Коллеги день добрый!Нужна Ваша помощь, делаю оценку для АУ, процедура банкротства.

объект оценки — сети (водопроводные, канализационные, тепло), отчет пойдет на проверку в ФАУГИ((((земля в аренде, имеются договоры аренды, как ценить ее понятия не имею(((аналогов нет.

подскажите как быть

Ответы29
31 мая 2017 в 17:27:07

Характерно, что разницы нет - сети или офисный или любой иной дом.

Аренда она и есть аренда. Право аренды имеет РС если ставка аренды ниже рыночной. Или, наоборот, становится обременением в противном случае (если выше).

Если собственник сетей не оспаривал ставку аренды - она рыночная.

Поддержали0
Гость
ответил Александру Слуцкому
31 мая 2017 в 19:12:07

Это само собой)))

Поддержали0
31 мая 2017 в 17:49:03

затратник через ко-инвест (Сооружения городской инфраструктуры)

Поддержали0
Гость
31 мая 2017 в 20:11:50

вот тоже собираюсь считать право аренды земельного участка, аренда очень маленькая , рыночная стоимость высокая, как тут лучше посчитать?

Гость
31 мая 2017 в 23:56:40

Право аренды = (РСа - ДСа) /Скап, где РСа - рыночная годовая плата за аренду, ДСа - договорная (контрактная) годовая плата за аренду, Скап - ставка капитализации.

Поддержали0
Гость
ответил Гость
1 июня 2017 в 07:58:57

а если есть аналоги на продажу права аренды, можно же их взять

Автор вопроса
1 июня 2017 в 07:29:41

Вообще я с Алексеем согласна, что затратник и все, а покупатель просто перезаключит договор аренды. Но однажды у меня была аналогичная ситуация со зданиями (только там вообще не было документов на зем.участок и АУ планировал продавать в том виде в каком есть, т.е. без земли), самое что интересное и аналоги на рынке в данном районе тоже продавались без земли и сделки у них проходят, документы на землю не спрашивают (разговаривала не с одним АН), исходя из выше изложенного я сделала оценку без земли, описала всю эту ситуацию, но нет в тер.управление мне завернули отчет, сказали что я должна зем.участок считать. Боюсь что ситуация повторится, поэтому и решила посоветоваться.

Поддержали0
1 июня 2017 в 07:48:59

стоп, подождите - объект оценки сети или участок земли с сетями ??

Если нет земли - не нужно ее выдумывать.

... Согласно Заданию и договору на проведение оценки, объектом оценки является - сооружение (Фекальная канализация), протяженностью ХХХ м, по адресу: г. Челябинск, ХХХ, без учета земельного участка.

Важно отметить, что правоустанавливающих, и правоудостоверяющих документов Заказчиком на земельный участок, приходящийся непосредственно на оцениваемое сооружение предоставлено не было. Следовательно, земельный участок, приходящийся на объект оценки, не выделен в установленном законе порядке (не проведены землеустроительные работы, не поставлен на кадастровый учет, не присвоен кадастровый номер и пр.) (согласно Земельному кодексу РФ и Федеральному закону «О землеустройстве»).

Копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект оценки (полученные от Заказчика) представлены в Приложении к Отчёту.

Оценщик не имеет права, а его специалисты - профессиональной квалификации, необходимой для предоставления услуг по экспертизе правовых вопросов. Изложенное выше мнение о составе имеющихся прав и правообладателе основывается исключительно на содержании представленных Заказчиком копий документов и предназначается лишь для того, чтобы пользователи Отчёта могли понимать какие права оценивались, и, что существование таких прав представляется весьма вероятным. В случае необходимости установления подлинности прав и их состава, такая работа должна быть поручена профессиональным юристам.

ну как-то так коротко отписаться ...

Поддержали0
2 июня 2017 в 21:52:23(отредактировано 40 секунд спустя)

Формулирую совсем чётко.

Если ставка аренды ЗУ = рыночной ставке аренды ЗУ, то РС ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ равна нолю.

А РС ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на ЗУ равна

Рыночная (фактическая) ставка аренды / Рыночная ставка капитализации.

Так ОК?

Поддержали0

ветряные мельницы

Поддержали0

Чойто? Вроде нормально развёл ...

Поддержали0
1 июня 2017 в 08:11:09

)) тогда считать

вы прописываете все документы которые передал вам заказчик.

в любом случае у вас стоимость земли (аренды если надо) и стоимость канашек будет раздельная. заказчик или потребитель отчета возьмет от туда все что ему необходимо.

Поддержали0
Гость
ответил Александру Слуцкому
1 июня 2017 в 13:49:48

а как же методические рекомендации от 10 апреля 2003 года N 1102-р

1 июня 2017 в 16:02:38(отредактировано 15 секунд спустя)

Люди эти хотят продать право аренды свободных участков, на которых можно что-то потом построить своё.

А застроенный участок уже сдан. На нём ничего уже не построить.

Таких предложений нет и быть не может. Кому нужно покупать такое право аренды? Только если действующая ставка аренды ниже рынка, ей можно судом поднять и поиметь гешефт. Но про такой бизнес я не слыхал. Где-то он может и есть, а в Москве нет. Там выше рынка ставка аренды может быть порою. И судятся арендаторы. Но пока не отсудились, та, которая есть - рыночная.

Поддержали0
Гость
ответил Александру Слуцкому
1 июня 2017 в 16:54:27

почему не нужен, возможно на нем очень даже действующий бизнес или торговое помещение и оно никому не нужно? а ставка аренды низкая и почему это следующий кто купит это право для него ставка не должна меняться, тем более рынок продажи таких участков с постройками аналогичными развит и цены там на порядок выше

1 июня 2017 в 17:04:56

Всё. Я исчерпался.

Поддержали0
Гость
1 июня 2017 в 18:13:51
Цитата:
Гость
 — 
1 июня 2017 в 07:58:57:

а если есть аналоги на продажу права аренды, можно же их взять

Если вы про свободные участки, то это не аналоги. А если про застроенные, то как вы собираетесь отделять мух от котлет в этом фарше? Как вычленить из объявления, сколько хотят за улучшения, а сколько за право аренды?

Поддержали0
Гость
ответил Гость
1 июня 2017 в 19:49:56

объявления о продаже права аренды земельного участка, все улучшения на усмотрения нового собственника хотите рушьте, хотите используйте как и у нас

Гость
ответил Гостю
1 июня 2017 в 21:27:13
Цитата:
Гость
 — 
1 июня 2017 в 18:13:51:

...Как вычленить из объявления, сколько хотят за улучшения, а сколько за право аренды?...

Поддержали0
1 июня 2017 в 21:29:31

если почитать методические рекомендации то там указано какие методы можно применять для застроенных, какие для незастроенных, какие для таких и таких, по тексту объявления, путем прозвона

Поддержали0