Здравствуйте уважаемые коллеги! Столкнулись по работе с таким вопросом: как оценить два земельных участка под прудом и под рыбоводство. Они смежные, имеют категорию земель «земли сельскохозяйственного назначения». Один непосредственно под прудом располагается, другой — смежный с ним располагается в прибрежной зоне, и в период паводка он заливается, и рыба там в траве нереститься. Дата оценки 01.01.2011 г. (оценка производиться для целей оспаривания). Аналогов с таким же ВРИ на дату оценки нет. Есть только участки под пашни и пр.
У нас с коллегами по работе мнения разделились:
1 вариант — оценивать сравнительным подходом, брать аналоги под пашни, а потом корректировать на ВРИ. Причем корректировку на ВРИ делать парными продажами (найти какую-нибудь сделку в настоящем времени…) Но указанный вариант был нами отвергнут — поскольку он не выполним в реальности (повторюсь аналогов нет ни в прошлом ни в настоящем, кроме того парные продажи — это сравнение одинаковых объектов отличающихся по ОДНОМУ параметру, а не по нескольким — что будет характерно для участков под пашни).
2 вариант — оценивать доходным подходом. Объект оценки используется собственником под рыбоводство (он там разводит рыбу, но чисто для себя и друзей). Предлагалось запросить у него все справки с данными по рыбе, о доходах и расходах, а на основании этого сделать расчет. данный вариант был отвергнут, в силу того что: расчет ставки капитализации для такого объекта будет сомнительным, учет доходов от реализации также имеет слишком много допущений.
3 вариант — использование сравнительного подхода с применением некоторых методов затратного. Выбираются аналоги под пашни. В анализе рынка дается информация, что наличие пруда является ухудшающим фактором (землю нельзя использовать под посевы и пр. Кстати данное утверждение подтверждается постановлением губернатора об определении кадастровой стоимости- там земли с ВРИ «под водные объекты для коммерческого использования» имеют наименьшие показатели удельной стоимости, а наибольшие показатели имеют участки с ВРИ «под пашни, растениеводство»). Поэтому корректировку на наличие пруда сделать следующим образом: рассчитать восстановительную стоимость пруда, разделить ее на площадь объекта оценки- это получится денежная корректировка к одному квадратному метру участка. Так наличие пруда является ухудшающим фактором, то применяться она будет к удельным ценам кв. метра аналогов со знаком минус.
Может кто-то сталкивался с подобными объектами, или имеет какое-либо мнение о вышеизложенных способах. Прошу поделиться мнением.
Ответы6
Я бы делал по 3-му варианту. Вряд ли Вам предоставят информацию по доходнику.
Добрый день! Подскажите, есть ли какие-то новые варианты оценки участков под прудом? или корректировки?
Я бы здесь рассмотрела такой вариант: поискала аналоги предприятий занимающихся рыборазведением в естественных водоемах и сельхозпредприятия, занимающихся растиниеводством, сравнила бы их рентабельность. И на разницу в рентабельности сделала бы корректировку.
Добрый день! Мне кажется, не так то легко запросить у предприятия данные с чистой прибылью и затратами на операционную деятельность, кроме того учесть аналогичность предприятий (по оборотам и пр.) чтобы вычислить такой коэффициент .... только если специально искать дисклозере, но это сколько времени потратить.... Кстати оценку я выполнила по третьему сценарию, в суде прошло в принципе без вопросов....
Третий вариант наиболее приемлем.
При применении сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости прудового хозяйства следует учитывать тот факт, что хозяйства отличаются площадью и продуктивностью, поэтому в цену аналогов вводится корректировка на продуктивность водоемов и далее на основе показателя удельной стоимости единицы (1га водопокрытой площади) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта. Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.
При отсутствии информации о продуктивности водоема или значительных расхождениях между рыночными ценами и стоимостью, полученной с использованием метода капитализации доходов, можно ограничиться внесением поправки на площадь на основе использования удельной стоимости единицы площади водоема.