Полезные ссылки
Добрый день!
Пишу дипломную работу по теме: оценка стоимости имущественного комплекса для целей залога.
Не могли бы подсказать какими методами на практике в рамках трех подходов оценивается ИК. И какие у методов есть плюсы и минусы.
Я была бы очень признательная за любую информацию.
Ответы36
Имущественные комплексы в рамках трех подходов для целей залога оценены быть не могут. ФСО запрещено.
Там всё не так просто. Есть методика Сбербанка именно по этой теме:
"Методика проведения оценки комплексов имущества, предлагаемых в качестве залогового обеспечения ОАО "Сбербанк России" от 30.11.2012 N 2697."
Видимо тема вашей работы заточена именно под эту методику.
Там достаточно мудрёно реализуются подходы, нужно будет объяснять на пальцах. Если больше некому - пишите в личку.
А вот теперь самое весёлое. После 3 лет работы по этой методике (которую лично я добыл в системе "КонсультантПлюс" и стал использовать по требованию залоговой службы), сбер мне пишет следующее замечание:
"При расчёте прибыли предпринимателя используется внутренние методики СБ РФ, данный факт говорит о нарушении Исполнителем принципа конфиденциальности. Расчет прибыли предпринимателя необходимо проводить исходя из общедоступных методик либо обосновав собственную точку зрения."
Вот мне просто интересно, кто то видел вообще хоть какую то иную методику расчёта прибыли предпринимателя для имущественного комплекса? Ну или вообще методику оценки имущественного комплекса? (не путать с бизнесом)
Нулевое, потому что когда имущество выставят на залоговые торги, ни кто о прибылях думать не будет - банку срочно хоть что то вернуть надо.
Геннадий, ваша логика понятна, банки думают так же. Но знаете, это очень неприятная позиция. Особенно от такого отношения страдают владельцы реальных производств. Они организуют производство, вкладывают деньги, организуют техпроцесс, а при получении кредита банк принимает по стоимости меньше, чем стоимость вложений. В такой ситуации удачно кредитуются только торговые центры, все производители оказываются в проигрыше. Понимаю, что не нам это менять.. наверное это смешно, но мне всегда очень неприятно делать работы с такой установкой.
Владельцы производств не страдают, не с чего.
А у банкротов и без этого хлопот хватает.
Ноль самая хорошая цифра - сначала клиент на ушах стоит, а потом ходит довольный - кредит дали.
А НДС обнулять не пробовали? Банки любят.
Очень разные клиенты.. очень разные.. для некоторых хочется ещё и внешний износ начислить, процентов так 50%, ибо чую, не доживут они до погашения)
А НДС.. в задании уже: Определить РС без НДС. Так что это само собой.
Множество делаем отчетов для банков. Ни один никогда не воспринимал результаты затратника, как доказательство рыночной стоимости.
Либо 10% вес максимум, либо изначальный подгон под СП, а потом 10%.
В редчайших случаях, когда эти здания были построены пару лет назад и расчет по сметам делался - еще был какой-то интерес к ЗП.
Так что все эти ПП и ВИ годятся только для холиваров на оценочных форумах.
Ещё раз посмотрите пожалуйста тему вопроса.
Если у вас есть что сказать именно по оценке имущественного комплекса (в понимании сбербанка, а не ГК РФ) поделитесь пожалуйста.
Вот есть мнение Международного Комитета по Стандартам Оценки.
ЗП РС не даёт.
Его применение оправдано ТОЛЬКО в тех случаях и для тех объектов, для которых нет ни цен ни ставок аренды (в остальных случаях его применять смысла нет. Оценить можно и без него по СП и ДП).
В таких случаях ЗП может дать только верхнюю границу того, что можно получить на рынке. Говорить про ПП в этом случае смысла нет, более вероятен ВнИ. Но его считать всё равно никто не умеет в условиях, когда нет ни цен ни ставок.
Именно это я говорил Грибовскому, Козырю, Фоменко и всем остальным присутствующим в Нижнем недавно. Они там свои модели ПП представляли. Кстати, внятного определения ПП нет. Их много, они противоречат друг другу, тавтологичны. Кроме того, не понятно, на землю ПП идёт или нет.
Поэтому, мне есть что сказать именно по оценке имущественного комплекса ЗП с ПП - если только им, то ересь и химера, верить результату нельзя, даже если там в Сбербанке в рабочее время что-то нафигачили.
Шувалов интуитивно делает правильно. Я бы приписывал, что это максимум.
А так, ЗП как справочный результат - вещь хорошая, даже если есть и СП и ДП, а особенно, когда только один из них. Но уж если делать его, то хорошо, не по УПВСам точно.
Между народный комитет не знает наших реальностей, экономика другая и эффект другой - ЗП дает минимальную стоимость из-за высоких ставок по кредиту, и как следствие..... Сами продолжите.
Продолжаю " ... и как следствие мы с Ревуцким и уполномоченным госоценщиком (ВЭБом) в Сочах сметили дороги и тоннели в три альпийских конца и ещё с прибылью предпринимателя. А иначе, зачем строить? Кредит у ВЭБа дорог" .
Мы говорим о залоге.
Правильное продолжение .....и как следствие создает условие завышения стоимости имущества в эксплуатации из-за стремления скорее отбить деньги за счет повышения арендных ставок.
Не забыли у нас нет дешевых длинных денег, потому с международным опытом надо по осторожней.
Так.., давайте на пальцах:
вот сейчас у меня в работе производственных комплекс. недвижимость + машины и оборудование.
Комплексов таких в РФ больше нет, недвижимость и оборудование очень специфическое, в отрыве ничего работать не будет и продать невозможно.
Объектов для сравнения нет.
Потенциальный чистый доход огромен, т.к. импортная аналогичная продукция (сырьё) стоит нескромных денег, а то, из чего оно производится стоит копейки.
Мало того, комплекс производит сырьё для другого производства, это сырьё пользуется ограниченным, но стабильным спросом на рынке. Но сырьё нужно самому собственнику, т.к. дальнейшая переработка тоже в его руках. Поэтому на сторону он ничего не продаёт, несмотря на наличие спроса.
Как вот тут без Затратного?
И неужели вы реально считаете, что прибыль предпринимателя в данной ситуации отсутствует?
ПП - признак Рыночной стоимости. Т.е. если оно никому на стороне нэ трэба (как это следует из Ваших слов, а Вы де рынок таких предприятий знаете очевидно хорошо), то и см. мнение МКСО, которое к движке и к недвижке относится одинаково.
Максимум, что получится получить на рынке - величина затрат, которые необходимы на замещение (воспроизводство).
У этого комплекса не ПП, а компонента бизнеса высокая.
Это не уникальный случай. В недвижке аналог - например, церковь. Денег приносит? Да. Продать почём? А хз почём. Затраты посчитать можно и фсё. И это верхний предел. Какая там ПП? Даже Грибовский согласен без вопросов, а он с этими объектами культур - мультур наследия в Питере парится много лет.
Но Ревуцкий Вам про иные виды стоимости расскажет. Из группы справедливых.
Смысла это не лишено, очевидно. Социальная значимость и пр. Но к рынку, РС и рыночной прибыли это отношения не имеет.
А РС у Вас снизу ограничена утилизационной стоимостью, а сверху - затратами с учётом каких то реальных износов, в частности физического.
Альтернатива следующая.
Покупатели на этот комплекс на рынке наверняка есть. Они есть на всё, что деньги приносит. Только рынок этот оч. узок. Покупателей потенциальных наверняка знают и по фамилиям и по пальцам. Это просто Вы с ними не знакомы. А вот из чего они исходят при покупке активов? Вокруг чего переговоры ведутся? Что обсуждается? Если всё у Вас серьёзно, выясняйте. Но для этого надо годы покрутиться на этом рынке внутри.
Вы не так поняли. На стороне не требуются отдельные компоненты, а комплексы такие целиком просто не продаются.
Покупатели есть и они готовы приобрести комплекс. При том однозначно значительно дороже, чем стоимость воссоздания аналогичного, ибо все понимают, что именно сейчас от него самый доход, а то вдруг снимут санкции - и уже не та прибыль. Но то, что кто то готов это приобрести за сумму ххх в отчёт не напишешь. Вернее напишешь, ктож поверит то?
Ну а ограничение снизу в виде утилизационной стоимости - ну совсем перебор. Это все объекты на щебёнку и металлолом? Хотя банк был бы счастлив брать так в залог.
А с церковью сравнивать ну совсем не то..
Вот это классика определения справедливой стоимости по МСФО.
Кстати Сберу для определения справедливой стоимости залога вполне пойдёт.
А вот насчёт того, что это РС ... Если рынка нет, то и РС нет. При наличии справедливой стоимости.
Мало того, такой метод прописан в тех самых мет. рекомендациях сбера. Но всё же + ПП, если доходник больше и есть основания его начислять.
Ну тогда я понял. С нас когда-то тоже требовали. Сделали им тест этот. Но это не про РС.
Да правильно я всё понял.
Если есть покупатели, то Вы просто, зная из чего они исходят при покупке, элементарно применяете СП или ДП и ЗП становится справочным.
Есть ещё Модифицированный Метод Чистых Активов - докторская Козыря. Он там в том же духе, что и Вы рассуждает о необходимых затратах на компоновку имущества, рекламу, то, сё ... Понятно, что это всё правильно. Но это не ПП, а нематериалка типа гудвилл. И относится она не к имущественному комплексу, а к предприятию целиком.
Только всё это не надо, если знаешь, что купят, скорее всего, например исходя из такого-то значения такого то мультипликатора. И зачем тут затратник?
И с церковью всё в цвет: как недвижка ПП не принесёт ни в жисть, а как культовый объект вполне может.
Купят как раз потому, что знают, сколько стоит построить такой же комплекс. Уровень удельных затрат вполне понятен. Кстати, сам сбер имеет методики проверки цен по удельным затратам на типовые объекты (теплицы, коровники, свинарники и т.п).
ДП в данном случае даёт высокие стоимости за счёт внешних факторов (санкции). Конечно его можно опустить разными способами, но тогда чем это не подгон под результат. Хотя что уж.. так и пришлось делать))
Ну а про Модифицированный Метод Чистых Активов не слышал. И как то не гуглится. Есть почитать?
Козырь Ю.В. Развитие методологии оценки стоимости бизнеса и компаний : автореферат дис. доктора экономических наук : 08.00.13 / Козырь Юрий Васильевич; [Место защиты: Ин-т систем. анализа РАН] Москва, 2011. - 58 c.
http://www.labrate.ru/kozyr/
внизу страницы скачаете
в автореферате библиография
Спасибо!
Кстати вроде согласовали)) Итого ПП - 10,1%
О...ть не встать. А 10,2% уже не прокатит?
Эт надо же. Вломить кучу сил, времени и денег, чтобы на продаже всего имущества 10,1% заработать ... Бизинес идиотов. Не проще квартирами спекулировать на те же деньги? Или водку лить. Или на депозит положить. Или в ОФЗ вложиться.
Туфта в общем.
Ну нее.. Так само вышло). Он же рассчитывается там. Так то до 25% допускается.
Ну, вышло так вышло. :-) Обоснованно. Согласовано.
"Помер Максим и ... с ним". (с)
Оценка для целей залога и оценка для продажи заложенного имущества это разные оценки, а тут все в кучу смешали. И кстати про землю забыли, и что объектом залога являлось только тогда можно рассуждать о возможном диапазоне стоимостей.
Что вам не понятно?
Имущественный комплекс: ЗУ+недвижка+оборудование
Всё вместе производит определённый продукт.
Если действительно интересно - расскажу, а спорить уже не о чем.
Тема для целей залога, а не для продаж, это разные объекты.
Кстати, пр. пр. за офтоп. Но про РС, ЗП и оборудование.
История свежая (весенняя) и с мтз оч. жизненная.
Банк - не Сбер, потому подход более органичный.
Крупный при Союзе комбинат - заёмщик и залогодатель.
По программе восстановления разрухи, по гос. программе, на гос. деньги + свои + банковские закупил новейшее импортное оборудование неск. лет назад. Всё пашет в три смены и ещё расширяться планирует.
Аналогов нет. Есть для оценки только цена контракта.
Делаем от неё затратник даже без мысли про ДП какой-то. Износ - только физ.
Приходит в банк проверка ЦБ, Кредит крупный и одиозный залог. Тут же вопрос по ликвидности и адекватности нашей РС уникального фактически дорогущего оборудования (ну комбинат с нуля целиком).
А оборудование таковой значимости, что на комбинате сидит представительство производителя, которое его обслуживает на 100%, не подпуская к этому никого из местных.
Банк пишет письмо в представительство, обрисовывает ситуацию, что это для ЦБ, и прилагает нашу оценку (итог).
И шо вы таки думаете? Те пишут, что с оценкой в принципе согласны и более того, готовы выкупить оборудование (т.е. производитель себе назад) за минусом 10% от нашей РС. Все в восторге, все спокойны.
Во как. А ЗП тут чисто по безнадёге был. Хотя доходником там погулять, %300 ПП получить, как два пальца.
Да.. хорошая история))
Тогда уж и вопрос задам:
Как пересчитывали контрактную стоимость? Только курсы валют или что то ещё добавляли?
Только курсы (контракт кстати под ключ был, его цену брали с учётом спец.контроля целевых гос. денег, т.е. считали истинной). А поскольку с предыдущей оценки они резко подросли, то это для ЦБ шников дополнительным фактором докопательства стало.
Ещё оффтоп на тему.
Нмв лучшая ветка на тему ПП. Все высказались, чьё мнение мне лично интересно. И не поругались
http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=10982
Эталон!