Здравствуйте, подскажите пожалуйста в работе сей час находится здание (в собственности) с земельным участком (в аренде до 2064 г. у Ад.города).

1) Рассчитала стоимость права пользования земельным участком.

2) подобрала аналоги для расчета стоимость здания, так же здания с земельными участками (участки в аренде)

Необходимо рассчитать стоимость капитального строения без учета земельного участка.

Нужно из единого объекта-аналога вычитать стоимость права пользования земельным участком, если он в аренде?

Ответы16
7 февраля 2017 в 13:49:15(отредактировано 2 минуты спустя)

Про первое я то же самое написал.

Про уточнение ставок.

Практически вся земля в РФ (за исключением схематоза) арендуется либо у федералов, либо у муниципалов.

Если кто из них считает ставку заниженной отн. рынка, они её повышают. Если арендатор считает её завышенной относительно рынка, он судится и понижает.

В результате, считаю, что все ставки аренды земли в РФ рыночные. :-) Ничего уточнять не надо. РС права аренды ЗУ всегда = 0.

Плюс. Существенно, что при покупке улучшения на арендуемой земле, она просто следует судьбе улучшений и за право аренды отдельно никто никому ничего не платит. Покупатель скорее, не право получает, а обязанность по уплате арендной платы.

Чего нет в случае покупки улучшений на собственной земле - платежи раздельные (пока).

Н.П.Баринов сделал существенное замечание. А как же фактор местоположения, привязанный к земле?

Моё мнение. Если аналоги и в самом деле аналоги, то на арендуемой земле фактор местоположения переходит на улучшение. Но тут на тоненького. :-)

Поддержали0
Гость
7 февраля 2017 в 15:29:48
Цитата:
Александр Слуцкий
 — 
7 февраля 2017 в 13:49:15:

Про уточнение ставок.

Практически вся земля в РФ (за исключением схематоза) арендуется либо у федералов, либо у муниципалов.

Если кто из них считает ставку заниженной отн. рынка, они её повышают. Если арендатор считает её завышенной относительно рынка, он судится и понижает.

В результате, считаю, что все ставки аренды земли в РФ рыночные. :-) Ничего уточнять не надо. РС права аренды ЗУ всегда = 0.

Это скорее про идеальный случай. В Татарстане пока госземли арендуют по нормативной ставке (часто гораздо ниже РС), т.ч. право аренды ЗУ мы обычно считаем. Пока, по крайней мере...........

Поддержали0
7 февраля 2017 в 15:50:26(отредактировано 2 минуты спустя)

Алексей.

Давайте разберёмся, что мы имеем в виду.

Рынок прав аренды застроенных участков есть? Где? Т.е. стоит дом на арендуемом участке и некто третий приходит к государству и говорит: государство, сдай мне этот участок в аренду. Я за это тебе заплачу.

Нет. Я понимаю это есть для НЕзастроенных участков очень высокой коммерческой привлекательности (оч. узкий сегмент, кстати, вовсе не норма, многоЖС, малоЖС, офисно-торговое ... и всё наверное, таких участков никогда в Москве и МО даже 200 в сумме не было на рынке). Есть аналог на праве собственности, есть на праве аренды (хотя тут уже продаётся не сам ЗУ, а скорее всего компания с договором, что интересно). Тут берём справочник Лейфера и корректируем. А для застроенных это исключено.

Потом Вы говорите, что нормативная ставка ниже рынка. А рынок - это что? Рынок аренды застроенных участков? Ещё раз: где он?

Короче, этот вопрос, как с оценкой РС МОПовЗОПов. Его только ухватишь, а он в руках растекается, как ... :-)

Поддержали0
Гость
ответил Александру Слуцкому
7 февраля 2017 в 19:56:33

Александр.

В том, что вы написали - я не сомневаюсь.

Я тут вижу чуток другой случай. Тут речь о том, что новый покупатель здания получает материальную выгоду от экономии на аренде ЗУ (в случае, когда нормативная ставка аренды ниже рыночной). Вот эту выгоду и нужно "монетизировать" (капитализацией разницы) продавцу. Хотя некоторые коллеги считают, что не нужно - типа заслуги продавца в этом нет (хотя многие включают административный ресурс, чтобы аренду платить нормативную, а не рыночную). В общем как-то так. Сколько людей - столько и мнений.

Поддержали0
Гость
7 февраля 2017 в 19:59:58
Цитата:
Александр Слуцкий
 — 
7 февраля 2017 в 15:50:26:

Потом Вы говорите, что нормативная ставка ниже рынка. А рынок - это что? Рынок аренды застроенных участков? Ещё раз: где он?

Короче, этот вопрос, как с оценкой РС МОПовЗОПов. Его только ухватишь, а он в руках растекается, как ... :-)

Ну тут да. В качестве ориентира берется аренда не застроенных участков. Допуски, припуски)))))

Поддержали0
7 февраля 2017 в 20:16:36(отредактировано 31 секунду спустя)
Цитата:
Гость
 — 
7 февраля 2017 в 19:59:58:

Ну тут да. В качестве ориентира берется аренда не застроенных участков. Допуски, припуски)))))

Да вот плохой с мтз это ориентир. Оч. плохой.

Право аренды можно продать? Реально нельзя.

1. Для не застроенных - либо переуступка, либо продажа фирмы. Первое под вопросом... Не продаётся оно.

2. Для застроенных - нонсенс, абсурд.

А все эти "выгоды" не имеют однозначного денежного выражения в правовом поле. Там ещё и доплатить, глядишь, придётся за "закрытие вопроса", на самом деле.

Поддержали0
8 февраля 2017 в 11:19:47

Александру Слуцкому :"В результате, считаю, что все ставки аренды земли в РФ рыночные. Ничего уточнять не надо. РС права аренды ЗУ всегда = 0."

Пример; РС зу =200000 руб., Ккап =0.12, следовательно РС права аренды составляет 200000х0.12 =24000 руб. в год И совсем не ноль. И если арендатор муниципального зу за год построит дом(были бы деньги), то он реально может выкупить зу за 15% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость условно =400000 руб.,то выкуп составит 400000 руб. х0.15 =60000 руб.. В результате он за 24000+60000=84000 руб. приобретает в собственность зу стоимостью 200000 рублей. Все законно!

Поддержали0
8 февраля 2017 в 13:08:06(отредактировано 30 секунд спустя)
Цитата:
Федор Попов
 — 
8 февраля 2017 в 11:19:47:

Пример; РС зу =200000 руб., Ккап =0.12, следовательно РС права аренды составляет 200000х0.12 =24000 руб. в год И совсем не ноль.

А где здесь РС права аренды? 240 000 руб. - чистый операционный доход от сдачи в аренду. Это отнюдь не РС права аренды.

За сколько любой желающий может выкупить право аренды ЗУ, на котором стоит чужой дом? Кто выкупает? Зачем? Где этот рынок?

Цитата:
Федор Попов
 — 
8 февраля 2017 в 11:19:47:

И если арендатор муниципального зу за год построит дом(были бы деньги), то он реально может выкупить зу за 15% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость условно =400000 руб.,то выкуп составит 400000 руб. х0.15 =60000 руб.. В результате он за 24000+60000=84000 руб. приобретает в собственность зу стоимостью 200000 рублей. Все законно!

Это Вы про НЕзастроенный участок. А я про застроенные и арендуемые..

Реально много кто может выкупить. Когда выкупит? Через месяц, через год, через 10 лет? Или вообще не выкупит, потому что вместо АП надо будет налог платить + проценты по привлечённому на выкуп кредиту?

Поддержали0
28 февраля 2017 в 14:24:53

Право собственности - земельный налог, право аренды- арендная плата.- ЧОД - годовая арендная плата в методе компенсации затрат. А вы, что имеете в виду под арендной платой. РС права аренды - рыночная стоимость арендной платы или что то другое?

Поддержали0
28 февраля 2017 в 21:27:24(отредактировано Минуту спустя)

У арендной платы нет рыночной стоимости. :-)

Купите у меня арендную плату за арендуемый мною офис. Продам не дорого. :-)

Ещё раз.

Есть земельный участок, принадлежащий государству.

На нём стоит дом, принадлежащий Вам.

У Вас с государством договор аренды ЗУ.

Попробуйте продать кому - либо Ваше право аренды ЗУ само по себе, без дома. Ну пусть кто-то Вам деньги заплатит, потом арендует участок, будет платить аренду, а дом на нём будет стоять Ваш. Есть такой рынок?

Поддержал1