Коллеги если кто делал подскажите. Отдельно стоящее здание в Москве. Срок аренды до 2020 года. Делаю методом Дисконтир. денеж. потоков. Какой прогнозный период нужно брать? 2 или 3? На сегодня как определяется ставка дисконтирования? Можно ли затем брать ставку капитализации из рыночной аналитики или нужно определить по Инвуду? Заранее благодарю

Ответы4
12 апреля в 15:23:26

Достоверно (есть договор) ты можешь прогнозировать 2 года. А остальное, так не понятно и почему именно метод Инвуда. например, а не линейный возврат. Тут от конкретной ситуации и целейи задач зависит.

Поддержали0
Автор вопроса
12 апреля в 18:57:04

То есть прогнозный период -это период до окончания Договора аренды? Можно и постпрогнозный год взять 3--й?

Поддержали0
12 апреля в 19:24:39

Это как-то логически должно быть понятно, почему тогда 3 а не 5? В данном случае договор аренды выступает в качестве источника информации о денежных потоках, имея действующий договор мы довольно точно прогнозируем ДП. А что будет в третий год, будет ли договор новый и на каких условиях? Какие у собственника планы после истечения срока договора? С двумя годами все яно.

Поддержали0
16 апреля в 14:32:13

Если долгосрочный договор аренды на 2 года, то прогнозный период надо делать минимум 3.

В третьем периоде надо посчитать потоки исходя из рыночных ставок, а не контрактных.

Можно посчитать рынок на текущую дату и скорректировать на прогнозную инфляцию, ну или обосновать отсутствие прогнозов роста на текущем рынке.

Рыночные ставки и пойдут для расчета постпрогнозного периода.

Ставку дисконта можно как угодно обосновать. Но для проверки адекватности расчетов должно соблюдаться примерно равенство, что ставка дисконта = ставка капитализации из аналитики плюс темпы роста.

Можно и наукообразия навести с расчетами нормы возврата капитала, добавить долю изнашиваемых улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости и т.д. и т.п. Тут предела совершенства нет.

Правда на выходе получаются сотые доли процента, но иногда процесс важнее результата.

Поддержали0