В настоящее время в работе находится проект: оценка помещений в торгово-развлекательно комплексе (ТРК) суперокружного масштаба. В сумме все помещения не составляют общую площадь здания ТРК. Отчеты об оценке требуются для пересмотра кадастровой стоимости. Заказчиком поставлена задача оформить отдельный отчет для каждого помещения.

Состав помещений и их фактическое использование:

1) 11 234 кв.м – помещение гипермаркета и коридора перед гипермаркетом

2) 2 458 кв.м – чистая площадь под небольшими магазинами (бутики, торговая галерея)

3) 4 801 кв.м – чистая площадь коридора 2 этажа ТРК

4) 13 кв.м – помещение для размещения двигателя лифта

5)  5 760 кв.м – помещение с торговыми помещениями, офисными (50%) и коридорами

6)  80 567 кв.м. – помещения 2-х этажной парковки, бесплатной и площадь 1 этажа ТРК

Прошу экспертной поддержки и профессиональной консультации по следующим вопросам:

1.  Как рассчитывать помещения, которые непосредственно не участвуют в генерации дохода (коридоры, лифтовые шахты и т.п.)

2.  Чем обосновать невозможность использования сравнительного подхода для торговый помещений в ТРК регионального масштаба, кроме отсутствия достаточного количества аналогичных сделок и предложений (окружного, суперокружного и выше класса). Есть подтверждение RWAY об отсутствии таких предложений за 2 года предшествующих дате оценке.

3. Обосновано ли убирать площадь парковки из площади для расчета рыночной стоимости соответствующего помещения (6), в соответствие с решением АС:

27 июля 2015 г. Арбитражный суд Московского округа по делу Гашека Риэлти (№ А40-162157/2014) признал, что в Москве для освобождения от налога на имущество парковок достаточно, чтобы:

1. Парковка являлась многоэтажной;

2. Парковка соответствовала своему предназначению, а именно была гаражом-стоянкой.

Заранее благодарна за помощь. 

Ответы2

Добрый день!

1. В вашем вопросе недостаточно информации для ответа. Могут быть разные варианты. Например, через соотношение стоимости (ставки аренды) общей и полезной площади в сопоставимых объектах (с учетом соотношения долей полезной и вспомогательной площади).

2. Основная причина отказа от применения сравнительного подхода к оценке - отсутствие информации. Варианты могут быть различные: нет аналогов, нет информации для внесения корректировок ... Утверждение про отсутствие информации не должно быть голословным. В отчете следует привести ссылки на конкретные источники, где информация искалась и не нашлась. Описание того, что нашлось и почему оно не подходит. Естественно, ссылки на RWAY позицию усилят.

Обращу внимание, что в ряде случаев краткие расчеты по подходу целесообразно привести индикативно. Например, краткие расчеты показывают, что стоимость лежит в неком диапазоне. В этот же диапазон попали результаты других подходов - все замечательно. Но в итоговом согласовании результаты "индикативного подхода" не учитываются.

Другой вопрос, что аналогами могут быть не только объекты такого же "суперокружного" класса, но и "простые". Нужно смотреть конкретный сегмент рынка. Для определенных торговых помещений ставка аренды в большом и мелком торговом центре могут быть сопоставимы.

3. Задача оценщика - оценить стоимость. Наличие паркинга влияет на стоимость объекта - значит учитывать его нужно. Оснований для "исключения" не видим. А освобождать или нет паркинг от налога - зона ответственности других субъектов.

Поддержали0
Автор вопроса
2 сентября 2015 в 16:00:05

Максим, спасибо большое!

Извиняюсь за поздний ответ.

Поддержали0