Добрый вечер, уважаемые оценщики!
Прошу помочь разобраться в данной ситуации.
Есть заказ на оценку части жилого дома для опеки. Ранее это был дом квартирного типа (которые давали по программе переселения из ветхого жилья, и право собственности было оформлено как 3 ком. квартира без зу). В ноябре 2015 года собственник «одной половины дома» выиграл суд по признанию его 3 ком. квартиры — частью жилого дома. Св-во о праве собственности на часть жилого дома уже получил, а вопрос с землей еще решается (аренда или собственность еще не решили). В кадастровом паспорте на «часть дома» на против зу — прочерк. Есть кадастровый паспорт на общий участок 15 соток, я так понимаю в дальнейшем отделенной части дома будет выделено 8 соток (½). Заказчик говорит делать оценку без учета земли.
Алгоритм определения рыночной стоимости мне понятен:
1. Определение стоимости зу сравнительным подходом
2. Определение стоимости части дома сравнительным подходом
3. Дом — зу = дом без зу
Но главный вопрос в следующем:
Как сравнивать зу? 8 соток (со слов заказчика, которые будут выделены в дальнейшем) или 15 (общий участок по кадастровому паспорту?) Если общий, то это не логично, участок то не принадлежит ему одному, собственников то два. Точней имущественные права на зу вообще не определены, на данный момент это гос собственность.
Заранее спасибо.
Ответы21
Ключевое слово "Опека", пока не будете знать механизм реализации прав ребенка, любой ответ бесполезен.
Предложение: оценивать часть жилого дома без учета земельного участка и по тексту отчета акцентировать на этом внимание; расчет земельного участка произвести, но указать что справочно (ФСО №7, п.29). Землю оценивать как 15 соток, но согласно общей долевой собственности, указанной в свидетельстве на дом и отразить данный факт в Допущениях и ограничениях
Нельзя продать не принадлежащее тебе имущество - мошенничество называется - уголовно наказуемое деяние.
причем тут "продать" и при чем тут "мошенничество"!!!!!!!!!!!!?????????????????
Отчет для опеки это всегда продажа имущества, но под контролем государства, тут оценщик не перед СРО, а напрямую перед прокуратурой отвечать будет если что. Это сама четко контролируемая сделка..
Не совету играть с государством в азартные игры - тут даже руководство СРО посадили за такие попытки.
Потому приписав в отчет имущество не принадлежащее владельцу Вы незаконно приписываете ему денежку, государственную денежку.
Мошенничество чистой воды, 159 статья УК РФ.
и какое имущество интересно тут приписывается?
Земля, право собственности на которую не установлено.
ст. 272 гк рф
землю оценивать СПРАВОЧНО, в допущении, что право собственности будет оформлено соразмерно праву собственности на часть дома. Часть дома - это неотделимое улучшение на земельном участке. Короче я не собираюсь с Вами спорить. Читать надо внимательнее. А если Вам просто не с кем поговорить, то это Ваше право. Спасибо за внимание
Сергей, огромное спасибо за комментарии, появляется какая-то ясность.
Итого:
1. Определение стоимости зу (7,5 соток (половина)) сравнительным подходом
2. Определение стоимости части дома сравнительным подходом
3. Дом — зу = дом без зу, но указать что справочно (со ссылкой на ФСО №7, п.29) и отразить данный факт в Допущениях и ограничениях.
Я так понимаю, что по такой схеме можно делать оценку, это будет правомерно.
Я уже и не знаю)))) Геннадию Шувалову виднее))))))) Лично я никакого криминала и близко не вижу. Оценка проводится для органов опеки. Им нужна рыночная стоимость для ориентира для дальнейших действий. Вы оцениваете право собственности на часть дома (согласно предоставленному свидетельству), а часть земельного участка оцениваете, но делаете пометку, что справочно и в допущениях прописываете ситуацию с правами. А отчет будет называться " Об оценке рыночной стоимости части жилого дома без учета стоимости земельного участка, расположенного........." И в задании на оценку тоже прописать, что оценке подлежит стоимость части жилого дома без учета стоимости земельного участка. Как то так? Если я не прав, то укажите мне где здесь криминал, мошенничество и прочее. Спасибо за внимание.
Внимательно изучите тему ОПЕКИ.
Работа для опеки это не консультация о стоимости, а реальные деньги которые будут участвовать в дальнейших действиях.
Ни каких фантазий типа может быть оформлена, ни какой справочной стоимости. Земля в затратнике только под домом непосредственно.
В сравнительном о земле вообще не заикаться.
О доходном забыть.
Не знаю Вашего рынка, а то и о сравнительном забыть можно.
"В сравнительном о земле не заикаться", т.е. аналоги в воздухе висят и продаются без з/у? :)
"О доходном забыть", т.е. без оформленных прав на землю комнату сдать нельзя? :)
Может голову включить:?
Можно еще на АППРЕ почитать, там на этом пуд соли съели, а количестве копий и не знаю.
Но в сравнительном писать о земле себе дороже, аналоги все равно на земле стоят и следовательно земля там существует только без выделения.
Доходный для опеки, ну, ну. Там это запрещено.
Да и не слушайте вы этого Шувалова , болтает он много а толку нет .
А чего нибудь разумного по теме? Слабо!!!
Кстати Ваше СРО Высоко оценило качество моей работы, так что думайте.
Да и не слушайте вы этого Шувалова , болтает он много а толку нет .
Включать нечего. Люди вы хоть чем-нибудь кроме ФСО интересуетесь.....
Вся эта "лабуда" проскакивает до поры до времени, и только потому, что ментам оценщики не интересны, т.к. по глупости, а не по умыслу. Когда "ласты" завернут поздно будет.
По опеке проверки регулярны, не по жалобам а для профилактики.
Не дай бог жалоба по опеке, на уши конкретно поставят.
Оценка для сделки под контролем государства, не забыли?
Последняя информация для автора вопроса. В подтверждение моих слов почитайте ФСО №7 пункт 6. А так Вам решать.
ФСО пункт 6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
Оценка для опеки это всегда продажа собственности, но у нового собственника не будет льготы на выкуп участка, он купит только часть дома, а за землей годик побегает и денег за землю заплатит. Земля не является объектом сделки.
Согласно п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, находящегося на земельном участке проводится вместе с земельным участком.