Коллеги необходимо Ваше мнение.

Оцениваю зем. участки в большом количестве: кат. населенные пункты, с видом разрешенного использования для благоустройства. Прямых аналогов нет, беру ИЖС. На руках был отчет предыдущий, там вносили корректировку по кадастровой стоимости на 2005 год(кадастровая на текущей момент не определена)(Отчет был выполнен на конец 2014).Я так и считала, первые 10 зем. участков, а в 11 увидела на публичной кадастровой карте стоимость и она равна рыночной как  для ИЖС так и для ЛПХ.

Аналогичные темы на форуме видела, все сводилась к корректировку через кадастровую стоимость.

Учитывая, то что осмотр не производился (и каких то сведений о том как будет использоваться з.у нет),высчитать индивидуальные особенности возможности нет

Оценка для аукциона.

Приравнять их к рынку, как ИЖС, не могу себе позволить.

Появился вариант ввести корректировку на стоимость изменения категории.

Как Вы считаете, что будет правильнее и корректнее отражать рынок?

Или может, подскажите другие варианты.

Сроки горят, а сделать хочется хорошо. 

Ответы16
9 августа 2015 в 18:14:27

Прежде чем применять аналоги под ИЖС считаю необходимо провести анализ окружения объектов (хотя бы по кадастровой карте)

Наиболее распространенный способ введение корректировки на разрешенное использование по кадастровой стоимости, ФСО-7 разрешает расширять зону анализа, Я бы рассмотрел возможность внесения корректировки исходя из анализа средних УПКС в соседних районах и регионах схожих по социально-экономическому положению с местоположением ваших объектов.

Поддержали0
Автор вопроса
9 августа 2015 в 21:25:35

Спасибо за ответ,по карте повожу анализ, граничащую участки под ИЖС.

Поддержали0
Гость
9 августа 2015 в 21:48:57

Назначение не категория - поменять гораздо легче. Посмотрите генплан НП - какое ВРИ возможно на вашей территории. И скорректируйте на изменение назначения.

Поддержали0
Автор вопроса
9 августа 2015 в 22:00:34

Я не совсем понимаю по поводу ген-плана, на нем нереально найти именно мой участок? как узнать возможен ли перевод. И вообще интересно целесообразно ли это, покупать такие участки и их переводить, как думаете?

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
9 августа 2015 в 23:19:50

Вот пример по г. Казани - участок в зоне производственной зоны. Читаем градостроительный кодекс г. Казани - видим какие зоны разрешены в производственной зоне:

КС - зона коммунально-складская,

КСИ - зона коммунально-складская на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры,

П1 - зона предприятий незначительного отрицательного воздействия на среду (V класса вредности),

П1И - зона предприятий незначительного отрицательного воздействия на среду (V класса вредности) на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры,

П2 - зона предприятий среднего и сильного отрицательного воздействия на среду (II - IV классов вредности).

Далее находим ВРИ по этим зонам - их там много, расписывать не буду)))))

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Автору вопроса
10 августа 2015 в 08:49:12

Спасибо

Поддержали0

По ФСО №7 осмотр объекта недвижимости обязателен. Ищите аналоги на сайте http://torgi.gov.ru/ или сайте местных администраций. Что то, да найдете.

Поддержали0
Автор вопроса
12 августа 2015 в 21:12:26

Я знаю ФСО №7, я исполнитель, мне прислали документы,сказали что без осмотра, как говориться хозяин-барин))))) Спасибо, посмотрю указанный Вами сайт

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
13 августа 2015 в 13:43:56

Просто не делайте так - и не придется "нелюбить")))))) Каждый должен начать с себя. Я вот например кучу клиентов так потерял - денег не заработал, зато совесть чиста))))

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Автору вопроса
13 августа 2015 в 15:25:18

Вы работаете на себя, а у меня начальник. Значит Вашим работникам повезло))))

Поддержали0
14 августа 2015 в 14:13:37

а результат работы отвечает оценщик, а не начальник.

Поддержали0
Автор вопроса
12 августа 2015 в 21:16:18

Возможно будет интересно,спрашивала заказчика кто является потребителем участков для благоустройства

Вот ответ:«Как правило, благоустройство хотят приобрести физические лица. Раньше при отсутствии высокоточного оборудования совхозы выделяли земельный надел на глаз. Сейчас при уточнении площади земельных участков выявляются излишки, люди хотят соответственно оформить их в надлежщем порядке. Выкуп земельных участков для целей не связанных со строительством проводится без аукциона. Есть участки, площадь которых 4 и более соток (по данным участкам можно изменить вид разрешенного использования, т.к. минимальный размер земельного участка под ИЖС - 4 сотки»

Поддержали0
Автор вопроса
12 августа 2015 в 21:20:04

По этому склоняюсь, к тому что б ввести корректировку в виде стоимости перевода из одного ВРИ в другое.

Поддержали0