Полезные ссылки
Добрый вечер! в затратном подходе подскажите в сборниках УПВС включен НДС или его нужно еще добавлять? можно ли не рассчитывать прибыль предр. и задать ее равной 0, в связи с оговоркой, что Прибыль предпринимателя — это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с развитием проекта. (Тем не менее, это не означает, что предпринимателю гарантировано возмещение его усилий.)
Ответы7
1. НДС в сборник УПВС не включен, поскольку появился лет на 30 позже сборников)))))
2. Прибыль предпринимателя включать нужно, ибо никто не будет строить ради самого процесса (как минимум в размере процента на депозит).
зы. По постановке вопроса возникло ощущение, что стоит задача занизить стоимость. По человечески советую не заниматься такими вещами..............
при чем здесь занижение? дело в адекватности,
1.оценщик взял по Лейферу 21,1% (для офисно-торговых и схожих с ним ), взяв среднее для базы отдыха, которая не эксплуатируется и требует ремонта, не пояснив почему для активного рынка (место никакое, объектов поблизости нет, для сравнительного аналогов нет), почему он взял этот показатель, когда у нас не офисы, а рекреационный бизнес?
2.нет обоснования этого значения рынку, хотя путем проверки, этот показатель 13-15%
3. более логично ПП считать через Фишера, учитывая сроки строительства и инфляцию
Вот оценщики сразу кричат придираются, но не могут обосновать свои цифры, поэтому и возникло желание, его не мучить, а написать 0 для ПП.
1. У Лейфера в таблице написано "Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости" - а это значит, что сюда подходят и гостиницы/санатории/базы отдыха. В этом плане категория недвижимости выбрана верно. Почему для активного рынка, при отсутствии аналогов и т.д. - тут нужно спросить у данного оценщика (мы не видим отчет, не знаем объект).
2. Не очень понятно, каким путем получено 13-15% - ничего сказать не могу))))
3. Считать можно "через Фишера", по Озерову, Яскевичу, Коростелеву, Грибовскому, Козырю, Фоменко, Эккерту и др. Это дело личного вкуса/опыта/образования оценщика.
зы. Оценщики могут обосновать свои цифры (иначе это не оценщики) и не кричат на людей))))
зызы. А желание "написать 0 для ПП" - чем-то обосновано?))))
Делаю экспертизу для суда. Оценка стоимости неотделимых улучшений(забор, навес, пристройка) Расчет в УПВС. Мои выводы про прибыль предпринимателя. Ваше мнение?
Определение прибыли предпринимателя
«Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта»
Как сказано выше, объектами экспертизы являются неотделимые улучшения, располо-женные на земельном участке, со вспомогательными функциями по отношению к земельно-му участку и жилому дому.
В силу статья 135 ГК РФ. «Главная вещь и принадлежность», объекты экспертизы (вещь), предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
С учетом вышесказанного, объекты экспертизы относятся к категории «Принадлежно-сти», предназначены для обслуживания главной вещи (жилой дом и земельный участок), не имеют самостоятельного оборота и не могут быть отчуждены на открытом конкурентном рынке в виде публичной оферты (ст. 129 ГК.РФ), т.е. получить разницу между ценой прода-жи и затратами на строительство (прибыль предпринимателя), не представляется возмож-ным.
Согласно ст. 31 ФСО Y, «При расчете затрат воспроизводства и затрат замещения мо-гут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и при-быль предпринимателя.»
С учетом выше сказанного, учет прибыли предпринимателя в рамках данной эксперти-зы, не производится
А как формулировка (вопрос, поставленный на разрешение эксперта) конкретней звучит? И для чего всё это дело оценивать понадобилось? Какое-то возмещение?
- Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская обл., Сальский р-он., г. Сальск, ул. Николая Островского, д. 74 «а» (пристройки с кухней и ванной комнатой) на дату постройки 2013 год и на дату рассмот-рения указанного дела?
- сарая, на дату постройки 2013 года и на дату рассмотрения указанного дела.
- навеса 8*3 м. на металлических стойках, крытого шифером, на дату постройки 2013 года и на дату рассмотрения указанного дела
- ограждения из профнастила.
Люди разводятся. Что то успели построить совместно теперь делят имущество и потраченные деньги