Полезные ссылки
Как определить при оценке домовладения потерю его рыночной стоимости при наличии по соседству многоквартирного пятиэтажного дома, который нарушает инсоляцию, весь двор оцениваемого домовладения находится в тени и в обозрении всего многоквартирного дома? Многоквартирный дом расположен при этом на расстоянии 3 м. от забора, оцениваемый дом - 2 м. Половина окон оцениваемого домовладения смотрят на окна многоквартирного жилого дома. На практике метод парных продаж не применим. Понятно, что в рамках затратного подхода мы имеем дело с внешним износом, а в сравнительном – корректировку на наличие многоквартирного дома.
Ответы18
Не являюсь экспертом по оценке влияния вида из окон на стоимость недвижимости, но, на мой взгляд, здесь как никак уместны методы качественного анализа. Т.е. выравниваете аналоги по другим различиям в ценообразующих факторах, затем попеременно сравниваете друг с другом по критериям лучше/хуже, получая ранжированный ряд.
Практический пример реализации метода качественного анализа можно посмотреть в этом отчете.
Возможно коллеги ещё какие-то варианты предложат и посоветуют.
Выполнить расчет инсоляции и если нормы не выполняются, признать дом нежилым строением и оценивать как сарай.
Экспертиза по вопросу инсоляции была проведена, нормы не соблюдаются. Оцениваемый объект - дом с хорошей отделкой двухэтажный, с цокольным этажом. Как сарай оценивать, не велика ли корректировка?
А вот тоже думаю, что как сарай наверно все же не стоит. У нас, например, пол Геленджика построено так - гостиница на гостинице, дом на дом, друг другу в окна смотрят, вобщем, со множеством различных нарушений. Тем, кому надо, проплачивают, и всё узаканивается, сдается в эксплуатацию, глаза на всё это закрываются. И продается далеко не по стоимости сараев.
Думаю что в такой ситуации информативна цена спроса, а не цена предложения. Я бы разместил объявления и собирал информацию о ценах которую мне предлагают за дом. Имея три- четыре предложения от людей которые готовы купить этот дом получаем цену.
К комментарию Павлу Завьялову: хорошая идея, но оценка для суда, необходимо обоснование, а мнение попателей, это всего лишь мнение, которое к отчету не пришьешь. Хотя экспертный метод единственное что приходит в голову.
"Гостиница к гостинице" - это чуть-чуть другое, сдача в аренду для временного прибывания. Домовладение человек и покупает, чтобы иметь свое частное пространство.Корректировка здесь должна быть больше. Но вот сколько?
Как бы шикарно не было отделано, если санитарные нормы (инсоляция) не соблюдаются помещение нельзя признавать жилым помещением.
Получаем сарай с отделкой, но не более того.
Немного подумал и возник вопрос. Для суда или по определению суда?
По определению суда необходимо экспертное заключение о рыночной стоимости домовладения с учетом новостройки и без. Разница - потеря стоимости, которую истец требует от ответчика (собственника новстройки).
Тогда все правильно.
До появления дома мы имели жилой дом – рыночная стоимость сравнительным подходом.
После появления чуда с нарушением норм градостроительного кодекса – стоимость строительства, минус утрата качества жилого дома – сарай короче.
Если Ваши сообщения верны, там еще и нарушение противопожарных норм.
Геннадий Юрьевич, а не подскажите, где нормы отступа от границ ЗУ и других строений для многоквартирных посмотреть? Где-то видел, кажется в СНиП-ах, что-то запамятовал.
СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*"
Есть еще СП по противопожарным нормам. Все в инете в свободном доступе.
СП 2.13130.2009
Системы противопожарной защиты ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОГНЕСТОЙК
Ну вот для суда их тлф и написать в отчете и как раз можно будет доказать , что это не домыслы а реальные предложения были. У меня под балконом такой же участок и тоже думал что даром никому не нужен, а вот купил армянин и перенес производство котлет по-киевски из области в центр и и вид из окна ему не интересен совершенно и еще не понятно надо ли было скидывать цену или добавить
Хорошая идея оценить как производственное здание, только СП 2.13130.2009 надо почитать о допустимости такого решения.
На мой взгляд, нужен анализ рынка. А дальше НЭИ, т.е. выбор того сегмента, на котором этот дом можно реализовать по наибольшей цене. Судя потому, что инсоляция (у меня так дома окна почти всегда зашторены - я не любитель света, при свете мне как-то тяжело работать - поэтому для меня лично этот недостаток, учитывая что окна страдают только с одной стороны, не сильно значим - к тому же есть проекты многоквартирных домов - где корпусы расположены друг на против друга - можно в окна друг другу заглядывать - кстати идея - покупал квартиру в таком доме - квартиры с окнами на малоэтажную застройку стоили немного дороже, чем квартиры, чьи окна глядели друг на друга (но у квартир окна только с одной стороны, т.е. если не повезло - так не повезло) - правда там конечно не пять метров между корпусами, а где-то 15, но все равно очень близко и дом 14 этажный, солнце на нижнее этажи во внутренних окнах всё равно не попадает - разница в ценах была 45000 за кв. м против 60000 за кв. м. - площадь, планировка квартир идентичны - цены от застройщика) нарушена только с одной стороны дома - не думаю, что рынок не будет воспринимать данное строение - как жилое. А при оценке РС - настроения и ожидания рынка по поводу объекта оценки - самое главное.
Не забывайте - санитарные правила называются - инсоляция и защита от солнца (вольный пересказ).
И всегда забывают о защите.