Компенсация за несоразмерность доли земельного участка

Не понятен вопрос.

Распишите максимально подробно конкретную ситуацию, с которой вы столкнулись.

Что именно нужно оценить?

"рыночную стоимость денежной компенсации в счет несоразмерности доли земельного участка, принадлежащей истцу в праве общедолевой собственности по документам, и фактически занимаемой истцом площади земельного участка".

Ситуация:

1. Общедолевая собственность участка.

2. Идеальная доля не соответствует реальной, занимаемой

3. Происходит раздел участка по фактически занимаемой площади, которая меньше идеальной доли на 2,5 сотки.

4. По нормам в регионе под застройку можно выделить не менее 3 соток земли.

5. Вот и просят компенсацию.

Коллеги, прежде чем писать вопрос, огромная просьба: формулируйте вопрос в максимально понятной и прозрачной форме!

Елена, исходя из формулировки вопроса, мы поняли ситуацию следующим образом (упрощенно):

1. Земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам (для простоты, допустим, двоим).

2. Один из сособственников (допустим, товарищ А) по документам имеет право занимать некую долю участка (допустим, 1/3), а фактически занимает бОльшую долю (допустим, 1/2). Соответственно, второй сособственник (товарищ Б) занимает 1/2 вместо 2/3. Разница в площади составляет 2,5 сотки.

3. Товарищ Б смирился с тем, что товарищ А занимает его землю, но не согласен со своей участью в части денежной компенсации. Он обратился в суд с требованием «взыскать денежную компенсацию в счет несоразмерности доли земельного участка, принадлежащей истцу в праве общей долевой собственности по документам, и фактически занимаемой истцом площади земельного участка».

Ответ может звучать следующим образом.

Первый вариант. Раз вместо 2/3 участка (рыночной стоимостью X руб.) истец фактически пользуется 1/2 участка (рыночной стоимостью Y руб.), то и компенсация должна составлять X-Y руб. Таким образом, задача сводится к оценке двух участков.

Второй вариант предусматривает непосредственно оценку рыночной стоимости "дополнительно занимаемого участка". Но тут возникает неоднозначная ситуация с определением поправки на масштаб. Следовательно, этот вариант более проблемен.

Спасибо.

Вопрос так суд поставил, извините, что не перефразировала.

Вы правильно поняли. Там перед этим вопросом еще три, но уже к строителям. Они отвечают, что возможен раздел участка по фактическому пользованию.

Смотрела судебную практику: в основном, соглашаются с цифрой независимых оценщиков, которая определяется как стоимость 1 кв.м. х на площадь "потерянного" участка. Практически второй Ваш вариант.

Рыночная стоимость компенсации = рыночной стоимости участка, без внесения поправок на масштаб. Как она может быть равна, если рыночная стоимость - наиболее вероятная цена сделки, тогда кому можно продать участок 2,5 сотки, на котором невозможно возведение построек по законодательству? Разве что соседям вокруг, и какие поправки вносить?

Спасибо за первый вариант, очень логично, особенно если все-таки определяется стоимость компенсации. Попробую с ним поработать.

Про второй вариант: если один субъект имеет участок, предположим, 10 сот., другой 10 сот. А между ними - участок 2,5 сот. Продается. Никто третий, допустим, не купит (опять 3 сот. законодательно). То есть или купит один сосед, или второй. От чего вообще будет зависеть стоимость его будет выше или ниже средней рыночной (для участков более 3 сот.)? От того насколько он нужен соседу 1 или соседу 2? Так вообще блудняк получится. Вы правы, только первый вариант.

Спасибо еще раз.

Кстати.

При необходимости определения стоимости "нехарактерно маленьких участков" наиболее частыми являются два варианта поведения.

1. Корректировка на масштаб определяется как для участка, относящегося к тому субсегменту, что и наиболее маленькие участки, имеющееся на рынке. Т.е. при S оцениваемого участка 1 кв.м. корректировка будет такая же, как для минимального участка на рынке (например, 4 сотки).

2. Корректировка на масштаб определяется, исходя из площади "родительского участка" (того, от которого "отрезают"). Логика следующая: полезность участка уменьшается пропорционально его площади (если это так).

А в целом вы правильно отметили - нужно анализировать конкретную ситуацию (взаимное размещение объектов и пр.).

Спасибо, очень ценно.