Добрый день, коллеги!
Из газпрома мне пришли замечания на мой отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за пользование земельным участком.
Ввиду того, что рынок аренды земельных участков сельхозназначения в нашем регионе не развит, нет предложений аренды, в отчете была применена методика, опубликованная в журнале «Имущественные отношения в РФ» № 6 2009 года, статья «Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком», авторы: М.А. Зельдин, С.В. Грибовский, Н.П. Баринов (далее Методика).
В основе указанной методики лежит предположение о том, что размер арендной платы прямо пропорционален стоимости земельного участка, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности.
Ставка капитализации в отчете была рассчитана кумулятивным методом. Но на дату оценки (ноябрь 2014г.) уже вышел в свет ФСО-7. И замечание Газпрома состоит в том, что ставка капитализации была рассчитана кумулятивным методом, когда вышеназванная методика и ФСО-7 предусматривают использование текущей доходности.
Но как я могу применить метод рыночной экстракции для расчета ставки капитализации, когда нет соответствующих предложений продажи/аренды?
Может кто-то может предложить другую методику расчета?
Буду очень признательна.
С уважением А.А.
Ответы4
Этот метод затратного подхода и называется методом компенсации затрат или метод обратной капитализации. Поскольку земля не изнашиваемый актив . то СК совпадает с нормой дохода. Ставка капитализации(СК) определяется двумя методами: рыночная экстракция и кумулятивное построение. То, что написано в ФСО7 соотношение дохода и стоимости не является СК, а это мультипликатор для корректировки в СП. В основе расчета СК лежит не доход вообще , а ЧОД и определить его для различных вариантов практически невозможно. Надо было все зто подробнее описать и делать как Вы делали по норме дохода определяемой кумулятивным построением.Практически для земли это безрисковая ставка.
Спасибо за ответ, к сожалению поздний. Отчет уже переделала и сдала. Мне пришлось искать земельные участки, которые продаются и одновременно сдаются в аренду, нашла 3 таких предложения, поделила годовую аренду на продажу, вывела данный мультипликатор и заменила ставку, рассчитанную кумулятивным построением.
Спасибо еще раз за Ваш ответ!
Здравствуйте, если возможно поделитесь отчетом. Огромное спасибо.
258605@mail.ru
))))