Здравствуйте!
Возник спор с коллегами относительно необходимости учета ремонта при оспаривании кадастровой стоимости квартиры.Дано: квартира с эксклюзивным евроремонтом, в который собственником был вложен ни один миллион рублей.Аргументы «ЗА» (учитываем т. к.):1) Мы оцениваем РЫНОЧНУЮ стоимость, а рыночная стоимость учитывает состояние квартиры.2) Ремонт является неделимым улучшением квартиры.Аргументы «ПРОТИВ» (не учитываем т. к.):
1) Когда производится непосредственно определение кадастровой стоимости, то производится массовая оценка без учета стоимости ремонта.
2) Такой ремонт является сверхулучшением.
3) Ремонт — объект не подлежащий налогообложению собственником, а значит не должен входить в объект налогообложения.Поделитесь, пожалуйста, своими мыслями на сей счет. Кто сталкивался и имеет конкретный опыт оспаривания кадастр.стоимости с или без учета стоимости ремонта.
Ответы31
У меня еще не было ни одного случая оспаривания по квартирам (экономически не выгодно оспаривать). Однако, на мой взгляд учет сверхремонта не нужен. Аргументы:
- Оценка производится на дату в прошлом, т.е. осмотреть объект невозможно, равно как и подтвердить наличие сверхремонта.
- Собственнику оно зачем, увеличивать кадастровую?
Как-то так, думаю.
1 - вы с коллегами занимаетесь херней
2 - ремонт при оценке учитывается в движимом имуществе
3 - при оспаривании кадастровой ОТДЕЛКА помещения УЧИТЫВАЕТСЯ
4 - нет такого понятия как эксклюзивный евроремонт
+1.
Оцениваете для оспаривания РС. Её и оценивайте.
Кстати не только плюсы могут быть, но и минусы.
Например, самовольная перепланировка.
Мотив не учитывать ремонт иной.
Кадастровый оценщик что знает о ремонте? Ни чего.
повторю - при оценке оксов отделка учитывается и точка.
тем кто оксы не считает, лучше не спорить и не начитать, после них потом трудно заказчику объяснять что правда, а что комиссия выкинет в окно, еще и мнение о компании испортишь
Практически только с банками и работаем. Ни разу такого требования - игнорить отделку - не было. Враньё.
Рыночная стоимость отражает существующую отделку, а не то, нужна она там какому-то покупателю или нет.
Другое дело, что есть понятие функционального износа ИЗБЫТОЧНЫХ улучшений. Например, термин "эксклюзивная, дизайнерская отделка" не применим для квартир эконом класса, да и комфорт класса. А в премиум / элит классах - это норма.
Требований не было, замечания были, но давно.
Учитывается не качество и стоимость отделки а факт хорошего содержания квартиры, или плохого.
Была однажды квартира, полная пустышка, из сантехники только унитаз всклянь заполненный, сами знаете чем, вот этот факт учел при оценке.
Много аналогичных историй.
А по поводу кадастровой стоимости необходимо все таки законодателю поработать и решить брать на логи с расходов на содержание (типа отделка) или нет.
А так имеем не урегулированный спорный вопрос который так и будет вызывать споры.
Мое мнение однозначно объектом налогообложения является ОКС, а не расходы по его содержанию. Отделка минус.
Ога. И местоположение игнорим, и двор со стоянкой и зелёными насаждениями, и подъезд с консьержкой ...
БТИшная стоимость и капец. Все ГБУ - в расход, пока не создали.
Грибовский (а он ГБУ в Питере возглавил таки) хотел ограничиться оценкой кадастровой квартир в ГБУ затратным.
Запутались в мопах, как я и предупреждал. Хотя, С.В. может и решит проблемку.
А пока, в рамках своей компетенции, оценщик определяет РС. Точка. По всем правилам и обычаям..
Кстати, в этих правилах и обычаях про износ избыточных улучшений квартир ничего нет. А то, что я написал - не более, чем моё мнение.
Правильно брать налоги с объектов капитального строительства, а не с расходов на их обслуживание к коим и относится отделка по строительным нормам.
Кстати этот факт устанавливается и договорами аренды.
А пока, в рамках своей компетенции, оценщик определяет РС. Точка. По всем правилам и обычаям..
.
Почитайте новую редакцию - и другие.
А так получается что оценщик не может оценивать кадастровую стоимость.
А Ваше ехидство по месту положения не уместно, местоположение одно из свойств ОКС и учитывается обязательно.
Оценщик не оценивает кадастровую стоимость. Он оценивает рыночную стоимость, которая является основанием для снижения кадастровой до уровня рыночной.
Кстати, и обратные примеры, слыхал, есть. Гос-во требует увеличить кадастровую до уровня рыночной.
Оспаривается кадастровая не ОКСа какого-то, а квартиры. Стало быть и оценивать РС надо именно квартиры. По всем правилам оценки РС квартир. Никаких особенностей там быть не может.
Оспаривается кадастровая не ОКСа какого-то, а квартиры. Стало быть и оценивать РС надо именно квартиры. По всем правилам оценки РС квартир. Никаких особенностей там быть не может.
А я о чем? Как влияет ремонт на стоимость квартиры?
Если следовать Вашему же мнению, никак, если только это не элитное жилье.
Мы должны исходить из типичного поведения участников рынка.
Продавец хотел бы что бы оценили качество его обоев, а продавцу до лампочки вкусы продавца, ему цвет не нравится.
Поэтому мы должны говорить не о наличии/отсутствии отделки, а о качестве содержания квартиры. И в типичном обороте такое влияние минимально.
Повторю пример - очень редко (это когда квартира передается детдомовцам или ветеранам) оборудование установленное в квартире будет эксплуатироваться.
Типичный покупатель, перво что делает, полностью меняет всю сантехнику, срывает обои клеит такие которые ему по вкусу. Будет он платить за все это дважды? Ответ очевиден.
Нравятся или не нравятся покупателю - никому не известно.
Важно есть ли отделка в принципе и какого она уровня отделана.
http://tmpo.su/korrektirovki-na-uroven-otdelki-pri-ocenke-kvartir-massovogo-sprosa-ekonom-i-komfort-klassy/
Редко / не редко, а дочь с зятем специально квартиру подбирали, чтобы лет пять о ремонте не думать. Так и сделали в итоге.
Редко / не редко, а дочь с зятем специально квартиру подбирали, чтобы лет пять о ремонте не думать. Так и сделали в итоге.
Москва не показатель. Принципиально другой подход к ремонту, т.к. город очень большой "сарафанное радио" не работает. Мы провинциалы, все делаем по старинке, т.е. через знакомых/рекомендации и т.д.
Ну и, в общем и целом требовательность несколько другая, категория можно въехать/нельзя въехать, и, как правило, все равно все переделывается, за исключением совсем уж "голодранцев".
Ну а то что наши сограждане в большинстве своем называют евроремонтом, эксклюзивным ремонтом, дизайнерской отделкой и т.д., лично у меня ничего кроме гомерического хохота не вызывает, и в Москве так же, правда в гостях у Пугачевой не был.
Да у меня тоже нет доверия к этим таджикским, армянским и пр. "евроремонтам".
Но, тем не менее, некоторое представление есть. Особенно по дорогим квартирам. Там до 50% РС отделка может давать в премиум / элит. Реально исследование делали. Опубликовать только руки не дойдут. Отдирать это никто не будет и 50% сбрасывать с цены предложения тоже.
А вот в комфорт классе видел квартирку из двух объединённую. И там этот эксклюзив наведён... Вот тут мы засомневались.
1. вариант - забить и брать аналоги с просто хорошим евроремонтом (по фоткам аналогов)
2 вариант - добавлять эксклюзив через затраты, зная, что он избыточен. Получится больше.
Банк сказал, добавлять.
А в другом случае, когда эксклюзив с красными потолками и красным же деревом в комфорте банк жёстко на первом варианте стоял.
Даже тут жёсткого канона нет, как правильно.
Неопределённости, итить её ...
У меня и к русскому "евроремонту" доверия нет. Деньжищи вбухают, типа "багато", а на самом деле просто вкуса нет. Или внешне вроде нормально, а проводка алюминиевая. Или дорогой ламинат постелют, а полы неровные и т.д. и т.п.
Вечный спор, пока законодатель не поставит точку.
Кадастровая стоимость это стоимость ОКС для целей налогообложения ОКС и расходы на содержания не учитываются.
Пока что то аналогичное не будет установлено нормативами, будем друг друга чмырить.
Что такое стоимость ОКС применительно к квартире? "Под отделку"?
А применительно к бизнес - центру класса А? Тоже "под отделку"? Но это не А, и не В, и не С. Это вообще не офис.
А квартира без отделки - не жилое помещение. Там жить нельзя.
Что такое стоимость ОКС применительно к квартире? "Под отделку"?
А применительно к бизнес - центру класса А? Тоже "под отделку"? Но это не А, и не В, и не С. Это вообще не офис.
А квартира без отделки - не жилое помещение. Там жить нельзя.
Скажите это 80%-ам населения, потому, что в том что они живут, отделкой назвать нельзя.
И потом много раз уже писал повторюсь, отделка это эксплуатационные расходы, не капитализация, а расходы, с них уже берут налог, НДС называется, а двойное обложение запрещено законом,потому налог на ремонт взымать еще и как с объекта недвижимости, нельзя по закону. Тем более комплектующие не относятся к объектам недвижимости.
Вопрос был про 20% населения, которое живёт с отделкой.
Уровень отделки - ценообразующий фактор.
А если я куплю квартиру с отделкой, то никакого НДСа там в цене не будет. Хоть ОКС, хоть отделка ОКСа.
Льгота там по НДС, поскольку жилая недвижимость любой цены. НК знать надо ... Экзамен скоро сдавать. :-) :-) :-)
Вдрух вопрос попадётся.
Не попадется,разве что составители идиоты,не урегулированные нормативами вопросы задавать.
Еще больший идиотизм если если вопросы по справочникам Лейфера или Яскевича будут. Потому,что это не теория.
Кто составит, значения не имеет. Это тайна.
Идиотизм или нет - не обсуждается. Рылом тут никто не вышел. Обсуждать ещё...
Кто составит, значения не имеет. Это тайна.
Идиотизм или нет - не обсуждается. Рылом тут никто не вышел. Обсуждать ещё...
Хотелось бы знать имена тех, кто затеял захват рынка используя принципы недобросовестной конкуренции.
Со временем следственные органы разберутся.
Хотелось бы знать имена тех, кто затеял захват рынка используя принципы недобросовестной конкуренции.
Со временем следственные органы разберутся.
Так и я о чём? Много раз этот вопрос задавал многим людям. Кто? Зачем?
Сам-то заявку в след. органы уже написал? А чего, пусть разберутся.
А то Максим Ильин вон бороться рекомендует. :-) А с кем не говорит.
Так и я о чём? Много раз этот вопрос задавал многим людям. Кто? Зачем?
Сам-то заявку в след. органы уже написал? А чего, пусть разберутся.
А то Максим Ильин вон бороться рекомендует. :-) А с кем не говорит.
Чего говорить о Максиме, они начали за здравие, а закончили за упокой. Главное совершенно не понимают что оскорбили доверившихся им людей, лишили веры в справедливое СРО.
Их реакция на экзамен не вызвана заботой об оценщиках, только о самих себе.
Где наибольшее количество подписантов которые не сдадут экзамен? Думаю ответ не нужен. Они сами их собрали, от этого и пострадают, перестанут существовать.
А по поводу заявы, не имею права, совесть не позволяет, я за то чтобы система регулирования ОД через дискриминационную систему экзамена показала свою никчемность.
В итоге получим либо победу тех кто инициировал акт недобросовестной конкуренции, либо законодатель поняв как его развели лоббисты, ликвидирует всю систему обязательных СРО , а как следствие уровняв рынок, убрав лоббистов.