Приветствую! Кто подскажет? Правильно ли будет оценивать право аренды земельного участка, который используется под автостоянку только сравнительным подходом, используя аналоги стоимости аренды земельных участков расположенных поблизости с объектом оценки?

Ответы8
Гость
22 августа 2016 в 21:20:18

Расположенных поблизости и желательно схожего назначения. А почему доходником не хотите - он тут просится)))))))

Поддержали2
24 августа 2016 в 20:01:14

Вы даете мало данных. Стоянка как самостоятельный объект, то есть платная? Или бесплатная - как прилегающая терр. к торговому центру, например? Предполагаемое исп. оценки?

В любом случае:

1. Я бы взяла ПЗЗ города и посмотрела, чтобы объекты-аналоги, как минимум, попадали в аналогичные функциональные зоны (во всяком случае, это понятное обоснование при выборе аналогов с неидентичным ВРИ). ПЗЗ в открытом доступе есть практически всегда.

2. Есть вариант поискать аналоги с кадастровом отчете, как правило 1-2 вам удастся взять или найти другие пары объектов для корр. на ВРИ или местоположение

3. Если это отдельный объект (платная стоянка) или оспаривание кадастровой, то, конечно, доходный в обязательном порядке.

Если, на ваш взгляд, мало данных для какого-то подхода, а хорошо бы использовать два, все равно есть смысл считала ориентировочно, как это допускает п.29 ФСО №7. По моему опыту, на комиссиях хорошо проходит такой вариант.

Поддержали2
Автор вопроса
24 августа 2016 в 22:27:19(отредактировано 27 секунд спустя)

Спасибо, Татьяна) А стоянка - платная.

Поддержали0
26 августа 2016 в 09:47:46

Замечу ещё, что если сама стоянка оформлена как сооружение, доходный подход надо применять очень осторожно, т.к. разделить потоки доходов от сооружения и от земельного участка будет крайне сложно. Можно конечно вычитать рыночную стоимость участка (по результатам сравнительного) или сооружения (по затратнику), но тут такое поле для творчества. Поэтому для ЗУ я бы всё же не стал извращаться и просто посчитал бы сравнительным.

Поддержал1
Автор вопроса
26 августа 2016 в 11:22:27

Вот и мне кажется, что сравнительный подход при правильных аналогах даст как всегда самый точный результат!

Поддержал1
26 августа 2016 в 22:02:36

Это да (со всеми участниками дискуссии согласна на 100%), но ведь я так поняла, что аналогов "правильных" нет, иначе и вопроса бы не было).

Тем более что участок используется именно для получения дохода, и тут в отличие от многой другой коммерческой недвижимости доход от участка очевиден (поэтому по-прежнему настаиваю на ориентировочном доходном подходе по п. 29 ФСО №7).

Поддержали0
27 августа 2016 в 06:38:18

Так и я не против доходного, но как Вы потоки планируете разделять от ЗУ и от сооружения? Просто сам считал недавно стоянку целиком и этот вопрос актуален, скоро в суде отвечать буду на него. Мы просто вычитали из общей стоимости стоимость ЗУ сравнительным (права аренды), здесь так делать смысла нет.

Если только показать, что ЗУ не может стоить больше, чем весь комплекс (ЗУ+ сооружение+прибыль застройщика).. в качестве верхнего предела стоимости... Ну да, есть в этом смысл.

Поддержали0
27 августа 2016 в 12:20:59

А в чём сомнения?

Методически Вы верно разделили стоимости ЗУ и улучшений.

Иной очевидный метод - из РС единого объекта выделить РС улучшений затратником (ПП - вопрос для такого рода объектов).

А ежели результаты двух методов более - менее сойдутся, то вообще - высший пилотаж. Для суда в том числе.

Там можно только к расчётам докапываться, но по сути Вы сделали всё возможное.

Поддержали0