Полезные ссылки
Здравствуйте, подскажите пожалуйста в работе сей час находится здание (в собственности) с земельным участком (в аренде до 2064 г. у Ад.города).
1) Рассчитала стоимость права пользования земельным участком.
2) подобрала аналоги для расчета стоимость здания, так же здания с земельными участками (участки в аренде)
Необходимо рассчитать стоимость капитального строения без учета земельного участка.
Нужно из единого объекта-аналога вычитать стоимость права пользования земельным участком, если он в аренде?
Ответы16
Если вы вы считаете стоимость только здания, то участки из аналогов нужно убрать.
Либо в процессе расчета (рассчитать для каждого аналога право пользования и вычесть), либо в конце расчета - рассчитать стоимость ЕОН и из него вычесть, ранее определенное право пользования.
У меня такое мнение.
Если земля в аренде, то
РСеон = РСулучшений + РСправа аренды
Но мы же знаем, что РСправа аренды имеет смысл только в том случае, если фактическая ставка аренды меньше рыночной? В противном случае - это не РС, а обременение улучшения.
Т.о., если всё по рынку, а земля в аренде, то РСеон = РСулучшений. Ничего убирать не надо.
Если ставка выше рынка, то убирать надо.
Если ставка выше рынка, то надо не убирать, а добавлять.
Можно возразить про рынок купли - продажи прав аренды ЗУ. Однако, он относится к свободным ЗУ, не имеющих существенных улучшений (или под снос).
Как правило, ЗУ арендуются у гос-ва или муниципалитетов. В Москве, например. Ставки там вполне рыночные. Кто не согласен судится и устанавливает рыночную. Кто считает её рыночной - не судится.
Но НИКТО не считает, что ставка аренды НИЖЕ рынка, т.е. то, что стоимость его прав аренды имеет РС не считает никто!
Ес-но, при продаже ЗУ следует судьбе улучшений и права на ЗУ передаются автоматически.
Так что при оценке в Москве, например, если ОО и аналоги имеют участки в аренде, а это как правило, цены аналогов отражают только цены улучшений. Ничего убирать не надо.
Возражения есть?
Ребят.
Готовлю это своё мнение в виде статьи.
Если есть возражения, давайте не стесняйтесь.
У меня лично вопрос (применительно к данному случаю) про избыточную землю в аренде. Ответ я примерно знаю., но ...
Не понимаю смысл дискуссии! Если право арены имеет РС, то все нормально, если оно меньше РС и срок более 1 года, то это обременение и РС уменьшается на разницу.
Не понимаю смысл дискуссии! Если право арены имеет РС, то все нормально, если оно меньше РС и срок более 1 года, то это обременение и РС уменьшается на разницу.
Уточните плз. Не понял.
Если арендная плата по договору аренды меньше рыночной, то производится корректировка РС на сумму дисконтированной на дату оценки разницы между РС и реальной арендной платой(устанавливается договором аренды, действующим на дату оценки). Для аналогов необходимо ставки аренды уточнять и проверять на соответствие рыночным данным. Но это как бы естественно.
Про первое я то же самое написал.
Про уточнение ставок.
Практически вся земля в РФ (за исключением схематоза) арендуется либо у федералов, либо у муниципалов.
Если кто из них считает ставку заниженной отн. рынка, они её повышают. Если арендатор считает её завышенной относительно рынка, он судится и понижает.
В результате, считаю, что все ставки аренды земли в РФ рыночные. :-) Ничего уточнять не надо. РС права аренды ЗУ всегда = 0.
Плюс. Существенно, что при покупке улучшения на арендуемой земле, она просто следует судьбе улучшений и за право аренды отдельно никто никому ничего не платит. Покупатель скорее, не право получает, а обязанность по уплате арендной платы.
Чего нет в случае покупки улучшений на собственной земле - платежи раздельные (пока).
Н.П.Баринов сделал существенное замечание. А как же фактор местоположения, привязанный к земле?
Моё мнение. Если аналоги и в самом деле аналоги, то на арендуемой земле фактор местоположения переходит на улучшение. Но тут на тоненького. :-)
Про уточнение ставок.
Практически вся земля в РФ (за исключением схематоза) арендуется либо у федералов, либо у муниципалов.
Если кто из них считает ставку заниженной отн. рынка, они её повышают. Если арендатор считает её завышенной относительно рынка, он судится и понижает.
В результате, считаю, что все ставки аренды земли в РФ рыночные. :-) Ничего уточнять не надо. РС права аренды ЗУ всегда = 0.
Это скорее про идеальный случай. В Татарстане пока госземли арендуют по нормативной ставке (часто гораздо ниже РС), т.ч. право аренды ЗУ мы обычно считаем. Пока, по крайней мере...........
Алексей.
Давайте разберёмся, что мы имеем в виду.
Рынок прав аренды застроенных участков есть? Где? Т.е. стоит дом на арендуемом участке и некто третий приходит к государству и говорит: государство, сдай мне этот участок в аренду. Я за это тебе заплачу.
Нет. Я понимаю это есть для НЕзастроенных участков очень высокой коммерческой привлекательности (оч. узкий сегмент, кстати, вовсе не норма, многоЖС, малоЖС, офисно-торговое ... и всё наверное, таких участков никогда в Москве и МО даже 200 в сумме не было на рынке). Есть аналог на праве собственности, есть на праве аренды (хотя тут уже продаётся не сам ЗУ, а скорее всего компания с договором, что интересно). Тут берём справочник Лейфера и корректируем. А для застроенных это исключено.
Потом Вы говорите, что нормативная ставка ниже рынка. А рынок - это что? Рынок аренды застроенных участков? Ещё раз: где он?
Короче, этот вопрос, как с оценкой РС МОПовЗОПов. Его только ухватишь, а он в руках растекается, как ... :-)
Александр.
В том, что вы написали - я не сомневаюсь.
Я тут вижу чуток другой случай. Тут речь о том, что новый покупатель здания получает материальную выгоду от экономии на аренде ЗУ (в случае, когда нормативная ставка аренды ниже рыночной). Вот эту выгоду и нужно "монетизировать" (капитализацией разницы) продавцу. Хотя некоторые коллеги считают, что не нужно - типа заслуги продавца в этом нет (хотя многие включают административный ресурс, чтобы аренду платить нормативную, а не рыночную). В общем как-то так. Сколько людей - столько и мнений.
Потом Вы говорите, что нормативная ставка ниже рынка. А рынок - это что? Рынок аренды застроенных участков? Ещё раз: где он?
Короче, этот вопрос, как с оценкой РС МОПовЗОПов. Его только ухватишь, а он в руках растекается, как ... :-)
Ну тут да. В качестве ориентира берется аренда не застроенных участков. Допуски, припуски)))))
Ну тут да. В качестве ориентира берется аренда не застроенных участков. Допуски, припуски)))))
Да вот плохой с мтз это ориентир. Оч. плохой.
Право аренды можно продать? Реально нельзя.
1. Для не застроенных - либо переуступка, либо продажа фирмы. Первое под вопросом... Не продаётся оно.
2. Для застроенных - нонсенс, абсурд.
А все эти "выгоды" не имеют однозначного денежного выражения в правовом поле. Там ещё и доплатить, глядишь, придётся за "закрытие вопроса", на самом деле.
Александру Слуцкому :"В результате, считаю, что все ставки аренды земли в РФ рыночные. Ничего уточнять не надо. РС права аренды ЗУ всегда = 0."
Пример; РС зу =200000 руб., Ккап =0.12, следовательно РС права аренды составляет 200000х0.12 =24000 руб. в год И совсем не ноль. И если арендатор муниципального зу за год построит дом(были бы деньги), то он реально может выкупить зу за 15% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость условно =400000 руб.,то выкуп составит 400000 руб. х0.15 =60000 руб.. В результате он за 24000+60000=84000 руб. приобретает в собственность зу стоимостью 200000 рублей. Все законно!
Пример; РС зу =200000 руб., Ккап =0.12, следовательно РС права аренды составляет 200000х0.12 =24000 руб. в год И совсем не ноль.
А где здесь РС права аренды? 240 000 руб. - чистый операционный доход от сдачи в аренду. Это отнюдь не РС права аренды.
За сколько любой желающий может выкупить право аренды ЗУ, на котором стоит чужой дом? Кто выкупает? Зачем? Где этот рынок?
И если арендатор муниципального зу за год построит дом(были бы деньги), то он реально может выкупить зу за 15% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость условно =400000 руб.,то выкуп составит 400000 руб. х0.15 =60000 руб.. В результате он за 24000+60000=84000 руб. приобретает в собственность зу стоимостью 200000 рублей. Все законно!
Это Вы про НЕзастроенный участок. А я про застроенные и арендуемые..
Реально много кто может выкупить. Когда выкупит? Через месяц, через год, через 10 лет? Или вообще не выкупит, потому что вместо АП надо будет налог платить + проценты по привлечённому на выкуп кредиту?
Право собственности - земельный налог, право аренды- арендная плата.- ЧОД - годовая арендная плата в методе компенсации затрат. А вы, что имеете в виду под арендной платой. РС права аренды - рыночная стоимость арендной платы или что то другое?
У арендной платы нет рыночной стоимости. :-)
Купите у меня арендную плату за арендуемый мною офис. Продам не дорого. :-)
Ещё раз.
Есть земельный участок, принадлежащий государству.
На нём стоит дом, принадлежащий Вам.
У Вас с государством договор аренды ЗУ.
Попробуйте продать кому - либо Ваше право аренды ЗУ само по себе, без дома. Ну пусть кто-то Вам деньги заплатит, потом арендует участок, будет платить аренду, а дом на нём будет стоять Ваш. Есть такой рынок?