Коллеги, передо мной стоит задача оценить дом без учёта стоимости ЗУ.
Дом находится в очень плохом состоянии (износ по тех.паспорту 69%), предполагается снос. Планирую отказаться от сравнительного подхода, т.к., по моему мнению, как самостоятельный объект, дом ценности не представляет. Купить его могли бы из-за земельного участка( в объявлениях так и пишут: "продам ЗУ с домом под снос", а для хороших домов: "продам дом с участком"), но т.к. ЗУ, по условиям задачи, не прилагается, то потенциального покупателя я представить не могу.

Да и стоимость, получившаяся путём внесения, к стоимости хороших домов, корректировки на состояние, вызывает у меня сомнение.

Есть ещё путь - взять в аналоги участки с домами под снос и вычесть стоимость участков, но он мне тоже не очень нравится.

Так вот, правомерен ли будет отказ от СП, на том основании, что у объекта оценки нет потенциального покупателя?

Ответы8

Михаил, задавайте вопросы в рубрике "Вопросы НП "СРОО "Экспертный совет". Такие вопросы мы отслеживаем. Ваш увидели случайно.

Уточните, зачем нужна оценка (предполагаемое использование). Может быть ситуация, когда некорректно сформирован объект оценки.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Максиму Ильину
7 октября 2015 в 07:05:53

Отчёт нужен для предоставления в суд. Объект оценки был снесён, сейчас идёт дело о возмещении убытков.

Поддержали0

1. Есть сомнения относительно формирования объекта оценки. В такой ситуации суды часто формируют объект как права требования на возмещение убытков ... Но это вопрос к суду и к вашему заданию на оценку.

2. Отказ от сравнительного может основываться на следующих тезисах:

2.1. Объект оценки - ОКС (объект капитального строительства, по сути - "кирпичи").

2.2. Таких объектов на рынке нет.

2.3. Использование в качестве аналогов ЕОН (единые объекты недвижимости) с выделением земельного участка приведет к бешеной погрешности.

3. Дополнительный анализ требуется в отношении НЭИ.

3.1. Если НЭИ у объекта - снос, то о какой рыночной стоимости можно говорить?

3.2. Человек там жил (т.е. объект плохой, но человек его использовал по прямому назначению)? Или это были "неэксплуатируемые руины"?

Поддержали0
Автор вопроса
10 октября 2015 в 00:11:10
Цитата:
Максим Ильин
 — 
7 октября 2015 в 09:56:03:

3.1. Если НЭИ у объекта - снос, то о какой рыночной стоимости можно говорить?

Ну, как вариант, стоимость строительного мусора.

Дом был в плохом состоянии, на момент сноса, там никто не жил. Заказчик оценки(считающий, что он единоличный владелец) домик снёс. А через некоторое время, объявился второй владелец (такие вот казусы с регистрацией прав собственности) и заявил, что в этом прекрасном коттедже, он мечтал провести остаток дней. Подал в суд о возмещении убытков и предоставил отчёт об оценке этого дома. Спор из-за дома, объект оценки - дом. Поэтому и в моём контр-отчёте, объект оценки - дом.

Снос я в НЭИ прописывать не решился, т.к. официально дом не был признан "аварийным". И от сравнительного, кстати, не отказался.

Отказался от затратного, т.к. он показывал неприличную цифру. Получалось это, скорее всего, из-за того, что не был учтён функциональный износ(к стыду своему, пока не освоил методику расчёта).

А в сравнительном, подобрал тщательнее аналоги(год постройки, благоустройство), выделил ЗУ, сделал поправку на физический износ, и получил стоимость в 8 раз меньше, чем у конкурентов.

Поддержали0

По новым стандартам теперь необходимо обосновывать возможность применения подхода, а не отказ от подхода

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Станиславу Фролову
12 октября 2015 в 09:00:11

Спасибо, я в курсе.

Договор на оценку был заключен до вступления в силу новых ФСО.

Поддержали0
12 октября 2015 в 09:25:38

если договор был подписан до вступления новых стандартов, а отчет об оценке был изготовлен после, то необходимо применять уже новые стандарты, а к договору делается доп соглашение. Хотя это всего лишь рекомендации.

Поддержали0
Гость
ответил Станиславу Фролову
12 октября 2015 в 11:58:27

Тут выражена позиция Минэка http://www.ocenchik.ru/docs/2001-kommentariy-o-primenenii-fso7.html относительно ФСО - 7. Думаю, что по остальным позиция будет такая же. Т.е. если договор до ФСО, то они не применяются.

Поддержали0