Добрый день, коллеги!
Нужно мнение со стороны.
В оценке находится комплекс имущества: земельный участок (ЗНС / ИЖС), расположенные на нём жилой (по всем документам) дом и два гаража. Собственник — физ.лицо.

Фактически комплекс используется, в качестве торгово-производственной базы. Контора собственника комплекса торгует сварочным оборудованием. Жилой дом — административное здание, где проходят встречи с клиентами. Гаражи — производственно-складские помещения.Возникает вопрос НЭИ всего этого добра.

С одной стороны, очевидно, что нужно применить метод предполагаемого использования, «оформить» дом. как нежилое здание, изменить ВРИ участка, и ценить всё это, как обычный коммерческий объект, снизив стоимость на затраты по решению юридических вопросов (вот только как их посчитать, риэлторов обзвонить?)

Однако, на мой взгляд, перевод дома в нежилое, затруднён тем, что расположен он на участке ИЖС. Участок, согласно градостроительному регламенту, находится в Зоне индивидуальной усадебной жилой застройки Ж-1А. Зона индивидуальной жилой застройки Ж-1А выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:
— отдельно стоящие односемейные дома с участками площадью 600 — 1200 кв.м.

Вспомогательные виды разрешенного использования:
— отдельно стоящие или встроенные в жилые дома гаражи или открытые автостоянки: 2 машиноместа на индивидуальный участок;
— хозяйственные постройки;
— сады, огороды, палисадники;
— теплицы, оранжереи;
— индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы;
— индивидуальные бани, надворные туалеты;
— объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы);
— площадки для сбора мусора;
— зеленые насаждения;
— скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты ландшафтного дизайна.;
— магазины шаговой доступности, предприятия обслуживания в отдельно стоящих зданиях, на специально выделенном под эти цели земельном участке.

Условно разрешенные виды использования:
— приемные пункты прачечных и химчисток;
— временные объекты торговли;
— аптеки;
— строения для содержания домашнего скота и птицы;
— ветлечебницы без постоянного содержания животных;
— спортплощадки, теннисные корты;
— спортзалы, залы рекреации;
— клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;
— отделения, участковые пункты милиции;
— жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;
— парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;
— объекты, связанные с отправлением культа с небольшими земельными участками.

Т. е. нужного нам ВРИ нет даже среди условно-разрешённых (тех, которые можно применить. только после общественных слушаний и разрешения администрации) видов использования. Зонирование для участка, тоже вряд ли поменяют. Таким образом, на мой взгляд, поменять ВРИ участка невозможно. А раз на участке ничего, кроме жилья строить нельзя, то и наш «жилой дом» в нежилой фонд не переведут.

Можно попытаться все эти рассуждения опустить, и прописать в НЭИ и допущениях, что оценщик предполагает, что перевод возможен, но насколько устойчив будет такой отчёт перед проверкой? Опять же, что делать с затратами на перевод? Считать и уменьшать на них стоимость, или писать, что они не существенны и собственник обязуется, перед продажей этот вопрос решить за свой счёт? Только стоимость рыночная ли получается или, какая-нибудь, инвестиционная?

Вообще, руководитель, которому очень хочется взять заказ, и оценить дом по фактическому использованию, с доводами о невозможности перевода согласен. Предлагает в НЭИ прописать, что домовладение выгоднее использовать, как коммерческий объект, а в анализе юридической допустимости написать, что препятствий для использования жилого дома, в коммерческих целях, нет. На мой взгляд, это за гранью добра и зла.

Ответы7
Автор вопроса
14 июля 2016 в 14:11:37

Принятие управленческих решений ) Ожидания не озвучены. Нужна адекватная рыночная стоимость.

Поддержали0

1. Бойтесь ситуаций, когда не понимаете, для чего нужна оценка.

2. В общем виде, при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичного рыночного субъекта. В вашем случае этот самый субъект будет использовать объект оценки в качестве ИЖС. Так и оцениваем.

Поддержал1
Автор вопроса
18 июля 2016 в 10:41:06

Если рассматривать комплекс, как объект ИЖС, то, на мой взгляд, гараж площадью 500 кв.м., является излишним улучшением земельного участка. Из 1000 кв.м. ЗУ, лишь 340 является свободной от застройки территорией - если дополнительно строить типичные и востребованные бани/сауны, то места под огурцы уже не останется.

Как быть с большим гаражом: сносить и учитывать затраты на снос и вывоз мусора, или просто прописать в СП, что стоимости он не добавляет, и не делать никаких корректировок?

Поддержали0

Распишите более подробно количественные параметры объекта оценки, характеристику окружающей застройки.

Без этой конкретики можно дать только общие рекомендации, как было сделано выше.

Поддержали0
Автор вопроса
18 июля 2016 в 11:35:21

Объект оценки: ЗУ ИЖС - 1 000 кв.м.; "Жилой дом" - 740 кв.м. (2 этажа) - используется, как офисное здание; гараж - 80 кв.м. (пристроен к дому) - используется, как склад; гараж - 500 кв.м. (отдельно стоящий, двухуровневый: 1 уровень - гараж, 2 -уровень - мастерские) - используется, как склад.

Объект расположен на первой линии улицы, представляющей из себя выезд из города. Окружающая застройка - преимущественно, индивидуальные жилые дома. Небольшая часть домовладений (не более 5%), расположенных на первой линии, используются в коммерческих целях (кустарные автосервисы, авторазборки), но на продажу подобные объекты не выставлены. Т.о., наиболее верный, на мой взгляд, путь - выбрать в качестве аналогов жилые, по документам, дома, но использующиеся в коммерческих целях, неосуществим.

Дом в хорошем состоянии (2006 г.п.), перепланировки, в принципе, не требует, т.е. типичному покупателю ИЖС может быть интересен, но вот за огромный отдельно стоящий гараж, явно доплачивать никто не будет.

Поддержали0

На соновании той информации, которую вы предоставили, можно дать следующие рекомендации.

1. НЭИ дом - это дом. Так и оцениваем.

2. НЭИ гараж 80 кв.м. - это гараж. Так и оцениваем.

3. По гаражу 500 кв.м. иогут быть два варианта (нужно подробно анализировать рынок и поведение покупателей):

3.1. 1 этаж - гараж или хозблок, 2 этаж жилой;

3.2. второй дом (если конструктив позволяет).

Тот факт, что с точки зрения Оценщика, второй гараж имеет избыточную площадь - признак внешнего износа.

Поддержали0