Добрый день уважаемые коллеги. Нужна Ваша помощь (мысли, ссылки, рассуждения и т.д.). Оценивается ЗУ (в аренде у Заказчика), собственность муниципальная. Участок прямоугольный, без строений (начато строительство склада (назначение под строительство склада)), по обеим сторонам участка сервитуты - охранные зоны канализации и водопровода. Всего площадь участка 3076 кв. м, сервитуты: 577 + 578 кв. м, причем по краям остаются небольшие "свободные" полоски во всю длину участка шириной до 8 м, т.е. строительство возможно и ведется только в центре участка, фактически минимум 38% участка не возможно использовать. Есть  соглашения на указанные сервитуты - строить на них запрещено. Вопрос: как оценить влияние данных сервитутов на рыночную стоимость ЗУ?

Ответы8

Первое, что приходит в голову, посчитать текущую годовую арендную плату за ЗУ и отнять от неё сумму годовой арендной платы за него же (но только уменьшенной в связи с ведением сервитутов площадью) и годовой арендной платы за земельные участки (под сервитутами), на которых невозможно строительство (что-то же там возможно делать - например, парковку организовать) - это будет годовая плата за сервитут. Если использование земли под сервитутами для чего-то маловероятно (не востребованы рынком), то просто разница.

Но, на мой взгляд, наверно проще заказчику размежевать этот участок (если ему оставшиеся земли под сервитутами не нужны), перезаключить договора аренды на вновь образованные ЗУ и оставить в аренде только используемую часть.

Поддержали0
Автор вопроса
22 февраля 2013 в 15:14:16

да вот и я тоже думаю, что просто разницу сделать, т.к. запрет прописан на строительство зданий и сооружений, складирование, насаждения и т.д., т.е. по сути стоимость этих частей 0 руб.

Поддержали0
22 февраля 2013 в 16:57:46

Не забывайте, наличие сервитут не просто обнуляет стоимость фрагментов, она остаток удешевляет и существенно по сравнению с аналогами.

Поддержали0
Автор вопроса
22 февраля 2013 в 17:43:59

Уважаемый Геннадий (отчества к сожалению не знаю), судя по Вашей активности на различных форумах (как наблюдатель я давно отслеживаю Ваши комментарии) у Вас определенно есть опыт оценки сервитутов, но в данной ситуации мое мнение по поводу обнуления фрагментов лишь предположение (подтвердить не чем, может быть к вас есть какие-либо источники), а по поводу удешевления остатка хочу не согласиться: да, здание, которое можно построить (при прочих равных услових) будет меньшей площади, но сам участок меньшей площади должен быть дороже в расчете за кв. м или у вас есть какое-то обоснование и по данному факту?

Поддержали0
Автор вопроса
22 февраля 2013 в 17:47:09

с отчеством это я немного поторопился, Геннадий Юрьевич :-), не совсем освоился еще на этом форуме

Поддержали0

Там, на мой взгляд, нужно смотреть по ситуации. Вполне возможно, что просто обнуляет. Если землю вообще никак нельзя использовать - она (фрагменты, обремененные сервитутом) не будет востребована рынком, соответственно рыночная стоимость имущественных прав на неё будет стремиться к нулю.

Но удельная стоимость земли - "остатка" - вполне может вырасти, поскольку более мелкие ЗУ как правило более востребованы рынком и ликвидны. Но всё это только предположения, нужно смотреть на конкретный рынок.

Поддержали0
22 февраля 2013 в 19:19:15
Цитата:
Автор вопроса
 — 
22 февраля 2013 в 17:47:09:

с отчеством это я немного поторопился, Геннадий Юрьевич :-), не совсем освоился еще на этом форуме

А у меня еще и фамилия есть.

Егор прав

Поддержали0
19 декабря 2014 в 15:47:45

Временные методические рекомендации

по оценке соразмерной платы за сервитут

Утверждены

Руководитель Росземкадастра

С.И.САЙ, 17 марта 2004 года

В установленном порядке не зарегистрированы, соответственно к применению НЕ обязательны, но Минимущество ссылается на них, к сведению принимает и учитывает. Да и других никаких больше нет на сегодня.

Поддержали0