Как определить при оценке домовладения потерю его рыночной стоимости при наличии по соседству многоквартирного пятиэтажного дома, который нарушает инсоляцию, весь двор оцениваемого домовладения находится в тени и в обозрении всего многоквартирного дома? Многоквартирный дом расположен при этом на расстоянии 3 м. от забора, оцениваемый дом - 2 м. Половина окон оцениваемого домовладения смотрят на окна многоквартирного жилого дома. На практике метод парных продаж не применим. Понятно, что в рамках затратного подхода мы имеем дело с внешним износом, а в сравнительном – корректировку на наличие многоквартирного дома.

Ответы18
Автор вопроса
29 ноября 2012 в 20:55:39

По определению суда необходимо экспертное заключение о рыночной стоимости домовладения с учетом новостройки и без. Разница - потеря стоимости, которую истец требует от ответчика (собственника новстройки).

Поддержали0
29 ноября 2012 в 21:02:26

Тогда все правильно.

До появления дома мы имели жилой дом – рыночная стоимость сравнительным подходом.

После появления чуда с нарушением норм градостроительного кодекса – стоимость строительства, минус утрата качества жилого дома – сарай короче.

Если Ваши сообщения верны, там еще и нарушение противопожарных норм.

Поддержали0

Геннадий Юрьевич, а не подскажите, где нормы отступа от границ ЗУ и других строений для многоквартирных посмотреть? Где-то видел, кажется в СНиП-ах, что-то запамятовал.

Поддержали0
29 ноября 2012 в 21:24:08

СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*"

Есть еще СП по противопожарным нормам. Все в инете в свободном доступе.

Поддержали0
29 ноября 2012 в 21:29:40

СП 2.13130.2009

Системы противопожарной защиты ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОГНЕСТОЙК

Поддержали0
29 ноября 2012 в 21:39:51

Ну вот для суда их тлф и написать в отчете и как раз можно будет доказать , что это не домыслы а реальные предложения были. У меня под балконом такой же участок и тоже думал что даром никому не нужен, а вот купил армянин и перенес производство котлет по-киевски из области в центр и и вид из окна ему не интересен совершенно и еще не понятно надо ли было скидывать цену или добавить

Поддержал1
29 ноября 2012 в 21:43:20

Хорошая идея оценить как производственное здание, только СП 2.13130.2009 надо почитать о допустимости такого решения.

Поддержали0

На мой взгляд, нужен анализ рынка. А дальше НЭИ, т.е. выбор того сегмента, на котором этот дом можно реализовать по наибольшей цене. Судя потому, что инсоляция (у меня так дома окна почти всегда зашторены - я не любитель света, при свете мне как-то тяжело работать - поэтому для меня лично этот недостаток, учитывая что окна страдают только с одной стороны, не сильно значим - к тому же есть проекты многоквартирных домов - где корпусы расположены друг на против друга - можно в окна друг другу заглядывать - кстати идея - покупал квартиру в таком доме - квартиры с окнами на малоэтажную застройку стоили немного дороже, чем квартиры, чьи окна глядели друг на друга (но у квартир окна только с одной стороны, т.е. если не повезло - так не повезло) - правда там конечно не пять метров между корпусами, а где-то 15, но все равно очень близко и дом 14 этажный, солнце на нижнее этажи во внутренних окнах всё равно не попадает - разница в ценах была 45000 за кв. м против 60000 за кв. м. - площадь, планировка квартир идентичны - цены от застройщика) нарушена только с одной стороны дома - не думаю, что рынок не будет воспринимать данное строение - как жилое. А при оценке РС - настроения и ожидания рынка по поводу объекта оценки - самое главное.

Поддержали0
29 ноября 2012 в 23:23:39

Не забывайте - санитарные правила называются - инсоляция и защита от солнца (вольный пересказ).

И всегда забывают о защите.

Поддержали0