------------------

Источник информации - Информационный бюллютень "Индексы цен в строительстве. 4 квартал 2010 г." Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области.

http://www.irccs.ru/documents/sbornik/4-kvartal-2010 - весь сборник

http://www.irccs.ru/files/indieksy_po_vidam_stroitielstva_4-10.pdf - Индексы по видам строительства

14. Объекты торговли, к 1984 г., без НДС - 99,14

(Индексы по видам строительства. Строка 5)

15. Стоимость объекта оценки на 4 квартал 2010 г. - 6 006 636,82

(13 * 14)

ДО ЭТОГО МОМЕНТА ВСЕ ПОНЯТНО

В лекциях далее идет ссылка на коэффициенты ТЕР-2001 4 квартала 2010 г. и соответвующий коэффициент ТЕР-2001 другого квартала. 

Если в сборнике за 4 квртал 2010 г. Еще пристутвует понятие "Общеотраслевой средневзвешенный индекс по региону у ТЕР-2001" то в следующих сборниках

подобного показателя нет, есть индексы ТЕР-2001 по ограниченному перечню объектов строительства

Есть сборник - Информационный бюллютень "Индексы цен в строительстве. 4 квартал 2014 г." Министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области.

http://www.irccs.ru/documents/sbornik/4-kvartal-2014 - весь сборник

http://www.irccs.ru/files/Indieksy_Minrieghiona_Pismo_Minstroia_ot__13.11.14_2537-IuR-08_4-14.pdf - Индексы изменения сметной стоимости строительно монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на 4 квартал 2014 г.

Как посчитать коэффициент перехода от 4 квартала 2010 г. к 4 кварталу 2014 г. ?


Ответы20
18 апреля 2015 в 08:47:20
Поддержали0
18 апреля 2015 в 08:55:20

Самый расчет по УПВС! Все остальные сборники привязаны к региону, в котором они разрабатывались (УПБС: С-Пб, Справочники Ко-Инвест: Московская обл.). И если мы делим на индекс к 84г., получаем цены 84г. тоже для этих регионов (С-Пб, М-ва). Если эти цены 84г. умножаем на индексы к 2014г., получаем гибрид. Еще нужно умножать ц.ц. 84г. на 1,31: это индекс перехода в ц.ц. 84 от Московской обл. к Иркутской обл. А все остальные расчеты, которые применяют оценщики без к=1,31 ошибочка. А в УПВС уже привязаны ц.ц. 69г. к Иркутской обл. Я с начала 80х занимамаюсь сметами и много переделал расчетов по укрупненным показателям. Тогда просто были типовые проекты, разработанные Москвой. Так что В.Кекелев спрашивай, если что будет неясно.

Поддержали0
18 апреля 2015 в 09:40:26

В УПВСе все привязывается к нужному территориальному поясу и климатическому району и не только (надо смотреть сейсмичность и соответствие группе капитальности), это даже и не обсуждается. В справочниках же индексы уже расписаны по регионам. Так зачем делать лишние телодвижения если можно посчитать все напрямую?

Берем 69 г. затем 84г. потом сразу 2014г. или какой надо и все.

Поддержали0
18 апреля 2015 в 09:45:03

Предлагаю не заморачивать людям голову бесполезной ерундой.

Поддержали0
18 апреля 2015 в 09:53:35

Это не ерунда! Если для Вас правильные расчеты - пустое. можете рассчитывать, как желаете. У каждого оценщика свои принципы. Я учу будущего оценщика делать ПРАВИЛЬНО.

Поддержали0
18 апреля 2015 в 10:13:08

Еще раз спрошу, зачем нужны лишние телодвижения?

Поддержали0
18 апреля 2015 в 10:19:24

Аналогично, почему так долго с 69 на, потом на, потом снова на - покороче можно?

Поддержали0
18 апреля 2015 в 10:29:50

Тут все просто, самый короткий путь на данный момент, это путь к 84 году.

Если буде короче сообщу.

Поддержали0
Автор вопроса
18 апреля 2015 в 17:49:27

Нужно

1. Как посчитать коэффициент перехода от 4к.2010 к 4к.2014

с конкретными цифрами. Я хочу сам увидеть откуда конкретно берутся цифры. Слов преподавателя "Это можно найти в интернете" мне не достаточно

2. другие пути расчета цены по другим справочникам с конкретными ценами и ссылками. Ссылки на пачку книжек с тучей цифр не достаточно. С 1984 года пересчитать можно? Так давайте посчитаем ;)

Задача не сложная, а конкретно ответа нет.

Поддержали0
20 апреля 2015 в 08:21:02

http://www.ocenchik.ru/docs/605.html - здесь индекс на 4 кв.2010 г.

http://www.ocenchik.ru/docs/2006-index-smr-ter-fer-4kv2014-minstroy.html - здесь найдете индекс на 4 кв.2014 г.

Административные здания = 6,55 (4 кв.2014) /5,80 (4 кв.2010) = 1,13.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Валентине Омельченко
20 апреля 2015 в 16:16:30

Спасибо, все коротко и ясно :)

Поддержали0