Здравствуйте, уважаемые оценщики!
Я начинающий оценщик. Оцениваю рыночную ставку 1 кв.м. арендной платы за встроенное нежилое помещение, общественный туалет, в Здании 2009 года постройки, находится в собственности Администрации. Цель: для аренды под текущее использование. Сравнительный невозможен-предложений нет. Затратный не учтет выгодного расположения объекта (центральная улица, 1 линия, одно из самых прибыльных мест города). В здании находятся всевозможные кафе, магазины, салоны обслуживания и т. д. Плюс невозможно определить размеры земельного участка и корректно выделить долю земельного участка, стоимость которого была бы отнесена на стоимость нежилых встроенных помещений, для которых определяется рыночная стоимость права пользования.

Остается доходный? Предполагаю запросить у арендаторов информацию о доходах/расходах за год и методом капитализации доходов рассчитать стоимость. Как быть? посоветуйте, пожалуйста, как мне оценить столь «интересный» объект? Если можно примеры оценки похожих объектов на мою электронку konvit72@mail.ru. Большое спасибо.

Ответы8
13 июня 2017 в 11:02:16

Я бы делал по Ко-Инвесту. Никто Вам кмк не предоставит оф. данных о доходности. Вы видели каков учёт? Такой и ответ будет.

Поддержали0
13 июня 2017 в 12:08:44

УПВС.

Поддержали0
13 июня 2017 в 12:45:31

Так арендную плату надо оценить или стоимость помещения?

Если плату, то причем тут затратный подход через КО-Инвест/УПВС? Рекапитализировать стоимость строительства помещения что-ли? И причем тут рыночная стоимость на выходе?

Практический совет:

поскольку там уже сидит арендатор и оценка госимущества, то надо узнать, сколько он сейчас платит. Если не совсем копье по сравнению с другими помещениями в этом городе, то эту цену и надо запомнить как базовую.

Затем найти аналоги по аренде коммерческих площадей и применить поправку на тип объекта (Лейфер - вспомогательные помещения или парные продажи по другим городам).

И чудесным образом получить ставку немного выше текущей.

Поддержали0
13 июня 2017 в 13:28:18

Павел, да - я про рекапитализацию. Цифра на выходе - не самая-самая, Ваш вариант более удобнее что-ли, но не очень привязан к объекту, что может не сильно понравиться государевым слугам. Можно совместить, мороки много, наверное не стоит отчёт таких затрат.

Поддержали0
13 июня 2017 в 13:33:39

Так в методе рекапитализации расчет ведется на базе РС объекта.

Ну ок, если есть в продаже туалеты, то нормальный метод.

А Вы же предлагаете затратным подходом оценить стоимость помещения.

Объект же не в глухой деревне стоит, а "центральная улица, 1 линия, одно из самых прибыльных мест города"

Что может быть более оторванного от таких характеристик объекта, как КО-Инвест?

Поддержали0
Автор вопроса
13 июня 2017 в 13:47:17

Спасибо большое . Наверное воспользуюсь вариантом Павла . Он действительно более удобен.

Поддержали0
13 июня 2017 в 20:11:23(отредактировано Минуту спустя)

И правильно сделаете.

Собственно, иных вариантов-то и нет. Туалет - он не дешевле офисных стоит. Или торговых, или иных. В зависимости от нахождения.

Для опыта (со смехом) рассмотрите вариант с арендой пластикового + повышающая корректировка на наличие отопления в производственно - складских по Лейферу.. :-)

Если мало будет, ещё повышающая корректировка на материал стен. :-)

Поддержали0
14 июня 2017 в 01:23:51

Электронная версия УПВС доступна http://upvs.kwinto.ru/

Там туалетов больше чем в КО-Инвест.

Поддержали0