добрый день! Залила соседей снизу, поврежден ламинат в двух помещениях, три двери и мебель в ванной (нижние плинтуса). Обои и потолок не повреждены.

Ремонт в квартире производился 10 лет назад. Интересуют следующие вопросы:

1.методика расчета оценки ущерба после залива, в частности, используется ли понятие износа к напольные покрытиям (ламината), дверям. Двери имеют явные повреждения покрытия не от залива, но по утверждению собственника покупались в 2005 по 1000 евро за каждую.

2.При повреждениях мебели считается только ремонт деталей или замена полностью. Мебель так же приобреталась в 2005 году и имеет повреждения не зависимо от залива.
3.При определении стоимости материалов учитывается ли класс материалов, которые были до момента залива, в частности если был уложен ламинат класса, который сейчас в России уже не продается (23 класс), то какой берется аналог? 

Ответы2
4 августа 2015 в 15:14:03

позвоните 8913540088 писать долго

Поддержали0
4 августа 2015 в 16:48:44

Поскольку сам по себе ущерб объектом оценки являться не может, то он выражается через стоимость ремонта, требуемого для его устранения. Понятие стоимость ремонта можно сформулировать по разному, например так:

- рыночная стоимость работ и материалов, требуемых для проведения восстановительного ремонта для устранения ущерба, причиненного отделке квартиры...;

или, если рассматривать услуги по ремонту как комплекс из работ и материалов:

- рыночная стоимость услуг по ремонту квартиры, необходимых для устранения ущерба...

Теоретически возможно даже сформулировать объект оценки как описание набора прав, но такая конструкция будет громоздкой и малопонятной для большинства пользователей отчета об оценке.

Каким образом рассчитывается величина ущерба от залива?

Существуют различные виды ущерба - физический, моральный и, соответственно, различные методы их расчета. Если говорить об ущербе причиненном отделке квартиры, то в оценочной практике он рассчитывается как стоимость ремонта, требуемого для его устранения. Сам расчет оформляется в виде таблицы затрат, которая называется смета. Форм представления смет существует великое множество, например, затраты на работы могут выделяться отдельно от затрат на материалы и пр.

Чем отличается смета ремонта на устранение ущерба от обычной сметы на ремонт квартиры?

Довольно часто пострадавшая сторона вместо отчета об оценке приносит в суд смету на ремонт, составленную какой-нибудь строительно-ремонтной фирмой. И иногда это проходит, поскольку судьи могут рассматривать в качестве доказательств любые документы на основании своих внутренних убеждений. Но давайте взглянем на вещи трезво. Основной деятельностью подобных фирм является не составление смет на ремонт, а проведение ремонтных работ. Сметы они составляют, как правило, бесплатно в расчете на будущий заказ.

Будет ли сотрудник такой компании внимательно и скрупулезно составлять качественную смету когда поймет, что она нужна только для суда?

Потом, восстановительный и косметический ремонты помещения это несколько различные вещи. Строительно-ремонтные фирмы нацелены на проведение косметического ремонта, у них нет никакого интереса в минимизации количества работ или сохранении ранее использованных для отделки материалов. Для них ремонт подразумевает полный комплекс работ по всем площадям: потолка, стен, пола, тогда как целью восстановительного ремонта является только восстановить "как было".

Например, для устранения пятна на потолке достаточно местного ремонта - зачистка, обработка антисептиком (если пятно возникло в результате протечки), шпатлевание, грунтование и окраска. Чтобы пятно не выделялось своим свежим оттенком придется покрасить и весь потолок в один слой без подготовительных работ, но при этом совсем не пришлось ремонтировать его целиком.

Так же при косметическом ремонте подрядчика совсем не интересует какие материалы были использованы ранее при отделке. Он может использовать любые более современные, удобные, качественные - по своему выбору или те которые предоставит ему заказчик. При восстановительном ремонте задача усложняется использованием материалов аналогичных по потребительским свойствам тем, которые были использованы ранее при отделке (того же типа, качества, ценового диапазона и т.п.).

Бывают и исключения, когда уже экономически нецелесообразно использовать старые материалы и методы отделки. Например, часто встречается штукатурка по деревянной дранке. Сейчас вместо дранки в качестве основы под штукатурку используется металлическая или полимерная сетка - удобнее, быстрее и дешевле.

Обобщая вышеизложенное - смета на восстановительный ремонт характеризуется тем, что в ней:

1) характер работ в первую очередь направлен на устранение ущерба, причиненного старой отделке;

2) при отделке должны быть использованы материалы и технологии аналогичные старым;

3) при прочих равных сумма затрат на восстановительный ремонт меньше, чем на полный косметический.

Должен ли учитываться износ материалов при оценке ущерба от залива?

Вопрос не имеет однозначного ответа. На настоящий момент стандартной практикой среди оценщиков является учет износа материалов. В отчетах нашей компании в итоговом результате мы указываем обе стоимости - без учета износа и с учетом. Оставляем этот вопрос на откуп суда.

Сама величина износа определяется либо экспертно, с использованием ВСН (Ведомственные Строительные Нормы) или расчетным путем, на основании нормативных сроков эксплуатации отделочных материалов. Расчетным путем для старой отделки износ может получиться 100% или даже более .

Но при любом, сколько угодно большом сроке эксплуатации материалов, если они визуально находятся в удовлетворительном состоянии (т.е. несут свои функции - обои закрывают стены без дыр и отслоений, линолеум без дыр лежит на полу, пускай даже и повыцвел), то реальный физический износ не может превышать 60-70%.

Насколько точна смета, т.е. полученная сумма соответствует реальным затратам на ремонт?

Точность сметы на восстановительный ремонт зависит от:

1) От скрупулезности составителя сметы - насколько точно обмеряны помещения, оконные и дверные проемы в них, описаны особенности отделки, использованные материалы;

2) Программного обеспечения, которое используется для составления сметы.

По первому пункту можно добавить лишь то, что составление сколько-нибудь точной сметы без личного осмотра невозможно. Невозможно это сделать и по фотографиям объекта.

Только при личном осмотре можно точно определить использованные материалы (например, тип и качество обоев) и особенности отделки (например, потолок покрашен прямо по бетону или предварительно зашит гипсокартоном).

Размеров помещений указанных в техническом паспорте помещения недостаточно для расчета площадей стен, т.к. в паспорте на квартиру никогда не указываются площади оконных и дверных проемов - их размеры нужно снимать индивидуально. Глубина и технология организации оконных откосов тоже потребуют использования рулетки и личного присутствия.

От программного обеспечения тоже зависит немало. Качественную смету на ремонт квартиры вполне возможно составить с использованием электронных таблиц Excel. Получится довольно точно, но не очень удобно, медленно и плохо автоматизируется.

Использование же специализированных мощных программных комплексов для сметных расчетов по нашему мнению мало того, что является стрельбой из пушки по воробьям, но еще и приводит к значительным погрешностям в результатах.

Подобные комплексы предназначены для крупных строительных объемов. Они используют специализированные справочники расценок на работы и материалы (ФЕР, ТЕР и пр.). Цены в них заложены крупнооптовые - когда работы измеряются сотнями квадратными метрами, а закупки материалов тоннами. О какой точности расчета стоимости ремонта пятна на потолке размером в 0,5кв.м. в комнате общей площадью 10-20кв.м. может идти речь, если типовыми единицами измерения в этих справочниках указаны 100кг, 100 кв.м.?

Многие сметчики понимают нелепость такого подхода, но все равно составляют смету, пользуясь привычным инструментом. В лучшем случае пытаются подогнать результат к реальному путем умножения на различные коэффициенты, взятые с потолка - "на стесненность работ", "на мелкий объем закупок" и пр.

Сметы составленные в таких программных комплексах крайне трудны для понимания и проверки результатов. Большинство цифр в них для непосвященного пользователя взято "из ниоткуда", т.к. в реальности глубоко закопано в справочниках программы.

На рынке существуют программные продукты специально разработанные для составления небольших смет - смет на ремонт квартир и офисных помещений. Сметы составленные в них гораздо более понятны, легко читаемы и близки к обычному списку расходов на ремонт, записанному на листок простым обывателем.

Расценки на работы и материалы в таких сметах, как правило, берутся прямо с рынка - с прайс-листов строительных баз, магазинов и ремонтных фирм. Итоговая сумма в смете в результате гораздо ближе к реальности и при расхождении сразу видно в какой статье расходов ошибка и почему.

Откуда берутся огромные, во многие сотни тысяч рублей сметы на ремонт?

Как правило они берутся когда пострадавший считает, что уж квартиру-то ему виновник точно обязан всю отремонтировать, а насчет морального ущерба еще потом посмотрим. Дает волю своему воображению в области дизайна и евро-отделки и поручает составление сметы знакомым ремонтникам. Хотя если вы залили квартиру в доме бизнес-класса с современной евро-отделкой и дизайнерскими элементами, то будьте готовы к крупным тратам.

Поддержали0
Разия Евстигнеева пригласила к обсуждению Святославу Абаровскую, Азамата Абадзе, Алексея Абалтусова, Сидрат Абдулаеву, Eduard Abaiadze и Романа Абдулгафарова