Полезные ссылки
Коллеги если кто делал подскажите. Отдельно стоящее здание в Москве. Срок аренды до 2020 года. Делаю методом Дисконтир. денеж. потоков. Какой прогнозный период нужно брать? 2 или 3? На сегодня как определяется ставка дисконтирования? Можно ли затем брать ставку капитализации из рыночной аналитики или нужно определить по Инвуду? Заранее благодарю
Ответы4
Достоверно (есть договор) ты можешь прогнозировать 2 года. А остальное, так не понятно и почему именно метод Инвуда. например, а не линейный возврат. Тут от конкретной ситуации и целейи задач зависит.
То есть прогнозный период -это период до окончания Договора аренды? Можно и постпрогнозный год взять 3--й?
Это как-то логически должно быть понятно, почему тогда 3 а не 5? В данном случае договор аренды выступает в качестве источника информации о денежных потоках, имея действующий договор мы довольно точно прогнозируем ДП. А что будет в третий год, будет ли договор новый и на каких условиях? Какие у собственника планы после истечения срока договора? С двумя годами все яно.
Если долгосрочный договор аренды на 2 года, то прогнозный период надо делать минимум 3.
В третьем периоде надо посчитать потоки исходя из рыночных ставок, а не контрактных.
Можно посчитать рынок на текущую дату и скорректировать на прогнозную инфляцию, ну или обосновать отсутствие прогнозов роста на текущем рынке.
Рыночные ставки и пойдут для расчета постпрогнозного периода.
Ставку дисконта можно как угодно обосновать. Но для проверки адекватности расчетов должно соблюдаться примерно равенство, что ставка дисконта = ставка капитализации из аналитики плюс темпы роста.
Можно и наукообразия навести с расчетами нормы возврата капитала, добавить долю изнашиваемых улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости и т.д. и т.п. Тут предела совершенства нет.
Правда на выходе получаются сотые доли процента, но иногда процесс важнее результата.