Добрый день!

В очередной раз возник насущный вопрос. Ситуация следующая:

Оценка для банка. Объект - участок с расположенным на нём домом. В составе итоговой стоимости необходимо выделить стоимости незастроенного участка и ОКС в отдельности. Во-первых, возникает предвопрос: правильнее оценивать участок как незастроенный, например, сравнением продаж, затем вычитать из общей стоимости и получать стоимость дома? или считать затратным стоимость ОКС, а по принципу выделения получать стоимость пустого участка? или и то и другое, а затем "пропорционировать"?)

И основной вопрос - если рядом с домом стоит хороший такой капитальный гараж с вторым этажом, отделкой и т.п., незарегистрированный. И, допустим, положительно влияющий на стоимость объекта оценки в целом (в сравнительном подходе). Как потом распределить это влияние на стоимости зарегистрированных частей - конкретно земли и ОКС?

Ответы4

Анна, добрый день!

Выполняя оценку для банка, помимо ФЗ-135, ФСО №1,2,3,7,9 необходимо учитывать требования (рекомендации) банка.

Отвечая на первый вопрос: при выборе способа, которым стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) будет разделена на составляющие, относящиеся к земельному участку и к ОКСу, необходимо исходить из развитости рынка, качества исходной информации о характеристиках свободных земельных участков подобранных в качестве аналогов и их сопоставимости с объектом оценки. Если все вышеуказанные условия соблюдены, лучше оценить земельный участок методом сравнения продаж и вычесть его стоимость из стоимости единого объекта недвижимости, получая стоимость ОКСа (улучшений). Если нет, то лучше действовать вторым способом, но в любом случае рекомендуем консультироваться с банком.

Отвечая на второй вопрос: исходя из задания на Оценку, необходимо понять, как сформирована залоговая масса и входит ли в неё гараж. Что представляет собой гараж, это незаконная постройка или объект недвижимости, права на который будут зарегистрированы в ближайшее время?

Отвечая по существу: Корректнее будет указывать итоговая величина рыночной стоимости ЕОН (земельного участка с расположенными на нем улучшениями) составляет: рублей, в т.ч. стоимость прав на земельный участок _рублей.

Поддержали0
Автор вопроса
10 февраля 2016 в 13:47:20(отредактировано Минуту спустя)

Ясно, спасибо огромное!

Гараж - незаконная постройка, в залоге не участвует. И права не узаконят (участок садовый). Но банку на это всё равно.

По сути, он может как положительно влиять на удельную стоимость, так и отрицательно. С одной стороны - хорошее помещение для автомобилей, а с другой - промышленный внешний вид, рядом с домом, меньше 6 метров расстояние. Ещё и соседи могут в суд подать, и обяжут снести, прецедентов масса.

Я так понимаю, всё это нужно согласовывать и в задании прописывать, вот только процесс оценки значительно усложняется и вообще плывёт, особенно с этим распределением стоимостей, т.к. банк не устраивает просто выделить стоимость участка.

Поддержали0

Обсудите с банком. Предложите сами допущение, что при определении стоимости и ее распределении не учитываются незаконно возведенные объекты.

Поддержали0
Автор вопроса
10 февраля 2016 в 13:58:04

так и сделаем, спасибо!

Поддержал1