Добрый день!
Уважаемые Оценщики, прошу Вас помочь в решении следующего вопроса:
оцениваю гаражное помещение переоборудованное в офисное, используется как архив (сделан стандартный офисный ремонт). Банк требует считать на офисных аналогах, но если я использую офисные аналоги, то соответственно и ставка у меня получается на уровне рыночной цены офисов.
Как мне учесть тот факт, что это все-таки гараж (в ГСК), окон нет (объект на 2 м этаже) и это помещение не может стоить столько же сколько и стандартный офис в административном здании, расположенном в промзоне города?

Ответы5
2 июня 2016 в 17:37:48

Подозрительно, что банк требует считать на основе более дорогих аналогов.

Это помещение банку принадлежит что ли?

Архив - это все таки скорее склад, а не офисное помещение.

Я бы вообще от доходника отказался, если бы напрямую не нашел аналогичные помещения. Любые корректировки, что к настоящим офисам, что к настоящим складам, что к настоящим гаражам - будут притянуты за уши.

Сделал бы только на основе СП, взяв за аналоги гаражи и добавив затраты на ремонт.

Поддержал1
2 июня 2016 в 18:39:39

Гараж как объект недвижимости зарегистрирован?

Поддержали0
2 июня 2016 в 19:25:06

Только как гараж.

Следовательно сравнительным по гаражам + можно на отделку добавить. и все.

Поясняю, есть строительные правила, в них расписано как должен идентифицироваться объект.

И то что его используют как склад и он отделан как офис не делает это помещение таковым.

Однажды заказчик настаивал что бомбоубежище чего то там 10 000 кв.м. надо оценивать как бомбоубежище. Убедил, что хотя они и строились таковыми, это просто склады. Банк одобрил залог складов, интересно, одобрил ли он бомбоубежище??? Сомневаюсь. Плясать надо от сохи.

Поддержал1
Гость
2 июня 2016 в 23:27:51

Логика расчета тут проста - этот объект не может стоить дороже, чем соседний бокс+отделка. Ни одно разумное существо не купит его дороже))))) Следовательно оценивать, как гараж+отделка.

Поддержали0
7 июня 2016 в 15:03:36

Думаю тут и с гаражами сравнивать сложно будет. Прочитайте внимательно - на 2-м этаже. Видел я такие скворечники, действительно непросто.

Скорее всего банк требует такое сравнение, чтобы подвести под стандартный набор корректировок для офисов и бороться с ними сложно.

Попробуйте:

1. Согласовать с банком ввод в расчёты корректировки на капитальность (на основании УПВС)

2. В анализе рынка рассмотреть ставки на гаражи и на офисы.

А вообще, в таких случаях, я тупо делаю то, что просит банк, они убеждаются в безумности результатов и просят всё переделать, как было вначале)

Поддержал1