Полезные ссылки
Добрый день!
Уважаемые Оценщики, прошу Вас помочь в решении следующего вопроса:
оцениваю гаражное помещение переоборудованное в офисное, используется как архив (сделан стандартный офисный ремонт). Банк требует считать на офисных аналогах, но если я использую офисные аналоги, то соответственно и ставка у меня получается на уровне рыночной цены офисов.
Как мне учесть тот факт, что это все-таки гараж (в ГСК), окон нет (объект на 2 м этаже) и это помещение не может стоить столько же сколько и стандартный офис в административном здании, расположенном в промзоне города?
Ответы5
Подозрительно, что банк требует считать на основе более дорогих аналогов.
Это помещение банку принадлежит что ли?
Архив - это все таки скорее склад, а не офисное помещение.
Я бы вообще от доходника отказался, если бы напрямую не нашел аналогичные помещения. Любые корректировки, что к настоящим офисам, что к настоящим складам, что к настоящим гаражам - будут притянуты за уши.
Сделал бы только на основе СП, взяв за аналоги гаражи и добавив затраты на ремонт.
Гараж как объект недвижимости зарегистрирован?
Только как гараж.
Следовательно сравнительным по гаражам + можно на отделку добавить. и все.
Поясняю, есть строительные правила, в них расписано как должен идентифицироваться объект.
И то что его используют как склад и он отделан как офис не делает это помещение таковым.
Однажды заказчик настаивал что бомбоубежище чего то там 10 000 кв.м. надо оценивать как бомбоубежище. Убедил, что хотя они и строились таковыми, это просто склады. Банк одобрил залог складов, интересно, одобрил ли он бомбоубежище??? Сомневаюсь. Плясать надо от сохи.
Логика расчета тут проста - этот объект не может стоить дороже, чем соседний бокс+отделка. Ни одно разумное существо не купит его дороже))))) Следовательно оценивать, как гараж+отделка.
Думаю тут и с гаражами сравнивать сложно будет. Прочитайте внимательно - на 2-м этаже. Видел я такие скворечники, действительно непросто.
Скорее всего банк требует такое сравнение, чтобы подвести под стандартный набор корректировок для офисов и бороться с ними сложно.
Попробуйте:
1. Согласовать с банком ввод в расчёты корректировки на капитальность (на основании УПВС)
2. В анализе рынка рассмотреть ставки на гаражи и на офисы.
А вообще, в таких случаях, я тупо делаю то, что просит банк, они убеждаются в безумности результатов и просят всё переделать, как было вначале)