Здравствуйте уважаемые коллеги! Столкнулись по работе с таким вопросом: как оценить два земельных участка под прудом и под рыбоводство. Они смежные, имеют категорию земель «земли сельскохозяйственного назначения». Один непосредственно под прудом располагается, другой — смежный с ним располагается в прибрежной зоне, и в период паводка он заливается, и рыба там в траве нереститься. Дата оценки 01.01.2011 г. (оценка производиться для целей оспаривания). Аналогов с таким же ВРИ на дату оценки нет. Есть только участки под пашни и пр.

У нас с коллегами по работе мнения разделились:

1 вариант — оценивать сравнительным подходом, брать аналоги под пашни, а потом корректировать на ВРИ. Причем корректировку на ВРИ делать парными продажами (найти какую-нибудь сделку в настоящем времени…) Но указанный вариант был нами отвергнут — поскольку он не выполним в реальности (повторюсь аналогов нет ни в прошлом ни в настоящем, кроме того парные продажи — это сравнение одинаковых объектов отличающихся по ОДНОМУ параметру, а не по нескольким — что будет характерно для участков под пашни).

2 вариант — оценивать доходным подходом. Объект оценки используется собственником под рыбоводство (он там разводит рыбу, но чисто для себя и друзей). Предлагалось запросить у него все справки с данными по рыбе, о доходах и расходах, а на основании этого сделать расчет. данный вариант был отвергнут, в силу того что: расчет ставки капитализации для такого объекта будет сомнительным, учет доходов от реализации также имеет слишком много допущений.

3 вариант — использование сравнительного подхода с применением некоторых методов затратного. Выбираются аналоги под пашни. В анализе рынка дается информация, что наличие пруда является ухудшающим фактором (землю нельзя использовать под посевы и пр. Кстати данное утверждение подтверждается постановлением губернатора об определении кадастровой стоимости- там земли с ВРИ «под водные объекты для коммерческого использования» имеют наименьшие показатели удельной стоимости, а наибольшие показатели имеют участки с ВРИ «под пашни, растениеводство»). Поэтому корректировку на наличие пруда сделать следующим образом: рассчитать восстановительную стоимость пруда, разделить ее на площадь объекта оценки- это получится денежная корректировка к одному квадратному метру участка. Так наличие пруда является ухудшающим фактором, то применяться она будет к удельным ценам кв. метра аналогов со знаком минус.

Может кто-то сталкивался с подобными объектами, или имеет какое-либо мнение о вышеизложенных способах. Прошу поделиться мнением.

Ответы1
31 июля 2017 в 15:33:00

Я бы делал по 3-му варианту. Вряд ли Вам предоставят информацию по доходнику.

Поддержали0