Здравствуйте!
Поступил заказ на оценку дома, для целей вступления в наследство. Не знаю, почему нотариус запросил отчёт об оценке, а не довольствуется инвентаризационной стоимостью, но факт остаётся фактом. Переспросил у заказчика три раза: "Землю оценивать будем?". "Нет, - говорит ,- нотариус запросил только стоимость дома".
Оценка земли дополнительных денег стоит, навязывать лишние траты не стал. Документы на землю разглядывать не стал(молод, глуп - признаю).
А сейчас вот сижу и чешу репу: а можно ли оценить здание, без учёта стоимости земельного участка, ну хотя бы того, что под зданием(пятно застройки)? Ведь, даже для затратного подхода стоимость ЗУ нужно учесть, т.к. мы не сможем воспроизвести здание, не имея места воспроизводства.
С другой стороны, есть предположение, что права на ЗУ не оформлены, т.к. в выписке из похозяйственной книги, значится, что ЗУ находится в пользовании.

 Кстати, правомерным ли будет отказ от сравнительного подхода, на том основании, что на рынке нет предложений домов без земельного участка?

Ответы19
Гость
24 апреля 2015 в 21:17:12

Участок вам все равно придется оценивать, а потом отнимать его от единого объекта недвижимости, просчитанного сравнительным подходом.

Поддержал1
Автор вопроса
ответил Гость
25 апреля 2015 в 00:08:25

Что-то я запутался, видимо спать пора. А зачем нам тогда в затратном ЗУ(весь прилегающий к дому)? Или мы учитываем только площадь под домом(пятно застройки)?

Поддержали0
Гость
ответил Гость
25 апреля 2015 в 11:34:00

Оценивать зу ведь надо? Поэтому и оцениваем его в затратном подходе, т.к. это верно методологически. Но в согласовании зу участвовать не будет.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Гость
25 апреля 2015 в 16:08:39

"Оценивать ЗУ ведь надо?"(с) Ну, изначально была постановка, что ЗУ не оцениваем. Только, если из-за того. что это верно методологически.

Тут опять же встаёт вопрос идентификации объекта оценки. Ведь если объект оценки "дом", то(если я правильно понял Ваши рекомендации) в затратнике мы оцениваем "дом" и "ЗУ", а в выводах, всё равно напишем. что стоимость объекта оценки(дома) полученная с помощью затратного подхода, такая-то. Вопрос. зачем огород городить(оценивать ЗУ) в затратном. если можно оценить только стены, а стоимость ЗУ, как не застроенного, рассчитать в сравнительном?

Другое дело. если объектом оценки, мы, как предложил Вячеслав Григорьев, обозначим "дом + ЗУ". тут согласен.

Поддержали0
Автор вопроса
24 апреля 2015 в 23:50:58

Не думаю, что вопрос достоин отдельной темы, поэтому задам здесь.

Как обозначить объект оценки и какую площадь проставить, если есть дом с пристроенным сараем(одна стена смежная) и неотапливаемым помещением(коридор)?

Свидетельства нет. Есть выписка из похозяйственной книги и технический план.

В тех.плане указано, что площадь жилого дома 47,5 кв.м.( отапливаемая площадь).

Состав объекта: жилой дом(27.1 кв.м), холодная пристройка(21,9 кв.м), пристройка(20,4 кв.м), сарай(57 кв,м) Итого: 137,9 кв.м.

Оценить надо весь объект, т.е. писать, что объектом оценки является жилой дом площадью 47.5 кв.м, скорее всего не правильно. Писать: "жилой дом, площадью 137,9 кв.м", видимо неверно. т.к. сарай и холодная пристройка не являются частями дома, в понимании ЖК.

Как тогда?

Прикреплены файлы:Scan-150424-0011.jpgПлан.jpg
Поддержали0
25 апреля 2015 в 10:04:40

статья 15 п.5. ЖК РФ Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Холодная пристройка включается в площадь. А вообще откройте экспликацию и поэтажный план жилого дома и возьмите площадь оттуда. По идее, жилой дом и пристройки к нему - это стоимость жилого дома, стоимость сарая - это стоимость улучшений земельного участка.

Тем более, что в затратном подходе, вы всё равно должны будете оценить стоимость каждой единицы домовладения отдельно.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Автору вопроса
25 апреля 2015 в 10:52:47

Холодная пристройка, видимо относится к верандам. Посмотрел свидетельство и тех.паспорт родительского дома(другой район Ниж.обл.), то же самое: неотапливаемая часть пристроя(которая и именуется в нашем районе верандой) в площадь дома не включается.

Вопрос в том, что оценить надо весь объект(см. план и состав объекта), вот только как его обозвать?

Поддержали0
25 апреля 2015 в 10:57:25

Вопрос с верандой возможно прояснится при просмотре экспликации, может быть, в общую площадь дома она и не включена, но оценивать её всё равно нужно.

Обозвать можно как угодно: домовладение, комлекс объектов недвижимости, расположенный на земельном участке и т.д. а вот право на этот земельный участок будет уже отдельной стоимостью, раз нотариусу его цена не нужна.

Поддержали0
25 апреля 2015 в 14:04:18

дом нужно оценивать вместе с земельным участком

в выводах звучать будет примерно так

Рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 20 кв.м., расположенного на земельном участке 100 кв.м. по адресу г. Зажопинск, р-н крайнего поселения, пер. Радости, дом 15 на ДАТУ СМЕРТИ составила:

100 000,00 (сто тысяч тысяч) рублей,

в том числе стоимость земельного участка 50 000,00 (пятьдесят тысяч) рублей.

нотариус начислит налог наследнику с каждой стоимости, т.к. с дома и земли он разный

Поддержали0
Гость
ответил Вячеславу Григорьеву
25 апреля 2015 в 14:48:05

Если участок не оформлен, то в наследство он не переходит, соответственно пошлины не будет с него. Можно конечно оценить право пользования участком, но на кой огород городить, если садовник (т.е. нотариус) и так доволен)))))

Поддержали0

как правило документы на землю есть - просто их надо искать, и нотариус без документов на землю - в работу не возьмет. пошлют в поселковые советы, в гаражные кооперативы, в регпалату, кадастровую палату - смотря что за земля

если это голимый самострой, то его только через суд, а не нотариуса

Поддержали0
Автор вопроса
25 апреля 2015 в 16:31:24

Если мы берём за объект оценки "дом +ЗУ".

В затратном подходе стоимость объекта оценки будет с разбивкой: дом столько-то, а ЗУ столько-то.

В сравнительном - будет одна сумма(за "дом+зу"). Мы как должны найти пропорции? Просто написать: "стоимость объекта оценки, полученная в результате сравнительного подхода. такая-то. в том числе: ЗУ(смотри расчёт в затратном подходе) столько-то. и "дом" (полная стоимость минус стоимость ЗУ) столько-то?

Допустим.

А как же это всё согласовать? Ведь согласовываются стоимости объектов оценки(т.е. "дом+ЗУ"), а доли стоимости дома/зу в общей стоимости, в сравнительном и затратном подходе могут быть разными. Как найти долю дома/зу в согласованной стоимости объекта оценки???

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
25 апреля 2015 в 22:21:45

Изначально вопрос был про оценить ДОМ без ЗУ.

Порядок оценки:

1. Затратный ДОМ, + сравнилкой ЗУ

2. Сравнилкой ДОМ+ЗУ, отнимаем ЗУ из п.1, остается ДОМ2

3. Согласовываем ДОМ и ДОМ2

4. Профит

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Автору вопроса
25 апреля 2015 в 23:22:12

Алексей, спасибо за терпение.

Поддержали0
19 октября в 10:28:04

Добрый, день. Уточните в п. 2, необходима ли корректировка на местоположение при расчёте здания подвешенного в воздухе?

Поддержали0
23 октября в 11:42:06(отредактировано 21 час спустя)

По наследству для нотариуса подойдет оценка, только дома затратником, например по УПВС с учетом износа или по смете. Сравнительный и доходный подходы это излишние траты.

Поддержали0