Добрый день! Коллеги, подскажите пожалуйста возможные пути решения по оценке рын.стоимости лесных участков в долгосрочной аренде (49 лет), выделенных под рекреационную деятельность и часть под с/х деятельность? участки, выделенные под с/х деятельность предназначены для сенокошения, пчеловодство и выпас скота…найти аналоги сложно для СП.

Ответы5

Ольга, добрый день!

Мало информации: предполагаемое использование результатов? что находится в окружении? какие аналоги встречаются на рынке?

Например, можно считать по землям окружения.

Позвоните 8 800 200 29 50 - проконсультирует дежурный эксперт.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Максиму Ильину
15 мая 2016 в 17:05:27

Добрый день, Максим Олегович!

Прошу Вас помочь разобраться в оценке земель лесного фонда (не лесозаготовка).

Ситуация такова: мой заказчик (арбитражный управляющий) занимается делом о банкротстве ООО. У данного ООО были заключены с гос-вом договоры долгосрочной аренды (49 лет) на 13 участков лесного фонда (с разрешенным использованием: пчеловодство, сенокошение, выгон скота и рекреация). Т.к. сейчас ООО проходит процедуру банкротства по решению суда, то от меня требуется оценить рыночную стоимость права аренды этих земельных участков (т.е. фактически субаренду, что допускается условиями договора аренды с гос-вом).

Изучив имеющуюся информацию, я сейчас рассматриваю применение следующих методов:

1. Метод сравнения продаж (сравнение с землями сельхоз назначения) - путь наименьшего сопротивления.

Ввиду того, что в открытых источниках практически отсутствует информация по продаже земельных участков лесного фонда на праве аренды, тем более с назначением сенокошение и рекреация, но имеется в большом количестве информация о продаже участков с/хоз угодий и участков под рекреационную деятельность (не лесного фонда) (в башкирии и даже в том же районе) – самым простым видится сделать допущение, что оцениваемые участки лесного фонда не предназначены под вырубку, а имеют назначение под пчеловодство, сенокошение и выгон скота, следовательно, аналогами выбраны с/х земли с аналогичными физическими характеристиками и аналогичными возможностями освоения. Далее делаем переход от права аренды к праву собственности, вносим прочие корректировки и получаем стоимость объекта оценки. Как Вы считаете, корректно ли сделать подобное сравнение для расчета?

2. Метод сравнения продаж (на праве долгосрочной аренды земель лесного фонда). В открытом доступе есть (но очень мало!! - единицы) предложений по сдаче в долгосрочную субаренду земель лесного фонда, и земли эти располагаются в Московской, Ленинградской областях и в Краснодарском крае (с указанием цены договора, а не ежемесячной или ежегодной арендной ставки). Как Вы считаете, возможно ли в моем случае применить данные аналоги и если да, то как лучше сделать корректировку на местоположение?

3. Метод капитализации. В одной статье по оценке аренды земли увидела следующую фразу: «Рыночная стоимость права аренды лесного участка таким образом определяется путем капитализации разницы между существующей арендной ставкой и рыночной ставкой субаренды за срок договора аренды». Не вполне понятно, почему разница определяется между существующей арендной ставкой и ставкой субаренды, а не наоборот. Но если все-таки остановиться на данной методе и рассчитать рыночную ставку аренды земель лесного фонда за год (на официальных сайтах указана ставка аренды за месяц или год, а не стоимость права заключения долгосрочного договора аренды, поэтому эти источники оказались неприменимы при сравнительном подходе). Потом найти разницу между годовой рыночной арендной ставкой и годовой установленной в нашем договоре арендной ставкой. И разницу эту капитализировать. (Предположу, что в расчете ставки капитализации необходимо учесть оставшийся экономический срок службы объекта – 49 лет). Если с Вашей точки зрения данный метод применим, то каким методом Вы посоветуете рассчитать ставку капитализации?

Заранее благодарю за совет и поддержку! Т.к. не могу определиться, будет ли корректно применение одного из вышеописанных методов или есть другие пути, и если есть – то какие? Спасибо!

Поддержали0
30 апреля 2016 в 05:35:50

Доходный поход.

Поддержали0

Отвечаю тезисно. Если нужны дополнительные комментарии, - звоните по бесплатному тел.: 8 800 200 29 50, попросите к телефону Лапина Михаила.

В целом, метод, обозначенный Вами под номером 1, кажется наиболее привлекательным (при возможности найти нормальные аналоги).

Еще 2 ремарки:

1. Вы пишете «самым простым видится сделать допущение, что оцениваемые участки лесного фонда не предназначены под вырубку, а имеют назначение под пчеловодство, сенокошение и выгон скота». В этой фразе вторая часть (про назначение) – факт, и не требует введения в отчет допущений, а первая часть (про возможность вырубки) должна быть исследована оценщиком, а не базироваться на голословном допущении.

2. Продажа права аренды и передача в субаренду – не одно и то же. То, что в процессе оценки отдельные параметры сделок обоих типов могут быть использованы в расчетах, не свидетельствует о том, что при оценке права аренды надо апеллировать к субаренде.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Максиму Ильину
16 мая 2016 в 19:42:39

Спасибо большое!

Поддержали0