Есть здание городского туалета площадью 54 кв.м.  По договору купли -продажи  перепрофилировать нельзя.  Столкнулся со сложностями в оценке. Доходник не проходит - помещение не использовалось по назначению (было закрыто) последние 6 лет, до этого было бесплатным. Сравнительный метод - не могу во всей России-матушке найти предложений. Изменить профиль по наиболее эффективному использованию нельзя (условия  продажи здания запрещают перепрофилирование). Тех.паспорт отсутствует и , как всегда, отчет заказчику нужен еще вчера, то есть оч. срочно. что посоветуете?

Ответы2

Задачка распадается на три части.

1. Ограничения по использованию. Договор купли-продажи не является правоустанавливающим документом. Запрет на перепрофилирование должен быть устаноавлен в правоустанавливающим документе, например, свидетельстве о государственной регистрации права.

2. Отсутствие документов технического учета. Не имея документально подтверденной информации о строительно-технических параметрах объекта, оценк производить нельзя. Как вариант, можно измерения и идентификацию конструктивных элементов произвести самостоятельно – результаты следует отразить в ате, оторый подписывают вместе с вами максимальное число народа (заказчик и пр.).

Данный факт целесообразно отразить в допущениях и ограничениях – дополнительно см. http://srosovet.ru/info/materials/for_beginners/?action=itemGet&file= .doc .

3. Как оценивать.

Сравнительный подход при запрете перепрофилирования скорее всего неприменим.

В затратном подходе будет большой вопрос с определением внешнего износа. Если место непроходное, то его, скорее всего, придется определять через доходный подход.

Думаю, что придется применять доходный подход. Но задачка будет творческая – нужно спрогнозировать поток клиентов и пр. В округе есть “аналоги” для анализа?

PS: эксперты говорят, что с вами уже связались по телефону и подробно обсудили ситуацию.

Поддержали0
Автор вопроса
8 февраля 2013 в 13:56:11

Максим, спасибо! Решили идти затратником. пытаемся установить год постройки здания (ориентировочно это начало 80гг). Заказали паспорт типового проекта на данные здания в ценах 1984 года (http://www.tipdoc.ru). Если получим точные данные по году строительства, то степень износа определим по методике ВСН 53-86. Как-то так получается.

Если не получится - то будем относить данное здание к категории"услуги для населения" и идти сравнительным путем по оценке зданий из данной категрии (бани, прачечные, парикмахерские и т.д.) . Коллеги подсказывают, что услуги в данных зданиях в идеале должны быть бесплатными.

Поддержали0