Полезные ссылки
Коллеги день добрый!Нужна Ваша помощь, делаю оценку для АУ, процедура банкротства.
объект оценки — сети (водопроводные, канализационные, тепло), отчет пойдет на проверку в ФАУГИ((((земля в аренде, имеются договоры аренды, как ценить ее понятия не имею(((аналогов нет.
подскажите как быть
Ответы29
Земля следует судьбе объекта недвижимости. Покупатель сетей просто перезаключит договора аренды на себя и дело с концом)))) Обычно сети затратником и все. В РТ так проходит норм.
Характерно, что разницы нет - сети или офисный или любой иной дом.
Аренда она и есть аренда. Право аренды имеет РС если ставка аренды ниже рыночной. Или, наоборот, становится обременением в противном случае (если выше).
Если собственник сетей не оспаривал ставку аренды - она рыночная.
Это само собой)))
затратник через ко-инвест (Сооружения городской инфраструктуры)
вот тоже собираюсь считать право аренды земельного участка, аренда очень маленькая , рыночная стоимость высокая, как тут лучше посчитать?
Право аренды = (РСа - ДСа) /Скап, где РСа - рыночная годовая плата за аренду, ДСа - договорная (контрактная) годовая плата за аренду, Скап - ставка капитализации.
а если есть аналоги на продажу права аренды, можно же их взять
Вообще я с Алексеем согласна, что затратник и все, а покупатель просто перезаключит договор аренды. Но однажды у меня была аналогичная ситуация со зданиями (только там вообще не было документов на зем.участок и АУ планировал продавать в том виде в каком есть, т.е. без земли), самое что интересное и аналоги на рынке в данном районе тоже продавались без земли и сделки у них проходят, документы на землю не спрашивают (разговаривала не с одним АН), исходя из выше изложенного я сделала оценку без земли, описала всю эту ситуацию, но нет в тер.управление мне завернули отчет, сказали что я должна зем.участок считать. Боюсь что ситуация повторится, поэтому и решила посоветоваться.
стоп, подождите - объект оценки сети или участок земли с сетями ??
Если нет земли - не нужно ее выдумывать.
... Согласно Заданию и договору на проведение оценки, объектом оценки является - сооружение (Фекальная канализация), протяженностью ХХХ м, по адресу: г. Челябинск, ХХХ, без учета земельного участка.
Важно отметить, что правоустанавливающих, и правоудостоверяющих документов Заказчиком на земельный участок, приходящийся непосредственно на оцениваемое сооружение предоставлено не было. Следовательно, земельный участок, приходящийся на объект оценки, не выделен в установленном законе порядке (не проведены землеустроительные работы, не поставлен на кадастровый учет, не присвоен кадастровый номер и пр.) (согласно Земельному кодексу РФ и Федеральному закону «О землеустройстве»).
Копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект оценки (полученные от Заказчика) представлены в Приложении к Отчёту.
Оценщик не имеет права, а его специалисты - профессиональной квалификации, необходимой для предоставления услуг по экспертизе правовых вопросов. Изложенное выше мнение о составе имеющихся прав и правообладателе основывается исключительно на содержании представленных Заказчиком копий документов и предназначается лишь для того, чтобы пользователи Отчёта могли понимать какие права оценивались, и, что существование таких прав представляется весьма вероятным. В случае необходимости установления подлинности прав и их состава, такая работа должна быть поручена профессиональным юристам.
ну как-то так коротко отписаться ...
Формулирую совсем чётко.
Если ставка аренды ЗУ = рыночной ставке аренды ЗУ, то РС ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ равна нолю.
А РС ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на ЗУ равна
Рыночная (фактическая) ставка аренды / Рыночная ставка капитализации.
Так ОК?
ветряные мельницы
Чойто? Вроде нормально развёл ...
)) тогда считать
вы прописываете все документы которые передал вам заказчик.
в любом случае у вас стоимость земли (аренды если надо) и стоимость канашек будет раздельная. заказчик или потребитель отчета возьмет от туда все что ему необходимо.
а как же методические рекомендации от 10 апреля 2003 года N 1102-р
Люди эти хотят продать право аренды свободных участков, на которых можно что-то потом построить своё.
А застроенный участок уже сдан. На нём ничего уже не построить.
Таких предложений нет и быть не может. Кому нужно покупать такое право аренды? Только если действующая ставка аренды ниже рынка, ей можно судом поднять и поиметь гешефт. Но про такой бизнес я не слыхал. Где-то он может и есть, а в Москве нет. Там выше рынка ставка аренды может быть порою. И судятся арендаторы. Но пока не отсудились, та, которая есть - рыночная.
почему не нужен, возможно на нем очень даже действующий бизнес или торговое помещение и оно никому не нужно? а ставка аренды низкая и почему это следующий кто купит это право для него ставка не должна меняться, тем более рынок продажи таких участков с постройками аналогичными развит и цены там на порядок выше
Всё. Я исчерпался.
а если есть аналоги на продажу права аренды, можно же их взять
Если вы про свободные участки, то это не аналоги. А если про застроенные, то как вы собираетесь отделять мух от котлет в этом фарше? Как вычленить из объявления, сколько хотят за улучшения, а сколько за право аренды?
объявления о продаже права аренды земельного участка, все улучшения на усмотрения нового собственника хотите рушьте, хотите используйте как и у нас
...Как вычленить из объявления, сколько хотят за улучшения, а сколько за право аренды?...
если почитать методические рекомендации то там указано какие методы можно применять для застроенных, какие для незастроенных, какие для таких и таких, по тексту объявления, путем прозвона