оценка помещений в торгово-развлекательно комплексе

В настоящее время в работе находится проект: оценка помещений в торгово-развлекательно комплексе (ТРК) суперокружного масштаба. В сумме все помещения не составляют общую площадь здания ТРК. Отчеты об оценке требуются для пересмотра кадастровой стоимости. Заказчиком поставлена задача оформить отдельный отчет для каждого помещения.

Состав помещений и их фактическое использование:

1) 11 234 кв.м – помещение гипермаркета и коридора перед гипермаркетом

2) 2 458 кв.м – чистая площадь под небольшими магазинами (бутики, торговая галерея)

3) 4 801 кв.м – чистая площадь коридора 2 этажа ТРК

4) 13 кв.м – помещение для размещения двигателя лифта

5)  5 760 кв.м – помещение с торговыми помещениями, офисными (50%) и коридорами

6)  80 567 кв.м. – помещения 2-х этажной парковки, бесплатной и площадь 1 этажа ТРК

Прошу экспертной поддержки и профессиональной консультации по следующим вопросам:

1.  Как рассчитывать помещения, которые непосредственно не участвуют в генерации дохода (коридоры, лифтовые шахты и т.п.)

2.  Чем обосновать невозможность использования сравнительного подхода для торговый помещений в ТРК регионального масштаба, кроме отсутствия достаточного количества аналогичных сделок и предложений (окружного, суперокружного и выше класса). Есть подтверждение RWAY об отсутствии таких предложений за 2 года предшествующих дате оценке.

3. Обосновано ли убирать площадь парковки из площади для расчета рыночной стоимости соответствующего помещения (6), в соответствие с решением АС:

27 июля 2015 г. Арбитражный суд Московского округа по делу Гашека Риэлти (№ А40-162157/2014) признал, что в Москве для освобождения от налога на имущество парковок достаточно, чтобы:

1. Парковка являлась многоэтажной;

2. Парковка соответствовала своему предназначению, а именно была гаражом-стоянкой.

Заранее благодарна за помощь.